贺州产权酒店项目策划服务建议书Word文档下载推荐.docx

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　　产权式酒店

　即把酒店的每间客房分割成独立产权单位出售给投资者，投资者每年拥有该酒店一定时间段的免费居住权，其它时间不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司经营以分取投资回报。

回报方式一般有两种，一是每年获取一定数额的固定回报；

一是以一定比例获得年底分红。

　国际通用的产权式酒店大致有三种类型：

一是时权酒店，即有约定期地使用酒店客房的权利；

二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；

三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。

中国的产权式酒店10年前发源于海南，目前全国的产权式酒店项目已发展到200多个。

产权酒店优势适合地区：

1、旅游业发达城市，且靠近旅游名胜点。

2、对当地及全国消费旅游群体有较强吸引力。

例如：

投资者用15万元一次性“买断”一间客房10年的使用权，同时投资者必须再与开发商委托的酒店管理公司签订另一份“转租约”合同，统一将客房使用权转让给管理公司对外租赁（投资者可以每年有15天免费享用酒店客房权利），其年收益是按照投资额的8％计算，10年以后开发商返还本金。

产权酒店优势：

1、投资、融资优势

与传统商务/旅游酒店相比，能够很快的收回投入资金，避免因为市场的竞争激烈而产生经营风险。

产权酒店售价可以由当地地产情形分析出

贺州地产：

统计数据显示，2005年贺州市房地产开发投资额35000多万元，商品房销售额18000多万元，销售均价1350元/平米。

目前，贺州市的地价在10万到300万元不等，视所处的地段而定，而贺州的房价现为每平方米1350元左右，又地处粤、港、澳的"

后花园"

，房价上升空间很大。

这一价格较低，房地产商乐于接受，会吸引外地开发商前来投资，开发地的政府也受益，是一种双赢的合作。

因此按照一般产权酒店与商品房价格比例（要根据酒店豪华程度，这里是根据现有建筑来分析）至少是2：

1，那么酒店房间的平均售价可以达到2700元/平米。

2、经营管理优势

与传统的高档酒店比较，产权式酒店除客房功能外只提供简单的餐饮服务和相对有限的配套设施，因此更容易管理，利润比传统的高档酒店更高。

据国外有关专家预测，与高档的商务休闲酒店和经济型酒店一起，产权式酒店将是全世界各大主要城市里最具发展潜力的品种。

劣势：

1、产权酒店虽然在国外及国内北京，上海，深圳等发达城市盛行，可是在贺州是否能被接受还是有待考证，这也与城市个人消费习性息息相关。

2、一般为了吸入投资，产权酒店会对小业主给予每年按收入XX％回报，而对于亏损小业主是不承担的，一旦由于市场不景气（如2003年非典），无法兑现回报，就会造成纠纷。

结论

酒店经营方式最佳的方案，是要结合贺州本地市场，如果经过详细的市场调查及分析，并结合财务数据分析，经过比选后得出最佳方案。

项目可行性分析

1、市场调研

市场调研数据非常重要，将直接决定酒店的整体定位，未来经营模式，酒店功能规

划，管理策略以及设计方案。

酒店功能规划虽然是第二部分设计指引报告里的内容，可是依据却是来源于市场数据，例如：

客房数量要多少，中餐大厅规模，包厢数量，会议室规模，酒店是否要配备娱乐设施，如果需要规模多大，是否要配备康体设施等等。

酒店客房无论是前期的投资和后期经营都是占到最重要部分，目前一家经济型酒店客房的装修和配套设施一般要在3万元左右，四星级酒店约4.5万而五星酒店6－8万元（以上价格没有包括建筑和安装成本），因此对客房的数量要结合当地市场合理制定，客房量大了，增加前期投资，从而增长投资回收期，如果未来市场很好，而客

房规划过少，同样也是面临着收入减少，因为客房在酒店所有经营项目中成本是最低的，只有8％，而西餐达到30％，中餐接近50％。

市场的好坏直接决定酒店未来经营模式，例如酒店是聘请国际品牌公司管理，还是国内品牌公司，还是业主自己管理，中餐厅，KTV，桑拿是自行管理，还是外包等。

只有得到准确的市场调研数据，才能分析酒店是否可行，才能给酒店做出准确的定位，也才能给设计公司提供合理的功能规划。

2、酒店有关财务分析

酒店投资匡算及未来的财务分析是可研报告里非常重要的一部分，通过财务分析报表开发商可以对酒店投资及未来经营基本做到心中有数。

具体目录将在下章节列出。

酒店可行性分析及定位策划报告目录

1前言

1.1报告编制说明

1.2市场调查方法说明

1.3数据统计分析方法说明

2业主要求调查及分析

2.1项目地块基本资料

2.2业主对项目的定位及总体要求

2.3业主对项目的发展战略及资金战略规划

3酒店地理位置调查及分析

3.1城市概况

3.2区域概况

3.3项目地点

3.4周边环境

3.5交通便捷程度

3.6项目能见度

3.7市场需求临近度

3.8项目地点优劣势分析

4酒店开发及经营环境调查及分析

4.1贺州市旅游经济发展状况调查及分析

4.2贺州市高星级酒店发展状况调查及分析

4.3贺州市高星级酒店调查及分析

4.4贺州市高星级酒店客源市场调查及分析

4.5贺州市高星级酒店经营状况调查及分析

4.6贺州市高星级酒店市场主要竞争对手排序

5酒店餐饮发展及经营状况调查及分析

5.1贺州市高档餐饮业发展状况调查及分析

5.2贺州市主要高星级酒店餐饮设施情况调查

5.3贺州市高档餐饮客源市场调查及分析

5.4贺州市高档餐饮业经营状况调查及分析

5.5贺州市高档酒店餐饮收费标准调查及分析

6酒店娱乐发展及经营状况调查及分析

6.1贺州市高档娱乐业发展状况调查及分析

6.2贺州市主要高星级酒店娱乐设施情况

6.3贺州市高档娱乐客源市场调查及分析

6.4贺州市高档娱乐业经营状况调查及分析

6.5贺州市高档酒店娱乐收费标准调查及分析

7酒店康体发展及经营状况调查及分析

7.1贺州市高档康体业发展状况调查及分析

7.2贺州市主要高星级酒店康体设施情况

7.3贺州市高档康体客源市场调查及分析

7.4贺州市高档康体业经营状况调查及分析

7.5贺州市高档酒店康体收费标准调查及分析

8酒店会议市场发展及经营状况调查及分析

8.1贺州市高档会议发展状况调查及分析

8.2贺州市主要高星级酒店会议设施情况

8.3贺州市高档会议客源市场调查及分析

8.4贺州市高档会议经营状况调查及分析

8.5贺州市高档酒店会议收费标准调查及分析

9酒店定位及功能规划

9.1酒店整体定位及分析

9.2酒店档次定位及分析

9.3酒店形象定位及分析

9.4酒店市场客源定位及分析

9.5酒店房务功能规划及分析

9.6酒店餐饮功能规划及分析

9.7酒店娱乐功能规划及分析

9.8酒店康体功能规划及分析

9.9酒店会议功能规划及分析

9.10其它营业板块功能规划及分析

10酒店经营模式定位及分析

10.1酒店整体经营模式定位及分析

10.2酒店餐饮服务经营模式定位及分析

10.3酒店娱乐服务经营模式定位及分析

10.4酒店康体服务经营模式定位及分析

10.5其它营业板块经营模式定位及分析

11酒店整体经营管理策略

11.1整体经营策略

11.2组织策略

11.3管理策略

11.4服务策略

11.5人力资源策略

11.6市场营销策略

11.7竞争策略

11.8财务管理策略

11.9成本控制策略

12酒店竞争战略定位及分析

12.1酒店整体竞争战略

12.2酒店主要竞争对手优劣势（SWOT）分析

12.3酒店客房服务竞争战略

12.4酒店餐饮服务竞争战略

12.5酒店娱乐服务竞争战略

12.6酒店康体服务竞争战略

12.7酒店会议服务竞争战略

12.8其它营业板块竞争战略

13酒店经营财务预测及分析

13.1酒店建设及开业总投资费用估算

13.2酒店15年经营收入、成本费用、利润预测及分析

13.3酒店经营收入及利润敏感性分析

13.4酒店经营盈亏平衡点预测及分析

13.5酒店经营期现金流量预测及分析

13.6酒店整体投资回报预测及分析

14酒店建设及经营风险分析

14.1政策风险

14.2资金风险

14.3建设风险

14.4经营风险

14.5酒店经营风险财务分析

14.6市场风险

14.7竞争风险

14.8突发事故和不可抗力风险

15报告结论及建议

项目投资匡算及酒店经营回收财务估算报表.

1、酒店建设投资估算

2、酒店总投资估算

3、资金筹措及投放

4、酒店15年营业收入预测

5、酒店15年营业成本预测

6、酒店15年固定费用预测

7、酒店15年变动费用预测

8、酒店15年费用合计预测

9、酒店15年利润预测

10、酒店15年酒店经营期现金流量预测及分析

11、项目总体投资回报预测及分析（投资决策前提条件、投资回报指标）

12、酒店经营风险财务分析（盈亏平衡分析、敏感性分析）

13、经营模式财务数据比较

项目功能规划及设计指引建议.

1、酒店功能规划，应该充分考虑到酒店今后经营和市场需要，只有这样的酒店在未来建成后才是具有竞争力的，如果事前没有经过策划而盲目的按照星级标准来配套，那么就很可能出现将来很多营业场所无人问津，以上海的诺富特酒店为例，宴会厅在3楼，经常会有大型的宴会，可是由于当时功能布局设计的失误，只有在一楼才配备了厨房，这样导致传菜时间过久，经常菜到桌上已经凉了，而且客人也会因为等待过久而投诉。

重庆的南方君临酒店按照豪华5星配备，投资巨大，可是由于当初对市场没有做过详细调查，酒店很多场所几乎没有客人消费，导致开业后）惨淡经营。

2、在酒店投资具备可行性的前提下，主要的是酒店怎样去定位及布局具体规划，虽然酒店建筑面积基本已经确定，可是各部门的功能布局对酒店来说是至关重要的，例如酒店整体客房数量，中餐面积大小，包房布局，西餐面积，娱乐规划，酒店康体规划布局等，这都需要我们具体进行过市场调研后才能准确得知。

没有精准的市场调查资料及分析，很多市场的表面现象将会误导投资商的投资方向，也避免以后因布局不合理而被迫的改建工程，这个是酒店设计公司无法做到的。

酒店设计公司在设计酒店是往往只考虑了酒店的结构，造型。

他们由于对当地酒店市场的不了解，不会根据市场合理进行合理布局，这在很多建成的酒店得到充分反应。

3、设计指导报告除了在酒店功能规划外，在对酒店的景观设计要求，室内，外装饰要求，设备系统设计要求，以及在酒店建设前期费用，酒店土建工程投资估算，酒店室内装饰工程投资，酒店设备系统投资，酒店用品及开业费用，酒店建设资金使用计划等方面都做了估算。

因此一份《酒店设计指引报告》可以让投资商无论是在建筑设计院对酒

店的设计布局合理化方面有据可依。

设计指引报告目录

1酒店功能定义

1.1酒店整体定位

1.2客房酒店功能定义

1.3餐饮酒店功能定义

1.4娱乐酒店功能定义

1.5康体酒店功能定义

1.6会议酒店功能定义

1.7商业酒店功能定义

1.8其它服务酒店功能定义

2酒店布局规划

2.1酒店整体布局规划

2.2客房区布局规划

2.3餐饮区布局规划

2.4娱乐区布局规划

2.5康体区布局规划

2.6商业区布局规划

2.7会议区布局规划

2.8其它服务酒店区布局规划

2.9公共区域布局规划

2.10后勤区域布局规划

3酒店建筑及室外景观设计要求及设计依据

3.1建筑设计主题及设计原则

3.2客房区域设计

3.3餐饮区域设计

3.4娱乐区域设计

3.5康体区域设计

3.6商业区域设计

3.7会议区域设计

3.8其它服务酒店区域设计

3.9公共区域设计

3.10后勤区域设计

3.11室外景观区域设计

4酒店设备系统设计要求及依据

4.1暖通系统设计

4.2动力系统设计

4.3热水系统设计

4.4消防系统设计

4.5安防系统设计

4.6强电系统设计

4.7弱电系统设计

4.8照明系统设计

5酒店室内装饰设计要求及依据

5.1室内装饰设计主题及设计原则

5.2客房区设计

5.3餐饮区设计

5.4娱乐区设计

5.5康体区设计

5.6商业区设计

5.7会议区设计

5.8其它服务酒店区设计

5.9公共区域设计

5.10后勤区域设计

6酒店设计概念

6.1酒店整体设计概念

6.2客房区设计概念

6.3餐饮区设计概念

6.4娱乐区设计概念

6.5康体区设计概念

6.6商业区设计概念

6.7会议区设计概念

6.8其它服务酒店区设计概念

6.9公共区域设计概念

6.10后勤区域设计概念

6.11室外景观区域设计概念

7酒店建设投资框算

7.1酒店建设前期费用框算

7.2酒店土建工程投资框算

7.3酒店室内装饰工程投资框算

7.4酒店设备系统投资框算

7.5酒店建设总投资框算

8酒店建设资金筹集方案及使用计划

8.1酒店建设资金筹集方案设计

8.2酒店建设资金使用计划安排

酒店主题定位建议

所谓“主题酒店”，其实是以某一文化为主题。

主题酒店难以被其它竞争对手复制，国外的主题酒店比较著名的有美国迪斯尼动物王国酒店，金字塔酒店等。

国内有名的主题酒店由深圳的威尼斯（意大利水城文化主题）、广州的长隆酒店（野生动物主题）、亚龙湾寰岛海底世界酒店（海洋主题）等。

本项目位于贺州市区，因此酒店在一定要有别于其他酒店，在建筑风格和装饰配备上即要保持贺州人文风格特色，也要保持现代设计对商务客户的吸引，比较起一般设计的商务酒店而言，这样酒店可以给住客留下很深的印象，便于酒店的形象宣传。

【深圳威尼斯皇冠假日酒店外景――意大利水城文化主题】

『广州长隆酒店』

酒店设计优化

1、提交酒店设计指引策划报告后，将与设计公司一起进入酒店建筑设计方案优化阶段，工作时间以配合开发商指定的建筑设计机构按《酒店项目设计指引策划报告》要求形成的酒店概念设计、方案设计方案提出后，分别由我们提出相应的调整优化意见。

工作内容以当面与设计师交流；

分阶段提出优化意见书两种形式。

2、同时在酒店建设安装期的设备选型及建设进度上，我们将给予建议指导，以便酒店能在正常的进度。

酒店设计优化服务内容概要

一、建设期设计优化

1酒店建筑功能设计优化

1.1客用公共区域功能布局图纸

前台预定部/电话总机房/行李部

前台接待处/询问处/收银处

酒店入口/大堂/户外

酒廊/酒吧

咖啡厅/餐厅

夜总会/迪斯科

其他娱乐餐饮场所

宴会厅/会议室

商务中心

商场/商店

洗手间

1.2楼层客房区域图纸

总统套房

豪华客房

标准客房

残疾人客房

各房型浴室/阳台

电梯间

客房楼层走廊

服务间/储物间

服务卫生间

1.3康乐设施设计图纸

游泳池

网球场

健身房

桑拿房

游戏室

园林布局

其他

1.4后勤公共区域功能布局图纸

送货/收货区

各类仓库（食品及普通货物）

员工更衣室/员工餐厅

洗衣房/布草/制服房

中、西式厨房/包饼房/冷库

员工培训教室/酒店印刷车间

工程部/维修工作间

行政办公室

干/湿垃圾房

员工入口通道/打卡处/保安室

酒店中心电脑控制机房

2协助审核装饰设计方案

2.1各区域装饰设计图纸

立面

天花

地面

效果

2.2室内装修物料

各房型窗户规格

各房型门户规格

各房型房间规格

各房型卫生洁具

各区域五金器具

各区域灯饰

各区域的设施、

家具、地毯颜色花式

从防火和使用管理对室内装修墙面、材料、喷涂、墙砖、墙纸等物料建议

检查各类样板房，并向业主提出必要的建议；

3协助审核酒店机电设计

供电系统

消防/警报系统

电脑管理系统

卫星接收/闭路电视系统

卫生间设备

空调及通风系统

游泳池设备

客房门禁系统

电梯运输系统

电话系统

保安监控系统

4协助审核厨房整体设计

各厨房备餐间

咖啡厅厨房

中、西式餐厅厨房

宴会厅厨房

快餐厨房

高/低温冷库容量

粗加工间

面点/包饼房

冷菜间

酒吧

储物间/仓库

运送通道

与厨房顾问商讨厨房、酒吧设备基础设施图纸；

了解厨房用热水要求，综合锅炉设计审核能否满足；

审核排风设计是否达到使用要求；

与厨房顾问商讨制定厨房、酒吧设备标准，以供供应商投标之用。

5协助审核洗衣房设计

干、湿洗设备布置图；

洗衣房设备图纸和规格技术说明；

洗衣房给排水管道系统

6协助审核动力设备设计

总体变压器容量

市电几路供电

备用发电机情况

动力和照明电是否分开

设备到位计划

安装方案计划

其它供电问题

7协助审核空调制冷设计

总供冷量设计要求

制冷机台数

制冷方式

安装进度计划

对存在的问题提出意见及解决方案

8协助审核热动力设计情况

供气设计

热水炉等设备负荷设计

品牌技术选择

热交换器设计

用热点计划

安装进度计划

其它相关问题

问题解决方案

9协助审核供水工程设计

蓄水池容量

高层供水方式

管路设计

排污设计

水处理设备

消毒设计

其它问题

对于存在问题提出解决方案意见

10协助审核给排水管路设计

上下水管井设计

维修节门设计

回水设计

对存在问题提出解决方案

11协助审核消防工程设计

消防用水存量

消防泵设计

喷淋系统

烟感、温感报警

强排风

消防广播电话