标准厂房可行性研究报告Word格式.docx
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2.2
建筑占地面积
1115
2.3
容积率
1.26
2.4
建筑密度
%
42
2.5
绿地面积
533
2.6
绿地率
20.0
3
项目总投资
万元
300
3.1
建设投资
297
3.2
建设期利息
4
年增净收益
36.2
1.2项目建设所在村基本情况
XX村位于XX镇最东部，北临329国道，东接范市镇，环镇东路横穿而过。
全村由原邱、吴、童、罗、谢五个自然村合并而成，村域面积193.55公顷，耕地面积2563亩。
现有村民小组28个，在册户数1139户，常住人口2784人，暂住人口1800余人。
村内有各种类型的私企30多家，形成了电子制造及加工为主，塑料五金配件制造及加工等行业相结合的产业结构。
2009年村民人均收入9000余元。
2010年1月，XX市《关于公布2009-2011年市级财政补助村名单的通知》（XX集领办〔2010〕1号），将XX村纳入XX市2009-2011年市级财政补助村。
近年来，XX村在发展集体经济方面做出积极探索，将发展壮大村级集体经济、增加村民收入作为当前工作的重点。
村领导班子在充分分析本村现状的基础上，决定利用上级提供的优惠政策，将村级集体经济发展壮大。
1.3编制依据及研究范围
1.3.1编制依据
（1）XX省委办公厅、省人民政府办公厅《关于发展壮大村级集体经济的若干意见》（浙委办〔2009〕75号）；
（2）XX市《关于加快村级集体经济发展的若干意见》（甬委〔2009〕4号）；
（3）XX市《关于振兴村级集体经济的若干意见》（XX党〔2007〕26号）；
（4）XX《关于进一步加强市级财政补助村扶持工作的意见》（XX党办〔2009〕97号）；
（5）《XX镇城镇建设总体规划》；
（5）《XX镇土地利用总体规划》；
（7）《XX镇工业发展规划》；
（8）《XX市XX镇规划区控制性详细规划》；
（9）《XX市规划条件通知书》（XX规条（村）字XX[2011]1号）；
（10）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（11）项目可行性研究报告编制委托合同；
（12）业主单位提供的有关资料。
1.3.2研究范围
根据国家有关要求，项目可行性研究报告的研究范围包括：
（1）项目建设背景及必要性；
（2）项目所在地概况及建设条件；
（3）建设方案；
（4）节能分析；
（5）环境保护、劳动安全与消防；
（6）组织机构与运营方式；
（7）招投标与实施计划;
（8）投资估算和融资方案；
（9）社会影响评价。
1.4研究结论与建议
（1）项目的建设符合各级政府关于振兴村级集体经济的政策，对XX村整合现有资源、进一步加强和发展村级集体经济、增加村级集体经济收入、全面建设社会主义新农村具有重要意义。
（2）项目建设过程中，严格按基本建设项目规程操作，采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工,施工中严把工程质量、安全关，在保证工程进度的前提下，合理科学的控制成本，努力降低造价，按期竣工。
（3）项目在实施过程中，一方面努力探讨村级集体经济发展的运营模式，全方位、多角度发挥村级集体经济优势；
另一方面提早展开经营管理部署，制订经营章程，规范运作机制。
为进一步发展壮大村级集体经济，提升村级集体经济发展整体水平做好铺垫。
（4）加强对村主要干部经营管理特别是集体资产保值增值知识的培训，增强发展和管理集体经济的能力。
广泛听取善经营、会管理的村民的意见、建议，让他们参与村集体经济的运营与管理。
充分发挥本村在外工作的干部、企业家和经营能人的作用，动员他们对发展集体经济提出意见、建议，并提供信息、资金、技术、营销等帮助，拓宽集体经济发展路子。
2项目背景及必要性分析
2.1项目背景
发展村级集体经济是社会主义新农村建设的重要内容，是巩固农村基层组织的重要保证。
党的十七届三中全会明确提出要进一步发展村级集体经济，加强农村基层组织建设，加快社会主义新农村建设。
XX省委、省政府、XX市委、市政府在新农村建设方面以增强村集体经济实力为目标，以经济薄弱村为重点对象，充分发挥村级组织在发展村级集体经济中的主体作用，为加强农村基层组织建设、加快推进社会主义新农村建设提供强大的支撑。
为加快农村经济发展，XX市党委和市政府紧跟上级领导步伐，对该市集体经济发展较弱的村给予了政策扶持，如扶持建设村集体经济发展用房、实施贷款贴息、实行日常公共管理经费补助等。
2010年5月，经XX市增强农村集体经济实力工作领导小组办公室会议论证（见附件1），拟在XX村建造集体经济发展用房，培植村级集体经济、稳固财源，为各项工作的适时落实提供快捷、便利、高效的服务。
2.2项目建设必要性分析
2.2.1项目建设是贯彻省、市大力发展村级集体经济政策文件的需要
2009年，中共XX省委办公厅、省人民政府办公厅《关于发展壮大村级集体经济的若干意见》（浙委办〔2009〕75号）就发展壮大村级集体经济提出若干意见，要求创新村级集体经济发展路子：
大力发展集体物业经济、充分搞活集体资产经营等，充分发挥村级组织在发展村级集体经济中的主体作用。
同年，XX市发布了《关于加快村级集体经济发展的若干意见》（甬委〔2009〕4号），提出加快村级集体经济发展、明确村级集体经济发展目标要求和任务。
XX市紧跟各级领导部门号召，在振兴村级集体经济方面出台了《关于振兴村级集体经济的若干意见》（XX党〔2007〕26号）、《关于进一步加强市级财政补助村扶持工作的意见》（XX党办〔2009〕97号）等政策，紧抓基层落实，大力引导集体经济发展。
XX镇XX村的标准厂房建设项目是各级政府部门倡导发展集体经济政策的具体落实，是一项实实在在的利民工程。
2.2.2项目是推动社会主义新农村建设的需要
为稳定和完善农村基本经营制度，促进社会主义新农村发展，各级党委和政府，从政策、组织领导、经济管理等方面紧抓落实：
在财政、土地、金融等方面给予政策支持；
加强以村党组织为核心、村民委员会与村经济合作社各司其职的农村基层组织建设；
建立并完善村经济合作社，推进村经济合作社规范化建设，为发展壮大村级集体经济、推动社会主义新农村建设作出了努力。
本项目是由XX镇XX村党委书记负责，XX村经济合作社申请建设，各级基层组织成员积极配合的村级集体经济项目。
项目的建成将有助于增强村级集体经济实力、增加村民收入、提高村民生活水平，是社会主义新农村发展模式的有益尝试。
2.2.3项目建设是XX村整合个私中小企业、优化村民安居环境的需要
XX村地处XX镇东部，一直以来村级集体经济相对薄弱，给村级工作的开展带来严重影响和制约。
村落中分布着30多家从事小家电生产及、电子仪器仪表、塑料五金配件加工之类的个私企业，2009年共创产值41700万元。
这些由家庭作坊式发展起来的个私企业经过多年发展，已具备了一定的经济实力和生产经验，但由于老厂区处在发展空间狭小的村落环境中，严重制约着新时期中小企业谋求进一步发展的步伐。
由于当前供地日益紧张，使得部分想走出去的企业没办法外迁。
同时，由于企业交错分布在村落中，也给本村居民居住带来一定的环境影响，如噪声污染、水资源污染等。
因此村经济合作社经过反复论证，决定由村经济合作社出面统一规划建造村标准厂房，在为本村个私中小企业提供一个良好发展空间和环境的同时，既增加了村级集体经济收入，也能积极为本村居民营造一个良好的居住环境。
项目的建成将有利于调整企业布局，优化产业结构；
有利于企业进一步发展，拓展经营规模；
有利于村居环境整治，改善本村居民生活条件；
有利于整体规划，节约土地资源；
有利于企业系统管理，提高经济效益和社会效益。
3建设地点选择与建设条件
3.1项目建设地点
经XX市规划局批准，项目选址位于XX镇XX村，东为规划道路，西为河道，南为河道，北为XXXXⅡ201101#地块,见附件2。
3.2选址及用地合理性分析
3.2.1选址合理性分析
XX镇XX村标准厂房选址位于XX镇XX村，处于XX镇工业园区发展规划范围内。
选址地块毗邻329国道，北临杭州湾跨海大桥，周围有工业大道、北一环路等道路，镇域内建有互通南北的立交桥，交通发达。
XX村依托工业园区的聚集效应和周围便利的交通条件，中小企业发展后劲十足。
同时，项目选址符合XX镇土地利用总体规划和城镇建设总体规划的要求，在充分、合理利用土地和保护耕地资源、保持镇及周围环境生态平衡的基础上，提高了土地利用率。
3.2.1用地指标
根据《XX市规划条件通知书》（XX规条（村）字XX[2011]1号）（见附件3）的要求：
拟规划建设用地性质为一类工业用地；
拟规划建设用地面积约2666m2；
项目容积率1.0-2.0;
建筑密度35%－45%；
绿地率20%；
计容积率建筑控制规模约5332m2；
建筑退让距离规定：
地块东侧为规划道路，规定后退规划道路中心线15米以上；
西侧、南侧为河道，规划后退河道上口边线8米以上；
北侧为XXXXⅡ201101#地块，后退用地边线不小于拟建厂房高度的0.35倍，且不小于5米。
主要机动车和行人出入口均位于东侧的规划道路。
本项目地块已扣除规定的建筑退让距离；
拟建造1幢3层高的标准厂房；
用地面积2666m2，总建筑面积3349m2，绿化用地533m2，建筑密度42%，符合用地规划条件和要求。
3.3区域概况
3.3.1城市概况
（1）区域位置
XX市位于杭州湾南岸，浙东宁绍平原北部,为沪、杭、甬三角地区结合部。
东南与XX的镇海、江北区相邻，西南与余姚市接壤，北呈弧形凸出于杭州湾，南丘北海,中部为平原。
市境总面积1154平方公里（不含海域，未计入1954年后新成陆土地），海岸线长66公里（1986年图版量标为77.56公里）。
2010年末全市户籍总人口为103.88万人。
（2）社会经济概况
XX市属XX计划单列市管辖，下辖15个镇和5个街道，是全国经济实力百强县（市）之一，XX省四强县（市）之一，发展速度快，经济实力强。
2010年，XX市全市实现地区生产总值（GDP）757.70亿元，比上年增长15.6%；
财政一般预算收入97.3亿元，其中地方财政收入52.1亿元，分别增长6.9％和20.37％。
XX近临沪、杭、甬等大中城市和对外贸易口岸，交通运输水陆相济，四通八达。
XX南与萧甬铁路、余XX专用铁路相接；
杭甬高速、329国道横贯市境；
内河航道27条，外海航道可达温州、XX、舟山、上海及长江沿岸城市。
3.3.2XX镇概况
XX镇是新兴工业强镇，位于XX市东南，杭州湾南岸，东距XX40公里，西距杭州148公里，杭州湾大通道与镇内329国道互通立交桥，省道线叶东公路连接着甬－杭－沪高速公路，镇域面积60.7平方公里。
（2）城镇建设概况
近年来，XX镇着重建设“三个一流”，即一流的现代化工业强镇、一流的江南水乡型卫星镇、一流的文化休闲镇，推动了当地社会经济文化的发展。
自1965年兴办乡镇企业以来，XX镇已发展各类企业1000余家，培育了微小型轴承、家用电器、电子仪器仪表、打火机制造、塑料五金加工等主导产业，工业园区面积达3000多亩。
地处江南水乡、历经千年的XX古镇，长期以来形成了丰富的建筑文化遗产，折射出丰富的文化内涵。
建设江南水乡型卫星镇是继承前人文化遗产的重要举措。
按照XX的各项发展规划，挖掘并保留好XX大街以南建筑的古老风格；
开发文物保护资源；
利用自然风景等有利条件，是促进文化产业发展的新兴经济增长点。
3.4自然概况
3.4.1气象
XX全境属亚热带季风性湿润气候区，四季分明，季风明显，雨水充沛，光热条件较优，夏季7-8月份常有强台风影响，台风、暴雨、干旱、低温成灾较为频繁。
台风平均每年一次；
暴雨多在6、8、9月，建筑气候分区为ⅢA类。
境内年平均气温16℃，最热月（7月）平均气温28.3℃，最冷月（1月）平均气温3.9℃；
最热月月平均相对湿度83%，最冷月月平均相对湿度75%;
年均降雨量1272.2mm,最大年降雨量1821.3mm，最大积雪17cm。
全境冬夏风向不同，全年主导风向为东南风，夏季主导风向为东南风，冬季西北风。
3.4.2地形地貌
XX地势南高北低，呈丘陵、平原、滩涂三级台阶状朝杭州湾展开。
南部丘陵属翠屏山丘陵区，系四明山余脉，东西走向，绵延40余公里，约占全境面积的十分之二。
中部平原为宁绍平原之一部，东西长55公里，面积约占总面积的十分之七。
南部近山平原成于900～2500年前，由全新世晚期湖海相沉积物淤积而成，组成物质多为粘土及亚粘土，局部夹有泥炭。
北部滨海平原，系900年以来新成陆土地，组成物质为亚粘土、亚沙土和粉砂。
平原以北为凸入杭州湾的扇形三北浅滩,滩涂沉积物以粉细砂和沙质泥等细颗粒物质为主，东部地区颗粒较粗。
境内主要山峰有大蓬山、五磊山、大霖山、老鸦山、东栲栳山，最高峰老鸦山塌脑岗海拔446米。
全境地层成因单一，属侵蚀剥蚀地貌。
3.4.3水文特征
XX雨量充足，降水时空分布不均，地表水拦蓄能力弱，年人均水占有量仅578立方米，为XX全省人均占有量的24％，系严重缺水地区。
XX境内没有大江、大河流过，外来水源贫乏。
XX内陆水域共61.75平方公里。
境内南北向河道主要有淞浦、古窑浦、淹浦、水云浦、四灶浦、三十弓江、周家路江等，均汇流入海；
东西向河道主要有快船江、公路横河、东横河、大古塘河、四塘河、六塘江、七塘江等。
大小河渠总长5400公里，正常水位蓄水量3776万立方米。
境内现有湖库主要有凤浦湖、灵湖、窑湖、长溪水库、外杜湖、里杜湖、白洋湖、上林湖、梅湖、邵岙湖等，全境总库容7838.56万立方米。
境内地下水资源贫乏，可开采淡水资源为782万立方米／年。
3.5建设条件
3.5.1交通条件
XX村位临329国道，每天数条多车次公交线直达XX、XX市中心。
北部有杭州湾大桥，可加入到以上海为龙头的长三角经济联动中。
区内沈海高速与329国道相接，交通便捷。
3.5.2基础设施条件
（1）电力基础设施
XX镇XX村的供电系统与XX市政电网相连接，供电能力充足，完全能够满足中小企业日常生产的用电需求。
（2）消防、给排水条件
区域内生产管网与消防管网合并由外部工业园区给水管网供给，厂区用水条件有保证。
4建设方案
4.1项目方案确定的指导原则
（1）项目设计依据《XX市XX镇规划区控制性详细规划》的要求，遵循统一性原则；
（2）根据节约、高效利用土地和有利于场区合理利用、安全运行、环境保护的要求选择项目场址；
（3）以市场为导向，依照各项村级集体经济指导政策、项目区特点和周围的环境条件确定项目总体方案。
4.2项目建设规模
项目占地面积2666m2（合计4亩），建筑面积3349m2。
4.3工程方案
项目建设用地性质为一类工业用地，拟建3层高的标准厂房1幢，厂房主体建筑采用混泥土框架结构。
拟建设的标准厂房，整体建筑必须满足消防要求。
建筑风貌、市政设施等符合《XX市XX镇规划区控制性详细规划》要求。
为满足生产和发展要求，设置必要的机动车和非机动车停泊车位。
5总图布置与公共设施工程
5.1总图布置
（1）出入口设置
项目设置机动车出入口和非机动车出入口各一个。
机动车出入口位于厂区东侧规划东路的北端，非机动车出入口位于厂区东侧规划路的南端。
（2）交通流线
考虑到标准厂房区域内外运输和消防要求，厂区主干道路宽10米，其它一般道路宽7米。
厂区内部预设一条主干道路和一条一般道路。
主干道路位于厂区北部，通向机动车出入口。
一般道路位于厂区东侧，通向非机动车出入口。
详见附图2。
（3）建筑物布置
厂区厂房位靠南侧河流建设。
周围绿地环绕，道路相接，绿化整洁，交通便利。
5.2公共设施工程
5.2.1供配电、通讯工程
（1）供、配电
XX村标准厂房项目将从附近工业园区电网引入临时高压线路。
同时，根据建设规模和生产性质，新配置一台315kVA的变压器。
完全能够满足中小企业日常生产用电需求。
5.2.2给、排水
（1）给水
1）水源
XX村标准厂房建设阶段用水，将临时从附近工业园区自来水管网引入。
项目规划打算在地块东侧的规划道路敷设市政给水管网，项目运营期用水由规划道路接入。
2）给水方案
市政供水通过规划道路下的给水管引入厂区内。
厂区内建筑的给水由给水管网直接供给。
考虑到市政用水紧张，道路、绿地用水采用井水，不计入用水量。
（2）排水
排水以“统筹规划，合理安排，因地制宜，分期实施”为原则，实行雨污分流。
工业生产产生的污水，先做预处理，达到排放标准后，排入市政污水管网。
5.2.3消防系统
科学、合理、统一地规划标准厂房，严格依规划开发。
标准厂房的发展应从规划的源头定好位，将生产的火灾危险等级作为不同标准厂房区规划的重要依据。
生产的火灾危险等级的确定，要严格按照《建筑设计防火规范》的规定，配套有关公共消防设施，分类施工建设，防止建设的随意性和盲目性。
项目消防系统包括自动喷淋、消防栓、手提式灭火器。
（1）自动喷淋
项目区内除不允许使用喷淋器的区域外，均设置自动消防喷淋系统保护。
（2）消防栓
建筑每层楼应设带软管的室内消防栓，消防栓间距和数量应保证任何一处火灾时都有两股水柱同时到达；
区内应以不超过120米的间距布置室外消火栓。
室内消火栓用水来自独立消防水泵，用水流量为30L/s，持续时间为3小时；
室外消火栓水量、水压由市政管网保证，用水流量20L/s，持续时间为2小时。
（3）手提式灭火器
建筑物内根据《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）设置一定数量的磷酸铵盐手提式干粉灭火器。
5.2.5停车位设置
考虑地块现状及规划需求，项目机动车停车位和非机动车停车位以满足生产及发展要求为宜。
为方便机动车辆进出停放，在主干道路北侧设置机动车辆停车位10个;
同时为方便非机动车辆进出停放，在一般道路东侧设置非机动车辆停车位150个。
6节能分析
6.1合理用能标准和节能规范
本项目以合理利用能源、提高能源利用效率为原则，重视采用各种先进的节能技术和节能管理措施。
项目在设计、建设与运营过程中主要遵循以下节能规范。
6.1.1相关法律、法规和规划
（1）《中华人民共和国节约能源法》；
（2）《中华人民共和国可再生能源法》；
（3）《中华人民共和国电力法》；
（4）《中华人民共和国建筑法》；
（5）《国务院关于加强节能工作的决定》（国务院令28号）；
（6）《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）；
（7）《XX省建筑节能管理办法》（XX省人民政府令，第234号）；
（8）《XX市固定资产投资项目节能评估和审查管理办法》（甬政发[2010]125号。
6.1.2产业政策和准入条件
（1）《中国节能技术政策大纲》（2006年）；
（2）《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委、科技部、国家环保总局[2005]65号令）。
6.1.3建筑类相关标准及规范
（1）《建筑给水排水设计规范》（GBJ15-88）；
（2）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）；
（3）《建筑给水及采暖工程质量验收规范》（GB50242-2002）；
（4）《室外给水设计规范》（GBJ13-86）；
（5）《室外排水设计规范》（GBJ14-87）；
（6）《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）。
6.2能耗状况和能耗指标分析
6.2.1项目能源品种选用及使用分布
（1）选用原则
本项目在使用能源品种的选择时采用因地制宜，就地取能，尽量使用清洁能源和可再生能源的原则。
能源使用考虑环保、高效；
尽量减少能源转换，以避免能源转换带来能源消耗；
同时还考虑项目周边能源供应条件。
（2）能源供应条件
本项目建设用地周边的市政基础设施完善，电力、给水、排水等市政设施较为齐全，可以满足项目需要。
（3）所需能源种类
项目所需能源主要有水和电，其使用分布情况如下：
水：
生产和部分生活用水、绿化道路用水。
电：
照明、各类电器等耗电设备。
6.2.2项目能源供应状况
供水：
水源为市政给水管网。
供电：
从市政电网引入独立高压电源。
6.2.3能源消耗总量
本项目用水主要为生产用水、绿地浇洒、厂区道路浇洒，具体用水量表6-1。
（1）年用水量
表6-1用水量计算表
用水类别
使用人数/面积
用水
定额
最大日用水量（m3/d）
小时变化系数
用水时间（h）
小时最大用水量（m3）
运行
天数/次数
年用水量
（m3）
生产用水
3349m2
5L/m2·
d
16.7
1.5
8
3.14
4019
绿地浇洒
533m2
2L/m2·
1.1
0.36
150
128
厂区道路浇洒
933m2
0.5L/m2·
次
0.5
0.16
40
15
小计
18.3
3.65
4162
未预见用水量
（按15%计）
2.7
0.55
624
合计
21.0
4.20
4786
注：
年用水量（m3）＝使用人数或面积×
用水定额×
运行天数/日变化系数
日变化系数取1.25
由上表可知：
本项目年用水量为4786m3。
（2）用电负荷
表6-2用电负荷计算表
区域
功率密度
W/m2
功率（kW）
需要系数
cosφ
tanφ
有功功率Pj（kW）
无功功率Qj（kvar）
视在功率Sj（kVA）
厂房照明
26.8
0.8
0.75
21.43
16.08
26.79
设备
60.0
48.00
36.00
60.00
室外照明
10.0
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