致委托评价方函文档格式.docx
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一、有证房屋价格
房屋所有权证号
幢号
建筑面积（m2）
评估单价（元/m2）
评估总价（万元）
虞山10044517号
1
129.40
696
9.01
2
40.22
2.80
4
333.17
736
24.52
5
826.59
936
77.37
6
7
492.27
690
33.97
8
160.34
812
13.02
9
79.27
577
4.57
10
51.69
596
3.08
11
758.72
870
66.01
12
346.74
881
30.55
13
138.13
339
14
132.31
630
8.34
15
16
17
18
266.06
558
14.85
19
131.81
888
11.70
20
162.06
716
11.60
21
330.78
613
20.28
22
92.93
7.55
23
272.90
823
22.46
24
30.89
1.84
25
196.01
14.03
26
114.56
885
10.14
28
36.87
2.20
29
744.19
961
小计
/
二、无证房屋
无证
3
434.74
866
27
154.03
524
8.07
30
31.20
224
0.70
31
72.00
1.61
33
4.41
0.10
34
45.90
1.03
35
209.95
4.70
36
34.32
423
1.45
37
89.88
2.01
38
15.99
404
0.65
39
23.49
0.53
40
26.88
0.60
41
200.26
4.49
43
15.81
430
0.68
44
2.80
0.06
45
108.36
2.43
46
34.00
0.76
47
22.95
0.51
三、土地使用权价格
国有土地使用证号
地号
土地面积（m2）
评估单价
（元/m2）
评估总价
（万元）
常国用（2005）字第000325号
200500325
27110.00
335
908.19
四、房屋二次装修及附着设施设备价格
项目
工程量
单价
评估总价（万元）
房屋室内装修
/
/
33.16
污水管
5100m
146元/m
道渣填土
6312.50m3
35元/m3
未完工房屋基础
768m2
107元/m2
场地水塔等附着物
264.72
合计
五、房地产总价
2154.44万元；
大写人民币
圆整。
注：
上述3号房原登记面积为370.07平方米，2011年翻建，无批复手续，按无证房评估。
2014年12月4日
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告陈述的事实是真实、准确的。
2.本报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受本报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本报告的估价对象没有任何利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们估价师已对本报告中估价对象的权益、实体、区位进行了实地查勘、记录和摄影，但仅限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象权益状况可靠性的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行检视和建筑结构质量调查的责任。
6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对所提供的情况和资料的真实性、合法性、完整性负责。
因资料失真造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
估价机构仅对估价报告的操作程序和采用的估价方法的公允性负责。
8.本评估报告自完成日起壹年内有效，但估价人员建议即使在市场平稳的情况下也应将评估结果随时间作修正。
评估过程中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，或发生自然灾害或其它不可抗力对估价对象价格的影响。
本报告仅限于委托方在本次估价目的及假设限制条件下参考使用，不得用作其他用途，不得过期使用。
对除委托人之外的第三人使用本报告，或将本报告用作评估目的之外用途的，违背规定或超越本报告特定目的及限制条件使用本报告，我公司及估价师不负任何责任。
9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上。
10.本估价机构和经办估价人员承诺，对估价结果和委托方提供的资料负有保密的义务，估价报告不向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。
11.我们仅对估价对象的数量及估价结果负责，无法对估价对象的权属问题作出判断。
引述部分不作为权属依据。
中国房地产估价师刘勉注册号3220050075
中国土地估价师注册号2007320301
签字：
中国房地产估价师杨正义注册号3220090082
中国土地估价师注册号2007320483
2014年12月4日
估价的假设和限制条件
一、估价的假设前提
1.估价对象产权完整合法持续使用，可在公开市场自由合法交易。
2.本次估价目的是为委托方处理金融借款合同纠纷执行案提供市场价值参考依据。
市场价值评估采用公开市场标准，本次估价报告提供的评估结果为房地产公开市场价值，所谓公开市场价值是：
（1）交易双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实值；
（2）有一段合理交易时间；
在此期间房地产市场保持稳定；
（3）房地产交易符合国家法律规定。
3.本报告假设估价对象未发生抵押、作价入股等行为，且不存在债权债务等，并以此作为本次评估的前提条件，即本报告所评估的为估价对象权属状态完整的前提下的公开市场价值。
4.本报告有效性基于委托方提供给我公司的全部估价资料是真实、合法、完整的，因委托方提供资料失实或隐匿，导致估价结果产生偏误而引起的责任，估价方不予承担。
对委托方提供的权属证书复印件，其真实性和准确性由委托方负责。
5.估价时点到估价目的实现期间房地产市场保持稳定，不发生自然力和其他不可抗力对估价对象的破坏性损坏。
6.不考虑特殊买家的附加出价和非公开市场的强制变现。
7.本次估价未对估价对象建筑物质量检测，本次估价假定无建筑结构、基础等重大质量问题。
二、估价的限制条件
1.本报告估价结论仅为委托方在上述已有假设条件下用于委托方处理金融借款合同纠纷执行案提供参考依据，不得用作其他用途。
2.本评估结果的有效性受到本报告规定的估价时点、估价结果有效期、估价对象内容和范围以及估价假设条件等估价要素的约束和限制；
本评估结果的使用也受到本报告及附件中的相关解释、说明的约束和限制。
3.本评估报告的报告解释权为本评估机构所有。
本评估报告的全文或部分内容公布以前，需征得本公司书面同意；
未经本评估机构书面同意，其全部或其部分内容不得在任何公开文件或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
4.本次受托估价方仅对评估技术条件负责，本评估报告结论系为委托方提供的专业性估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，估价师只对结论本身符合规范要求负责，而不对房地产定价决策负责。
5.本报告有效期自本估价报告出具之日起一年内有效。
在有效期限内，如果房屋数量、维护程度、价值标准以及房地产市场行情等影响房地产价值的因素发生重大的变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，应对评估值进行调整或重新评估。
6.本报告包括至委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、房地产结果报告、附件等五大部分，必须完整使用方为有效，对使用本报告中的部分内容而导致损失，公司不承担责任。
7.本次评估的土地使用权状况以委托方提供的国有土地使用证、土地登记结果查询表复印件为依据，有证房屋建筑面积以委托方提供的常熟市房屋权属登记查询结果、房屋所权证复印件为依据，无证房屋建筑面积由估价人员现场测量而得，因本公司无房屋建筑面积测量资质，如当事人对测量结果有疑义，请以具备相应资质的机构出具的测量成果为准。
评估结果中包含了厂房（含装修）、土地使用权、场地、无证建筑等不动产的价值。
8.如当事人对本报告有异议，请于收到报告7天内通过人民法院提出，到期未有异议视同认可本报告。
9.本评估报告由苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司负责解释。
使用报告如有疑问，必须向公司提出咨询，其他任何单位和个人发表意见均不代表本公司对该房地产价值的意见。
房地产估价结果报告
一、委托方
委托方名称：
二、估价方
估价机构：
机构地址：
苏州工业园区中新大道西193号二楼
房地产估价资质：
贰级
资质证书号：
苏州PG00004
土地估价资质等级：
一级
苏土估介字第2014022号
法人代表：
联系人：
联系电话：
67164660
传真：
67484843
邮政编码：
215021
三、估价对象
（一）一般因素
1.城市区域情况简介
常熟境内地势低平，海拔大都在3-7米。
人口106.5万，外来人口接近100万，下辖13个镇场，2个省级经济开发区、1个招商城。
全市现有常熟经济开发区和常熟东南经济开发区两个省级开发区和3个市级开发区。
已形成了以造纸、能源、建材、化工、汽车零部件为主导的临江产业群体。
另外，以电子信息、生物医药、精密机械、新型材料、高档轻纺、外向型农业为主导的产业正在兴起。
人力资源丰富，劳动力素质较高，银行信贷、资产评估、涉外律师、投资咨询等社会中介服务比较健全。
虞山镇凭借国家级常熟经济开发区、国家一类口岸—常熟港、常熟出口加工区、常熟市城市副中心—滨江新市区等无形品牌日显生机：
依托世界第一斜拉桥—苏通长江大桥桥头堡、苏嘉杭高速和沿江一级公路交汇等区位优势而倍增活力。
在世界著名公司新加坡泛联集团，芬兰UPM，瑞士诺华、欧米亚，台湾烨辉、华丰，香港华润、理文等先进生产要素带动下，积极加快工业化进程，全镇“钢铁建材、服装毛衫、化纤纺织、轻工机械、家具物流”五大主导产业协同并进，规模经济增势明显；
按照开发区整体规划和控制性详细规划，主动对接、积极参与滨江新城建设，城市化进程、新农村建设加速推进。
2010年撤镇建街道，设立虞山新区，和国家级常熟经济技术开发区实行一体化管理。
先后荣获“中国毛衫名镇”、“国家卫生镇”、“全国环境优美镇”和“苏州市社会主义新农村建设先进镇”等荣誉，进入全国千强镇行列。
2.自然环境
常熟境内水网交织，各河流湖荡均属太湖水系，其分布呈以城区为轴心向四周辐射状，东南较密，西北较疏，河道较小，水流平稳。
主要河流有望虞河、常浒河、元和塘、张家港、盐铁塘、耿泾塘等，湖泊有昆承湖、尚湖等。
常熟地处中纬度地区，属亚热带季风气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。
一年中，冬季盛行大陆来的偏北风，以寒冷少雨天气为主；
夏季盛行海洋来的东南风，以炎热多雨天气为主；
年均总日照数2130.2小时，占可照时数48%；
年平均气温15.4摄氏度。
年均降水量1054毫米。
常熟水产资源十分丰富，有出自长江的鲥鱼、刀鱼、海白虾等，出自内河的有鲫鱼、草鱼、鲢鱼、鳊鱼、青虾和阳澄湖大闸蟹等。
野生植物资源有乔木、灌木、药材等200多种。
野生乔木主要有紫檀、拓树；
野生灌木主要有山楂、金樱子；
野生药材有何首乌、蒲公英等765种；
特种经济林有杞柳、桑树、茶和观赏性花木等。
野生动物主要有哺乳类、鸟类800余种。
境内地下水均以第四系孔隙水为主。
近年来为防陆地沉降，已渐回填停用。
虞山、福山等山丘地段，地下水常以下降泉形式出露，形成间歇性涧泉，流量较少，但水质优良，矿化度0.05-0.07千克/升，硬度一般小于50毫克/升，为极软水。
矿产资源有高岭土、黄沙、煤、泥炭、石英砂、天然气等，但储量极小。
3.交通条件
常熟市位于江苏省东南部长江三角洲经济发达地区。
东临太仓，距上海100千米；
南接昆山、苏州；
西连无锡、江阴；
北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；
西北境与张家港接壤。
常熟全市公路里程385公里。
现过境的干线公路有204国道、205省道（常熟—苏州）和323省道（常熟—无锡），离沪宁高速苏州出口仅30公里，无锡出口40公里。
建成57公里苏嘉杭和沿江两条高速公路常熟段，2002年动工兴建苏通长江大桥。
市区到各镇的公路全部达二级以上标准，镇到中心村的公路基本达三级标准。
全境东西间最大直线距离49千米，南北间最长距离37千米，总面积1264平方千米（含长江界属水面）。
（二）估价对象区域因素及个别因素
1.区位条件
估价对象位于常熟市虞山镇合丰村，地处常熟市区北部。
估价对象所在区域有城乡线路经过，交通便捷度较优。
估价对象所在区域无明显的水、气、声环境污染源，环境质量较优。
估价对象所在区域无危险设施分布。
2.个别因素
2.1估价对象名称：
常熟市众诚染料化工有限公司位于常熟市虞山镇合丰村工业房地产。
2.2估价对象坐落：
常熟市虞山镇合丰村。
2.3估价对象四至：
东至厂房；
南至道路；
西至厂房；
北至望虞河。
3.估价对象范围：
据委托方要求，本次评估的估价对象为常熟市众诚染料化工有限公司位于常熟市虞山镇合丰村的厂房（含装修）、土地使用权、场地及绿化景观、无证建筑等所有不动产，其中房屋建筑面积9174.27平方米，无证建筑面积1526.97平方米，土地使用权面积27110平方米，地面附着物包括场地、水塔、污水管、未完工房屋基础、道渣填土等。
据房屋所有权人介绍，厂区树木已出售给他人，本次估价未予评估。
4.估价对象房屋权属及实体状况
4.1房屋权属及实体状况见下表：
表2估价对象房产权属及实体状况一览表
房屋所有权人
常熟市众诚染料化工有限公司
现状用途
结构
建成年份
总层数
层高（m）
虞山10044517
门卫
混合
1986
3.5
129.4
40.22
车间
3.7
333.17
钢混
3.5
826.59
砖木
5.5
492.27
烘房
6.2
160.34
2.8
79.27
附房
3.3
51.69
办公楼
3.8
758.72
浴室
3.9
346.74
仓库
简易
3.6
138.13
132.31
266.06
7.8
131.81
3.0
162.06
3.9
330.78
6.2
92.93
锅炉房
6.3
272.9
水泵间
30.89
配电间
5.0
196.01
发电机间
7.7
114.56
3.4
36.87
化验楼
4.6
744.19
9174.27
无证
2011
5.6
食堂
3.8
154.03
31.2
设备间
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