丰远热高乐园高湾生态旅游区文化科技娱乐中心项目建设可行性研究报告.docx

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丰远热高乐园高湾生态旅游区文化科技娱乐中心项目建设可行性研究报告

丰远•热高乐园高湾生态

旅游区-文化科技娱乐

中心项目

可研报告

附表：

附表一总成本费用估算表

附表二损益表

附表三借款还本付息计算表

附表四财务现金流量表（合部投资部分）

附表五资金来源与运用表

附表六投资计划与资金筹措表

附表七流动资金估算表

附表八资产负债表

附表九固定资产折旧、无形资产及递延资产返摊销费计算表

附表十敏感性分析表

第一部分总论

一、项目概述

（一）项目名称

丰远·热高乐园高湾生态旅游区-文化科技娱乐中心项目

（二）项目性质

旅游、休闲、运动、度假项目

（三）承办单位

********有限公司

（四）建设用地位置

该项目位于中国辽宁省****市与抚顺交界处，沈抚同城核心区与起步区。

（五）建设规模、用地面积

丰远·热高乐园高湾生态旅游区-文化科技娱乐中心项目占地面积为1022315平方米，其中包括四季乐园（水上乐园）、入口广场区、室内家庭娱乐中心、奇妙故事区、冒险传说区、神话故事区、漫画世界区、生态广场区（花园故事区）项目。

（六）项目总投资

丰远·热高乐园高湾生态旅游区-文化科技娱乐中心项目投资14.95亿元。

（七）建设资金来源

企业自筹资金6亿元，银行贷款8.95亿元。

（八）项目建设期

本项目预计建设期为三年，2009年9月开始动工，2012年5月1日正式对游客开放，2015年5月全部完工。

二、项目开发的社会、经济意义

（一）完善****旅游产业结构、促进****、抚顺旅游产业发展

****市作为辽宁省的省会，虽然拥有故宫、****世博园、棋盘山风景区等一批休闲娱乐项目和旅游设施，但从产业结构看还很不平衡。

大量游客在****是以参观游览为主，很少有游客以互动度假方式滞留。

随着奥运会的胜利召开（****为奥运会协办城市），****市的开放程度日益提高，将会有大量不同消费层次的游客会聚沈城，****的旅游配套设施的不完善与旅游项目结构不平衡的矛盾将更加突出，远远不能满足国际、国内旅游业发展和需求。

丰远•热高乐园项目及其配套设施的建设必将起到补遗拾缺、综合平衡的良好效果。

（二）拓展不同层次的旅游消费群、提升****旅游度假的知名度

丰远•热高乐园项目以其较完善的硬件设施和较全面的旅游娱乐休闲配套功能为不同消费层的客户提供多种功能的服务。

（三）完善综合配套，推动整体经济开发

带动房地产开发与增值

商机无限

丰远·热高乐园高湾生态旅游区-文化科技娱乐中心项目的游客来自各个领域，由不同消费能力地消费群体组成，丰远·热高乐园高湾生态旅游区-文化科技娱乐中心将为广大地游客提供极其舒适地休闲度假场所。

商家可根据自身的特点和要求，有针对性的选择不同类型的消费群体作为推广目标，通过各种途径最大限度的展示自身优势，扩大自身产品在此消费群体中的影响，提高市场占有率。

综上所述，丰远•热高乐园及其配套服务设施既符合国家和****本地政策和经济、旅游的发展趋势以及规划要求，同时能极大的提升****旅游业的整体形象，因此是完全必要的。

同时丰远·热高乐园高湾生态旅游区-文化科技娱乐中心及其配套设施的建设必将起到补遗拾缺、综合平衡的良好效果。

三、发展商概况

丰远集团旗下主要有辽宁路德森建设发展公司、丰远房地产公司、丰远供热公司、浩博物业公司以及********有限公司。

公司是集公路施工、建筑工程施工、房地产开发、供热、物业管理、汽车销售、设备租赁与维修于一体的综合性企业集团。

四、项目可行性研究报告编制说明与依据

根据中华人民共和国有关法规、政策与该项目的具体情况，该项目可行性研究报告的主要编制依据有：

（1）国家计委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价办法与参数》；

（2）国家有关部门颁布的关于开发项目技术经济分析的有关规定；

（3）中国旅游局年鉴数据资料；

（4）****、抚顺市建筑经济指标；

（5）****、抚顺市各种收费标准；

（6）相关的政策法规；

（7）市场调查数据；

（8）由委托方提供的其他相关材料。

五、主要经济技术指标

（一）基本设计条件

丰远·热高乐园高湾生态旅游区-文化科技娱乐中心项目占地1022315平方米。

丰远·热高乐园高湾生态旅游区-文化科技娱乐中心项目建筑面积：

200219平方米。

开发周期：

3年

资金来源：

丰远·热高乐园高湾生态旅游区-文化科技娱乐中心项目投资14.95亿元。

企业自筹资金6亿元，银行贷款8.95亿元。

从以上数据可以看出，本项目经济状况较好，属于高投入，高收益项目，投资回收期较短，抵御风险能力较强，在经营期间能够为当地政府提供高额财政收入，能够对促进当地旅游业的发展做出积极的贡献，总体评价较好。

第二部分项目提出的背景和必要性

一、项目提出的背景

丰远·热高综合旅游度假区坐落于****与抚顺交界处，沈抚同城化核心区与起步区，距离棋盘山国际风景旅游开发区约10公里，距****世博园约6公里；距****市府广场约25公里，距****桃仙国际机场约40公里，距京沈高速公路约46公里，距沈大高速公路约44公里，距沈丹高速公路约31公里，距沈哈高速公路约17公里，距抚顺市中心约17公里。

项目距沈吉高速公路出入口仅300米。

由辽宁省政府投资兴建的沈抚轻轨干线已经启动，将于2009年4月30日通车，进一步缩短了游客抵达本项目的时间，届时****市中心至本项目仅需20-30分钟。

丰远热高综合旅游度假区位于棋盘山旅游风景区东侧，地理位置得天独厚，交通条件四通八达。

 棋盘山旅游风景区位于****市东北部，东邻抚顺，西至农业高新区，南至浑河，北接铁岭，行政管辖面积190平方公里，南北最长28公里，东西最宽15.3公里。

区内外交通网络丰富，外围道路有三环高速路、沈哈高速路、沈吉高速公路，内部有沈棋路、马宋路、沈抚路、集锡高速路、毛望路、蒲望路、旧满路通过，铁路有沈吉线从区内通过。

景区主要由森林公园景区（58平方公里）、秀湖景区（48平方公里）、世园区（97平方公里）三部分构成，整个景区现有耕地6.8万亩，林地97平方公里，水面9平方公里，是理想的风景旅游度假区。

是辽宁省乃至东北地区旅游的黄金线路。

 景区内自然资源和人文景观丰富。

其中山林资源得天独厚，山势险峻，松林苍翠，植被资源和动物资源丰富；风光怡人，景色秀丽；河流水面平坦秀丽，水质优良；周边人文景观众多，****世博园、****国家森林公园、****植物园、清福陵、****森林野生动物园、盛京高尔夫俱乐部等旅游区（点）分布其中，。

其中，棋盘山风景区和****植物园，在2001年双双荣获国家首批4A级旅游区，并被评为辽宁省“十五个最佳旅游景点”和****市十五大旅游景观；****世博园也荣膺国家5A级旅游景区。

二、拟建项目实施的必要性

（一）完善****旅游产业结构、促进****旅游产业发展

目前****的旅游产业结构不平衡。

大量游客在区内仍然是以参观游览为主，很少有游客以度假方式滞留****。

随着奥运会的顺利召开，大量不同消费层次的游客将汇聚****，旅游配套设施的不完善与旅游项目结构不平衡的矛盾将更加突出，远远不能满足国际、国内、甚至****市的旅游业发展和需求。

丰远•热高乐园项目及其配套设施的建设必将起到补遗拾缺、综合平衡的良好效果。

（二）项目建设符合****旅游业的发展趋势

　2007年5月，省委、省政府首次召开了全省旅游产业发展大会。

时任省委书记李克强、省长张文岳和国家旅游局局长邵琪伟等领导出席会议并做了重要讲话。

大会全面总结了“十五”以来全省旅游产业发展情况，明确“十一五”时期旅游业的发展目标和主要任务。

会后省委、省政府印发了《关于进一步加快发展旅游业的意见》，提出培育旅游支柱产业、建设旅游强省的一系列政策措施，推动了旅游产业又好又快发展。

****市委、市政府提出把****建成东北亚中心城市的战略目标，进一步转变旅游发展方式，大力推进集约型发展，促进旅游产业的转型升级，使****旅游业发展在速度、质量、效益上全面协调，以项目为牵动，完善旅游体系、提升产品质量、优化产业结构、壮大产业规模为重点，开拓实现国际国内市场统一，城乡协调发展、质量和效益全面提高的旅游发展态势，全面促进旅游业又好又快发展。

同时，要积极引进体量大、规模大、影响大、吸引力大的旅游大项目，不断提高产业的综合实力和发展后劲

打造无障碍旅游；确立旅游大市地位；使旅游产品更加丰富。

“正在形成的七城市旅游一体化、‘一小时旅游圈’，将打破地区和行业壁垒，实现交通、城建、园林、文物、民航等部门的联动。

”

确立一流的旅游发展思路：

思路决定出路。

近10年来，****市旅游业一直保持着年均20%的增长速度，旅游业总收入和接待旅游人数等经济指标一直处在全省领先地位。

打造一流的特色产品：

产品是旅游的依托，特色是产品的灵魂。

创造一流的旅游发展环境。

建设东北亚旅游中心城市，不仅需要良好的硬件环境，更需要宽松的软环境。

近年来，随着****市建设水平的不断提高，旅游基础设施和旅游服务环境等旅游硬件条件有了很大改善，对旅游业的发展起到了重要的促进作用。

本项目完全符合****、抚顺旅游业的发展趋势。

第三部分市场分析及预测

一、市场分析

随着人民生活水平的逐步改善和国家国际地位的日益提升，我国的旅游业得到了长足的发展，每年国内旅游者以及入境旅游的国外旅游者数量不断增长，以下是国家统计局提供的全国及部分地区2004-2007年接待国内外游客的统计数据。

指标

2004

2005

2006

2007

旅行社数（个）

14927

16245

17957

18943

国际旅行社

1460

1556

1654

1797

国内旅行社

13467

14689

16303

17146

旅行社职工人数（人）

246200

248900

293318

307977

国际旅行社

106671

103132

110982

119789

国内旅行社

139529

145768

182336

188188

星级饭店总数（个）

10888

11828

12751

13583

入境旅游人数（万人次）

10903

12029.23

12494.21

13187.33

外国人

1693.25

2025.51

2221.03

2610.97

华侨

港澳同胞

8842.05

9592.79

9831.84

10113.57

台湾同胞

368.53

410.92

441.35

462.79

#过夜旅游者人数（万人次）

4176

4680.9

4991.34

5471.98

国内居民出境人数（万人次）

2885.29

3102.63

3452.36

4095.4

#因私出境人数

2297.90

2879.91

3492.4

国内旅游人数（万人次）

110200

121200

139400

161000

旅游收入

国际旅游收入（亿美元）

257.39

292.96

339.49

419.19

国内旅游收入（亿元）

4711

5286

6230

7770.62

*注：

本数据来自《中国旅游统计年鉴》，从全国旅行社业务年检情况通报的数据比本数据还要高。

通过以上数据可以看出，2004-2007年全国国外游客人次数的增长量是非常高的。

综上所述，凭借着****卓越的旅游环境，人民日益增长的经济实力和旅游消费需求，以及丰远•热高乐园的鲜明特