祁阳八庙温泉农业生态园工程建设项目可行性分析研究报告.docx
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祁阳八庙温泉农业生态园工程建设项目可行性分析研究报告
祁阳八庙温泉农业生态园工程建设项目可行性分析研究报告
第一章 总论………………………………………2
第二章 项目背景及建设的必要性………………5
第三章 建设单位的基本情况……………………9
第四章 市场预测与项目方案……………………11
第五章 项目建设地点和建设条件………………13
第六章 项目的设计方案…………………………15
第七章 环境保护与综合利用……………………22
第八章 劳动安全保护与工业卫生………………24
第九章 企业组织、劳动定员和人员培训………25
第十章 项目建设进度……………………………26
第十一章 投资估算和资金筹措方案……………27
第十二章 经济、社会效益分析和风险评估……42
第十三章 可行性研究结论………………………44
第一章 总论
本章简要介绍本项目可行性研究的概况,便于查阅和提取相关数据,以便对整个项目情况进行比较全面了解。
一、项目名称和建设单位
1.项目名称：
祁阳八庙温泉综合农业生态园
2.建设性质:
新建
3.建设地点：
湖南省祁阳县城东南部肖家村镇
4.建设单位：
湖南省.永州长江旅游实业有限公司
5.法人代表：
夏文雅
6.技术负责人：
李建忠
7.项目主管部门：
永州市祁阳县旅游局
二、建设规模:
开发占地总面积773391平方米
其中：
农业主题项目占地面积381500平方米
温泉项目占地40300平方米
基础设施占地51400平方米
配套娱乐设施占地55900平方米
预留用地56700平方米
自然林地112400平方米
道路、小溪等75191平方米
总建筑面积35000平方米
其中：
温泉区19000平方米
度假酒店及别墅等16000平方米
三、建设内容：
建设祁阳八庙温泉综合生态农业示范园区，其主要功能块包含：
高科技农业品种示范种植和推广区、经济作物（果树、观赏植物等）园林种植示范区、特种经济水产示范养殖区、农业科学研究园区和推广培训中心、农林牧鱼新产品试验和产品深加工研发基地、综合生态农业园区功能配套设施。
四、项目总投资及建设时间
总投资9000万元RMB
建设时间2006年－2010年
五、资金筹措：
由自有资金及项目融资来解决。
其中自有资金占40%，项目融资占38%，银行贷款占22%。
六、投资使用计划：
1、生态农业、科普基地、种植养殖主题区块
主题区块主要包含农业试验田、水果、蔬菜种植基地、花木基地、养殖场、林地等。
农业总投资2800万元，建设占地面积493900m2，其中，基建1600万元，设备投资1200万元。
2、温泉区（含道路等设施）
温泉区由室外水上娱乐园、温泉浴城、休闲汤都和SPA水疗中心组成，建筑总面积19000平方米，总投资3380万元。
其中室外水上娱乐园7000平方米，基建投资560万元，设备投资300万元；温泉浴城5000平方米，基建投资800万元，设备投资400万元；休闲汤都5000平方米，基建投资400万元，设备投资250万元；SPA水疗中心2000平方米，基建投资320万元，设备投资150万元；温泉区流动资金200万元。
3、度假酒店及别墅、娱乐设施
酒店建筑面积25000平方米，以单层为主，局部二层，总投资2300万元。
基建投资1500万元，设备投资700万元,流动资金100万元。
度假别墅共32套，全部为单层建筑，建筑面积为3200平方米，总投资520万元。
基建投资320万元，设备投资150万元,流动资金50万元。
第二章 项目背景及建设的必要性
一、项目背景：
党和政府对建设社会主义新农村、提高农民收入、加快农村现代化建设非常重视，制定了一系列的方针政策，采取了切实可行的措施，全国各地正为响应党和政府号召，为完成建设社会主义新农村的战略任务而积极努力。
为促进祁阳县的经济加速发展，确保“十一五”计划的全面完成，建设社会主义新农村，加快农业综合项目的研发、试验、实施和推广，实现产业结构的科学、合理、快速调整和可持续发展，长江旅游实业有限公司根据祁阳县建设社会主义新农村的规划安排和地理、水土、气候、人文等实际条件和现状，利用八庙村所选园区地块的潜在优势，拟在肖家村镇八庙村开发建设“八庙温泉综合生态农业示范观光园”。
二、项目建设的必要性
根据国家农业经济发展目标与规划结合祁阳县的现实状况，开发建设本项目必将对全县农业经济的增长，农业资源的开发利用，产业结构的调整，改善农业生产条件，提高农业科技含量，增加农民收入，提高农产品加工企业效益等方面产生都将产生积极作用。
祁阳县作为湘西南地区的一个农业县，从全县经济发展，特别是农业经济发展的需要，从经济、地理、交通、人文等条件分析，都需要建设一个综合性的以农业、农业科学、养殖、种植、林木等为依托的综合农业示范性园区。
通过考察、论证，该园区建成后将成为湘西南地区乃至湖南省最优秀、最合理、功能最齐全的生态农业示范园区和观光园区。
通过这一平台，对提升全县经济发展的综合能力和可持续发展能力，特别对农业经济发展起到有利的促进作用。
也将对祁阳县的农业、种植业、水产养殖及农业科技进步产生非常强大的推动引导力。
同时，对提升祁阳县的社会评价起到良好作用。
但是，综合生态农业项目建设产生的效益从本质上讲是一个社会效益占主导的投入，其回报的主要对象是当地的社会，主要受益的是当地社会从事农业活动和第三产业及周边地区的人员。
根据预测，建成后，如果每年有50万人次到园区观光，不仅对园区及周边地区的农业、养殖、种植业等的发展起到促进作用；这一群体的消费也将对当地的经济发展起到有力的挪动作用，至少可使当地社会每年净收益在5000万元以上。
为保证该园区成功建设、发展，保证观光人员的生活和休息，需要在园区内建设相应的配套功能设施。
综上，建设开发本园区是具体落实党和政府加强社会主义新农村建设的一个具体表现，是企业投资、回报社会开发的优秀项目，其建设是十分必要和迫切的。
三、项目建设目标和任务
开发建设的目标是：
投入农业、综合开发、回报社会、创建平台、带动经济，促进祁阳县的社会主义新农村建设。
开发建设的任务是：
祁阳八庙温泉农业生态园是祁阳县政府和有关部门确定的综合农业开发建设项目之一。
其开发本着生态农业种植、养殖示范、科普教育为主题。
综合农业生态园的建设实行开发与保护并举，运用生态学原理，实施立体养殖，形成资源再利用和良性生态循环。
同时，坚持以教促乐，以乐促教，使游乐、教育内容相互渗透，互为促进，突出“自然生态、环保教育、农业科技、休闲度假”四大特色进行建设。
形成“桑基鱼塘”、“果基鱼塘”等立体种养、养殖、农业和休闲度假相结合的生态模式。
目前，全国的农业生态旅游一直存在着夏热冬冷的局面，寒冷的冬季缺乏热点的载体，温泉旅游受季节的影响较轻。
因此，冬季的温泉旅游项目对游客更有吸引力。
祁阳八庙温泉农业生态园规划时考虑到充分利用当地的地热资源，在建设农业生态园的基础上加入温泉休闲文化，可在一定程度上弥补永州冬季旅游清淡的缺陷。
现在，温泉旅游项目的开发在各地已达到了如火如荼的程度，也收到了非常理想的效果。
而在永州甚至湘西南地区还处在起步阶段，具有较大的发展空间。
因此，祁阳县这一开发项目要充分利用当地农业的优势和丰富、优质的地热资源，瞄准湖南省南部地区及周边旅游市场，努力开发吸引广西、广东、江西、湖北等外省游客，建造一处集生态农业、科普教育、健身、疗养、娱乐、训练及文化享受等融于一体的大型综合旅游服务设施。
为使前来园区学习观光、休闲旅游的客人不仅有一个观光、交流、聚会的良好环境，还应有一个休闲、娱乐、生活的优美环境。
因此，在完成主题建设的同时，建设会议活动、休闲娱乐、生活居住配套功能设施是必须的，也是必要的。
基于这一发展设想，祁阳八庙温泉农业生态园的开发建设应实现以下目标：
建立全省的生态农业及种植、养殖示范基地；
建立省内重点农业观光、科研基地；
建立省内重点青少年科技教育、环境教育基地；
建立湖南冬季旅游市场的新热点；
建立湖南温泉休闲、娱乐中心和重点温泉疗养康复基地及会议中心；
第三章 建设单位的基本情况
1.单位发展简介
永州长江旅游实业有限公司成立于2004年（原为2002年成立的永州金洞漂流有限公司），成功开发了金洞漂流、舜皇山国家森林公园及正在建设的舜皇山隧道漂流及老山界红色旅游区等国内外知名旅游品牌。
2.现有规模：
永州长江旅游实业有限公司现有员工280人，设有开发事业部，负责项目开发；市场部，负责市场开发；工程部，负责项目建设；联络部，负责对外联络；营业部，负责各项目的经营管理；财务部，负责公司财务管理等。
3.单位管理情况：
近几年，公司通过自筹资金、融资等方式，使金洞漂流的开发建设非常成功，营运状态良好，每年净收益可达500万元；舜皇山国家森林及正在建设的舜皇山隧道漂流2006年5月将投入营运，预计年收入将达到1800万元，老山界红色旅游区预计年收入达800万元。
公司的经营状况非常良好，完全有能力开发建设本项目。
4.现有资源及使用情况：
公司有阵容强大、技术实力雄厚的设计、施工队伍，也有经验丰富的市场营销、管理队伍。
正在进行金洞漂流扩建、舜皇山国家森林公园和舜皇山隧道漂流建设；基本建设设备、设施齐全。
设计、建设施工一项就可为国家节约大约15%左右的投资。
同时，公司经过几年的旅游事业经营，有较为稳定的基本客源和市场占有量，为该项目开发后引入观光人员打下了良好基础，这一资源使得本公司开发该项目占具了强大优势。
第四章 市场预测与经营方案
一、市场预测
（一）农业、种植、养殖及加工产品市场预测
园区生产产品均为人民生活日常需用品，如瓜果、蔬菜、肉食等，产品一部分提供给前来园区客人享用，也可供给提供给本公司其他旅游点及外销，同时，外部市场容量较大，基本上不存在销售障碍或积压。
（二）旅游观光市场预测
农业生态园根据其设计的服务项目和功能属性，客源可分为外来游客、疗养人员和本地消费者三部分，具体如下：
1、外来游客：
农业生态园处于交通繁忙通道区域，邻近广西、广东、江西、湖北，客源非常丰富，开发潜力巨大，按照规划要求将温泉农业生态园的各项功能配齐，将市场着眼于周边各县及城市和旅游景区，加大宣传促销力度，预计吸引0.15%的客源。
五年后，每年至少可吸引游客50万人。
2、疗养人员：
湖南地区的矿藏资源十分丰富，尤其是铁矿、煤矿、硫矿所占的比重较大，大量长期从事矿山生产工作的是一个极大的疗养客源市场，由于温泉对长期从事井下及矿山作业的人员具有独特的健身、疗养和治病的作用，因此，生态园完全可以成为全省及周边矿山职工的定点疗养基地，按日接待能力150人计，每年可接待前来疗养的人员5万人以上。
3、本地客源：
一是从事农业、种植、养殖、加工等行业从业人员前去观光；二是学生前往园区接受科学教育；三是前去休闲、娱乐、旅游观光人员。
初步预测，每年可达5万人。
二、营销方案
1、本园区建设过程中和完成后，农业、养殖、种植等产品的产出可为园区创造较丰厚的价值，还可以为提高城乡人民的生活品位提供物质基础。
其营销方案为：
一部分提供给对本园区和本公司其他景点旅游观光客人生活用；另一部分进入市场服务于城乡人民。
同时，开发高科技新经济产品，加大市场占有量和产品品位，提高经济效益。
2、基于本园区的地理位置，将与已经形成的金洞漂流、舜皇山旅游区及南岳、张家界和桂林等风景区形成网络，并成为这个网络的一个重要节点；同时，加强市场开发、营销，吸引农业观光新客源，创建一个综合农业观光亮点。
即一方面与前述景区联合，共享游人资源，稳定本公司现有客源；另一方面强力开发新时常、吸引新客源。
第五章 项目建设地点和建设条件
一、项目建设地点
该园区选择位于祁阳县城东南46k
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