雪峰片区控制性详细规划Word文件下载.docx

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一 

功能定位 

雪峰片区的功能定位为：

广元市中心城区商业、文化副中心，以生态居住、娱乐休闲为主，科教为特色的低碳经济综合片区。

雪峰片区的整体功能结构为：

“一心、一园、五轴、一带、六片”。

一心：

以利州广场为中心，形成商贸服务中心。

一园：

以红星公园为中心，形成城市绿心。

四轴：

以片区四条主干路为城市功能发展轴。

一带：

以滨河路为依托，沿南河形成滨江生态发展带。

六片：

市级商贸服务区、老城居住区、滨河居住区、休闲度假及生态居住区、教育园区、城东综合功能区。

二 

规模

1、人口规模

根据本片区的空间和环境容量，综合确定本规划区内规划人口规模为12.3万人。

2、建设用地规模

城市建设用地总面积为7.13平方公里，规划建设总量控制在780万平方米，平均容积率为1.1。

用地布局规划控制

一、 

用地布局结构

居住用地集中布置在老城区和利州东路以北；

市级公共服务设施主要集中在利州广场周边，居住配套的公共服务设施主要集中在各居住区几何中心处，市级教育设施用地主要分布在利州东路以南，红星公园以西，大型对外交通设施分布在红星公园以东的入口处，形成“一心、一园、五轴、一带、六片”的空间结构，形成“显山露水、西展东进”城市空间布局特征。

二、 

用地布局规划

1、 

居住用地

保留现状居住用地不变，新增居住用地沿南河和城市主干路进行布置，居住用地面积为255.29公顷，人均用地面积为20.76平方米。

2、 

公共服务设施用地

市级公共服务设施主要集中布置在利州广场周边、北部雪峰寺公园山脚，和雪峰教育园区内，居住区公共服务设施集中布置在各居住区中部，且周边交通较便捷。

规划公共服务设施用地面积为172.36公顷，人均用地面积为14.01平方米。

3、 

市政设施用地 

市政设施用地保留现状用地并在有条件的情况下适当增加用地面积，以保证城市发展过程中，市政设施扩容的问题，规划市政设施用地面积为17.91公顷，人均用地面积为1.46平方米。

土地利用控制

一 

地块划分的原则 

以河流、生态防护廊道等界线和规划道路划分而成的街坊为基础，根据国标《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90对区内用地和设施进行划分，一般分到小类，部分控制到中类，以能表达规划控制目标为准。

对配套设施等，根据其一般规模确定地块大小，而居住等宜成片建设用地则是以道路或河流等自然地形分界线进行划分。

在实际建设过程中，若需继续划小地块，需遵循以下原则：

1、新增地块及所余地块面积不宜小于1.5公顷，老城区改造地块不小于0.8公顷。

2、新增地块分隔线应尽量与已有道路及地块线平行或垂直。

二 

土地使用的各项控制指标分为规定性指标和指导性指标

规定性指标是地块的主要性质、容积率、建筑限高、建筑密度、绿地率、建筑后退、出入口方位和停车泊位；

指导性指标包括人口容量、建筑形式、建筑色彩，规划对其引导性控制。

其中各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定作为强制性内容，确需调整规划强制性内容的，行政主管部门必须就调整的必要性组织讨论。

调整后的规划必须依法重新审批后方可执行。

三 

用地性质及兼容性控制

考虑土地的适用性和土地市场的需求，允许以规划用途为基础，设施建设通过规划管理过程进行调控，它体现了混合使用的功能多样性和服务综合性。

规划通过《各类用地建设内容适建表》来控制各类用地的性质兼容性，以划拨方式取得的土地其使用性质不能兼容经营类土地的使用性质。

在实施中，当兼容性质的用地面积不超过总用地面积的30%时，原使用性质用地可按规划控制指标执行，新增兼容性质用地可由规划行政主管部门按开发控制通则规定的控制指标执行。

当兼容性质用地面积超过原总面积30%时，应由具有相应规划设计资质的设计单位进行规划调整可行性论证，并报原审查机关审查、批准。

规划区内居住用地正常兼容商业不大于10%，商住混合用地商业兼容性不小于30%。

四 

开发强度控制

在本次规划中，开发控制规定有用地性质、开发强度、建筑形体、环境质量和设施配置等五个方面。

开发强度包括容积率和建筑密度，建筑形体包括建筑高度，建筑后退红线距离等，环境质量包括绿地率等。

设施配置包括机动车泊位数、市政设施（变电站、邮电、公厕等）、公共设施（小学、托幼等）等配置。

为提高工业用地的集约利用和优化配置，工业用地的容积率和建筑密度按《工业项目建设用地控制指标》规定采用下限控制，其它用地（如居住、公共设施等）为保证环境质量，容积率和建筑密度仍用上限控制。

1、容积率（FAR）：

是一个反映土地开发强度的综合性指标，合理的容积率，既保证充分利用土地资源，又不至过度开发。

1）超高层居住地块：

FAR≤6.0

中高层居住地块：

FAR≤4.5

多层居住地块：

FAR≤2.0 

2）中学、小学、幼儿园：

FAR≤0.8

3）商业、服务、行政地块：

FAR≤3.5

4）仓储用地：

FAR≤1.5

2、建筑密度（BC）：

建筑密度为地块中建筑物的正投影总面积与地块面积之比。

它是控制地块建筑容量和环境及空间强度的重要指标。

根据用地性质、地块区位、容积率、建筑类型、地方气候条件及用地条件等来确定，主要取值范围如下：

1）居住：

BC≤30%

2）商业、服务、行政：

BC≤60% 

3）中小学、托幼：

BC≤25%

4）仓储：

BC≤50％

3、建筑限高（HL）：

建筑限高是指地块内建筑的最大高度限制。

它的确定主要是考虑城市景观控制要求和空间轮廓控制需要，并考虑“级差地租”、历史文化景观协调、城市消防、净空通道等因素。

本规划区的HL分以下几类标准：

HL≤100

HL≤40

多层居住地块：

HL≤21

2）中小学、托幼HL≤24米

3）公共建筑HL≤40米

HL≤24米

4、绿地率（GR）：

绿地率指地块内绿化用地面积占地块总面积的比率（%），它是衡量地块环境质量的重要指标。

它的确定主要根据地块使用性质的不同要求，参照国家有关规范确定。

本规划取值范围如下：

1）居住用地：

GR≥30%

2）公共用地：

GR≥20%

3）仓储用地：

5、配套设施规划控制：

配套设施规划控制的重点是保证非营利性配套公共设施和公用设施的用地规模足够和布局合理，从而保证规划区经济、社会可持续发展和市政设施的正常运用。

对于商业服务等设施规划只是进行布局控制，对具体的规划数量、经营内容不予控制。

6、建筑后退

1）道路退界

建筑应后退绿线不低于2米。

30米及以上道路退界：

建筑后退道路红线不低于5米。

30米以下道路退界：

建筑后退道路红线不低于3米。

2）地块退界

各类用地内建筑退后地块间用地红线的最小距离分别按下列要求控制：

多、低层建筑的长边朝向地块间用地红线时，建筑退后用地红线的距离为建筑高度的0.5倍且多层建筑不得小于6米、低层建筑不得小于4米；

多、低层建筑的山墙朝向地块间用地红线，建筑退后用地红线距离为4米；

高层建筑的主要朝向面对地块间用地红线时，建筑退后用地红线的距离为建筑高度的0.2倍且不得小于13米；

高层建筑的次要朝向面对地块间用地红线时，建筑退后用地红线的距离为建筑高度的0.125倍且不得小于9米。

7、停车泊位

居住区按1停车位/100平方米建筑面积标准设置停车泊位，工业区内可安排少量停车泊位，主要货运车辆的停泊由各企业根据项目需求决定。

其他用地停车泊位建设标准详见非居住建筑。

建筑风貌引导控制

结合上位规划的要求和城市发展现状，规划区整体风貌控制为现代生态园林城市，其中根据风貌的相似性原则，将城市分为六大风貌区，分别控制为：

城市商贸风貌区：

建筑应以浅黄、红、蓝色高层大体量现代建筑为主。

老城居住风貌区：

建筑应以浅灰、白色中高层大体量现代建筑为主。

滨河居住风貌区：

建筑应以浅灰色高层中体量现代建筑为主。

山前休闲娱乐及低碳居住风貌区：

建筑应以浅绿、黄色多层小体量现代建筑为主，外部装饰辅以地方特色的传统元素。

红军文化展示及现代科教风貌区：

建筑应以浅白、红色低层大体量现代建筑为主。

东入口综合风貌区：

建筑应以浅灰色多层中体量现代建筑为主，外部装饰辅以地方特色的传统元素，搭建门户风貌展示区。

道路交通规划控制

内部交通

根据《广元市城市总体规划》，在总体规划路网的基础上，形成“四纵三横”的主干道系统。

三横为利州东路、苴国路东段以及快速路以北30米宽的规划道路组成。

四纵由两条50米宽规划道路与一条30米宽规划道路以及现状泰山路构成。

在主干道系统基础上，规划了数条20米宽的支路来完善整个路网结构。

市内交通主要通过利州东路、文化路、滨江路和苴国路同老城区联系，交通便捷。

对老108线进行拓宽改造，红线宽度24米。

根据总规，将原广巴铁路迁至规划区以北（规划区范围以外），将原铁路路基改造作为城市快速路路基。

莲花路至万源大桥红线宽度为40米，万源大桥至大石红线宽度为30米。

规划了3处加油站、1处加气站以及6处停车场，完善整个交通设施配套。

对外交通

规划的快速路东西方向贯通规划区与老108国道相连，与利州东路共同作为规划区东西方向对外交通联系。

规划区南部规划万源大桥等8座大桥与万源片区，南河片区联系。

规划区北部规划一条30米宽的主干道以及雪峰路与北部片区联系。

构成完善的对外交通系统。

规划根据总规和实际情况确定在大石组团内新增1处长途客运站，用地面积为9.31公顷，人均用地面积为0.76平方米。

三主要经济技术指标

1、本次规划道路广场用地面积174.05公顷，其中停车场7.24公顷，占总建设用地24.55%。

2、道路纵坡：

主干道最大纵坡5.0%；

次干道最大纵坡9.0%；

支路最大纵坡9.0%；

最小纵坡≥0.15%。

3、道路最小平曲线半径

主干路≥300米

次干路≥150米

支路≥50米

工程管线规划控制

一给水工程

1、雪峰片区用水由城市管网统一供给。

2、根据《广元市总体规划》（2008-2020），雪峰片区由规划9号路及利州东路上DN1000mm干管和高位水池联合运行供水。

3、雪峰片区最高日总用水量约为37222m3/d，给水主管管径为DN400-DN500。

二