项目二十五房地产项目融资评估Word文档下载推荐.docx

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2）科学性

由于房地产融资项目评估是作为决定发放贷款的依据，评估的科学性尤为重要。

进行项目评估时，应采用科学的方法和手段、定性、定量分析相结合，注重数据采纳的客观性，有依据性。

3）专业性

房地产融资项目评估涉及广阔的领域，由社会、人文、环境、区域发展、法律、规划、建筑、施工、金融财务、市场营销等诸多专业领域。

各项内容均进行专业化的评估分析。

采用符合所涉及专业的相关规定、专业特征、内在规律、程序的方法进行评估。

4）特殊性

房地产项目与工业、交通运输等其他投资项目比较，具有其自身的特性，如作为销售经营的房地产项目，其测算的投资回收期相对较短，根据项目大小，其投资回收期大约在１～３年左右；

房地产的经营方式多样化，可售、可租或混合经营等。

从而增加了房地产项目融资评估的复杂性。

25.12.3房地产项目融资评估的内容

房地产融资项目评估包含的内容主要包括对企业的资信评估、开发项目合理性的评估、市场分析、财务及经济效益评估、不确定性分析、风险评估、结论等几大部分。

综合中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等各家的内容，建议设立九章内容：

第一章借款企业资信评估

第二章项目概况评估

第三章市场分析

第四章项目投资估算及资金来源、筹措评估

第五章项目进度与资金运用评估

第六章项目财务效益评估、指标计算及分析

第七章不确定性分析

第八章贷款风险评估

第九章结论与建议

各章的具体内容可以参照附后的评估报告案例。

一般在报告开头要有报告的摘要。

摘要应将各章内容浓缩，主要的数据、指标、结论应尽量摘录。

报告的最后应附各种财务分析表和相关资料、批件的复印件及地理位置示意图、项目现状的照片。

报告的撰写力求文字简洁、准确、通俗，叙述全面、清楚。

定性分析与定量分析相结合运用，尽量采用数字、图表表述。

注意数字来源的客观性、有依据性。

25.12.4案例分析

【案例导读】

本案例是某房地产开发贷款项目评估报告，评估人员受银行委托，根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估人员采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论。

【案例正文】

房地产开发贷款评估报告（封面略）

目录（略）

第一章报告摘要（略）

　　　　　　　　　　　　第二章　借款人评价

一、借款人概况

并通过了“湖北×

×

房地产有限公司（以下简称湖北×

）成立于1999年7月22日，是×

集团股份有限公司下属的全资公司。

法人代表×

，注册资本2000万元，分别由×

集团股份有限公司投资1800万元和×

房地产有限公司投资200万元构成；

该公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。

湖北×

房地产有限公司在成立之初就严格管理，建立了一整套严格的管理制度。

作为×

集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡，湖北×

在最初的两年主要代表集团从事战略性工作，包括市场考察，战略咨询等，没有实际操作项目。

该公司于2005年1月起正式进行“×

”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。

“×

”于2005年8月正式开发，2005年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在江汉市激烈的市场竞争中，“×

”业已取得近2.5亿元的销售佳绩。

售房率已接近50%。

开盘以来，“×

”已获得2005年度“江汉市10大金奖楼盘”和“群众最喜爱的楼盘”等荣誉亚太村生态住宅小区”的评审、2006年6月份在由建设部主办的2006年中国住宅创新夺标评选中，获“创新示范楼盘”综合大奖。

二、经营者素质及管理水平（略）

三、信用状况评价

该公司在工行×

支行开有一般结算帐户。

截止2006年9月末，该公司在工行×

支行存款余额为557万元；

公司借款余额9000万元，其中工行×

支行借款7000万元，中行×

支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。

企业无不良信用记录，经省分行审核评定其2006年度信用等级为未评级。

四、资产负债分析：

企业财务状况详见附件企业的资产负债表。

公司的资产负债状况及主要经济指标如下表：

资产负债及偿债能力指标简表（单位:

万元）

项目

2004年

2005年

2006年9月

总资产

17000

26798

21335

总负债

15000

25442

13482

流动资产

17014

26678

21172

流动负债

10442

所有者权益

2000

1356

7852

资产负债率（%）

88%

94%

63%

流动比率（%）

255%

157%

速动比率（%）

112%

77%

（一）、资产负债趋势分析：

下表是企业近三年资产负债变化趋势（与上一年比较）:

资产负债横向变动趋势表（单位:

资产增长绝对数

16390

9798

–5463

增长百分比

2686%

57%

-20%

负债增长绝对数

14990

–11960

1499%

69%

-47%

权益增长绝对数

1400

-644

6495

233%

-32%

479%

从上表可以看出该企业2004年、2005年总资产增长很快,2004年末比1999年末增长了2868%,2005年较2004年末增长了57%，2006年9月总资产较2005年下降20%，负债较同期下降47%，主要是该公司2004年4月代×

集团在江汉建行贷款15000万元，投入“×

花园”开发项目，2006年3月集团将“×

花园”的股份转让给了合作方，提前收回投资，归还了江汉建行的15000万元贷款。

因此该企业2006年9月的负债较同期减少11960万元，减少47%，相应的减少资产5463万元，减少20%。

由于资产减少的比例小于负债减少的比例，因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好，净资产的增加，说明企业自身积累增加,对负债的依赖程度减小。

（二）、资产负债比例分析

利息保障倍数

-1.22

13.7

资产负债率2004年是88%，2005年是94%，2006年9月是63%，由此可以看出，企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平，低于平均值79.7%。

企业的流动比率2005年是255%，2006年9月是157%，虽然2006年较2005年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值的165.9%。

企业的速动比率2005年是112%，2006年9月是77%，虽然2006年较2005年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值87.2％。

因此企业的长期和短期偿债能力较强，有较强的举债能力，由于企业2006年资产负债率较低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍数2006年9月是13.7，较平均值1.6高出12.1倍，说明企业有较强的付息能力。

（三）、资产负债增减变化原因分析：

通过对企业近三年的资产负债变动的分析，对其变动较大的科目列举如下：

近三年企业资产负债简表单位：

万元

一、流动资产

一、流动负债

其中：

货币资金

421

497

2241

短期借款

8500

9000

应收帐款

7759

应付帐款

2

短期投资

其他应付

1343

4728

其他应收款

16593

11252

424

预收帐款

787

预付帐款

3

37

存货

14927

10711

其他

二、长期负债

二、长期投资

三、固定资产

124

158

三、所有者权益

固定资产清理

77

股本

固定资产净值

81

资本公积

四、无形及递延资产

-14

-5

4

未分配利润

5852

变动说明:

1、应收帐款:

2006年较2005年增加7759万元，全部是应收客户购房款。

2、其他应收款：

2006年较2005年减少10828万元，主要原因是代集团投资“×

花园”的15000万元收回。

3、存货与在建工程部分：

2006年企业存货10711万元全部为“×

”在建工程成本未结转部分，2006年较2005年减少4216万元为已转入经营成本部分。

4、其它应付款：

2006年较2005年增加3385万元，主要是与集团之间往来帐款增加2248万元，与金立国际投资有限公司企业间借款增加500万元。

5、预收帐款：

2006年9月较2005年减少787万元，主要是将预收房款确认为收入。

6、长期负债：

2006年较2005年减少15000万元，主要是代集团在江汉建行贷款的15000万元，提前归还。

五、盈利能力及资产运用效率

该企业2006年9月已经实现销售收入23650万元，实现利润5852万元