丽江旧楼加装电梯案例Word下载.docx
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“破冰”电梯难产
当记者问起丽江花园丽茵2座业主自建电梯的进展时,就住在离丽茵不远的华林居业主张帆吃惊地回问记者一句,“这事都听说两三年了,难道他们还没用上电梯?
”
丽江花园的街坊们都还记忆犹新,去年7月不少媒体大篇幅报道了丽茵2座业主自建电梯的申请获得规划部门复函鼓励,被称为广州业主自建电梯“破冰”的标志。
之所以备受关注,是因为丽茵2座成功取得了2/3业主同意并筹足了资金,这对不少小区来说简直是不可能的任务。
时隔一年,丽茵2座加装电梯的“带头大哥”阿诚告诉记者,他没想到,“破冰”之后是更加漫长的等待。
阿诚说,实际上,现在问题不是钱,而是怎样才能获得建电梯的规划许可证,“最难的还在后面,政府的一纸许可证太难拿”。
目前,业主们就卡在了获得规划许可所需的消防许可上。
对于这个历经磨难的电梯,丽茵2座的街坊笑谈,几年前他们开始筹备加建电梯时,一位女邻居还刚结婚,她一直盼着将来电梯建好后,抱小孩可以免去爬楼梯之苦。
如今,她的孩子已经出生,电梯却仍不见踪影。
“像她这样每天抱着孩子爬楼梯的邻居不在少数”,积极为加装电梯奔走的业主阿诚说,每天辛苦爬梯的老人越发老去,小婴儿如今也开始学步,街坊们却已被繁冗的手续磨到心灰意冷。
商品房加装成功率极低
“20天绿色通道”走了快一年
尽管去年七月丽茵2座就做到“两个2/3”,成功获得2/3业主同意,并收齐了业主的保证金,但快一年过去了,这个曾被誉为广州业主自建电梯“破冰”的标志,至今卡在一纸规划许可证上。
丽茵2座的遭遇并非个案,记者查阅了规划局公布的2005年以来的规划公示,发现目前旧式商品房加装电梯的获批率极低。
旧楼难适应现行标准
无奈卡壳“消防许可”
丽茵2座有64户人家,从2007年11月开始,业主阿诚和几个邻居开始筹划加装电梯的事情,并组成了专门负责协调加装电梯事项的电梯委员会。
完成前期的调查、动员和定价后,2008年3月,他们终于取得了全楼2/3业主的同意。
随后,阿诚代表邻居们给市长信箱写信并向规划部门提出申请,表明大家的强烈渴望。
令他们倍受鼓舞的是,2008年七月他们收到了规划部门的复函鼓励。
根据当时的媒体报道,广州市规划局曾特地为此发函鼓励,表示将为业主们“特事特办”简化报建手续,并减免所有行政审批费用。
在今年3月18日举办的广州市规划局第三期“规划面对面”上,市规划局副局长彭高峰还特意回应了丽茵2座业主的提问,表示将考虑把旧楼加装电梯纳入“绿色通道”,还说排除协调邻里意见等问题,旧楼加装电梯的审批只需要20来个工作日。
但谁也没想到,这承诺中的20天,演变成大半年的苦苦奔波。
去年7月获得复函后,丽茵2座的业主们迅速设立公共帐户,不到两个月时间就收齐了43户业主的保证金。
“只有收了保证金,我们才能放心找厂家”。
去年年底,业主们已筛选确定了一家电梯厂作为承建方,拿下规划部门的规划许可证成了业主们的最后一役。
“不装电梯,消防也不达标”
“从发展商到物管公司,再到规划局,再到消防部门,我们已经跑晕了”,阿诚说,幸亏电梯厂一直在帮他们四处奔波,如果要几位带头业主全权负责,就只能辞职了。
至今,大半年已经过去,规划许可证还没到手。
一纸规划许可证看似简单,却需要在多个部门登记、审批。
而每个部门都需要业主们提供大量的资料,包括房屋图纸、房屋所在土地买卖情况等。
“我们不知如何下手,去规划部门求助,只拿到一大本资料叫我们备齐各种材料,却没告知具体步骤。
”业主们尝试去规划部门的档案馆查资料,也遇到了不少困难,只好转而向发展商求助。
报建的程序之复杂,申报所需材料之多,完全超出了业主们的想象,而相关规定却非常模糊,让业主们找不着北。
阿诚叹了口气,表示难以赘述这半年来经历的奔波反复,“根本没有明确的指引,我们在自己摸着石头过河”。
除此之外,业主们遇到的另一个瓶颈就是消防问题。
要拿到规划许可证,就必须取得番禺区消防部门的意见书,但最近两个多月,他们一直卡在了消防问题上。
建房之初,丽茵2座就没有预留电梯井道,电梯要装在中央天井处,电梯建好后可能会对该楼的消防指标产生一些影响,因此消防部门勘察后一直没有给出许可的意见书。
对此,业主们的看法并不一样,“消防部门自己也说,就算不加建电梯,我们这栋有十来年历史的楼也不符合目前的消防标准。
”阿诚说,消防部门用现行条例要求十多年前建设的楼,这根本就是用新规范衡量旧建筑。
目前,业主们和电梯厂还在为消防问题努力,尽量满足各部门提出的要求。
一面是“外患”,另一面也有“内忧”。
已经缴纳了保证金的43户业主中,最近正在准备卖房的有4户。
当业主将房子过档之后,新房主还愿意加入加建电梯计划吗?
阿诚满心担忧。
这种变数,去年收保证金时,他就经历过一次。
当初口头承诺加入的本有44户,但收保证金期间陆续有两户业主因卖房退出,阿诚他们只得再动员了几户本不参加的业主,才凑够了超过2/3数额的43户业主。
如今,又有业主打算卖房,其中有一户还是二楼的住户,“要做通低层业户工作,让他们也出资建电梯很难”。
一旦有业户退出,“2/3业主同意”又无法成立,一切又得从头开始。
阿诚说,协助的电梯厂告诉他,广州目前还没有成功加装电梯的商品房,很多都和他们一样卡在了消防许可问题上。
记者在规划局网站的规划公示频道看到,加装电梯公示一共有123条记录(包括住宅和写字楼,也包括批前公示和受理公示),记者见到,这些公示中以住宅楼为主,住宅中都是单位房或房改房,一条商品房的记录都没有。
费用分摊方案
30栋“爬梯”街坊传抄
丽江花园的丽字楼组团建于1992年,48栋中有31栋是9层高的楼梯楼。
自2004年起,就有高层业主提议加装电梯,但一直因低层住户反对没有进展,问题的症结在于钱。
直到2007年底,丽茵2座结合“前人”方案,再做了半个多月的业户调查,才推出了被大多数邻居认可的出资方案。
这个方案中,二楼业主可以不承担任何初建费用,三楼以上业主按楼层高低和面积大小,按比例负担安装费用和日后的管理费,出资最多的高层业主要交约12000元。
为保证公平,电梯建成后将实行刷卡制,只有付了钱的业主才能用。
但为了团结观望业主,凑够“2/3”,方案承诺部分高层业主免费使用一年,一年后如要继续使用,就必须补齐原本属于他的一份初装费,“补交款项再均分补偿给原先已交钱的业主”。
而这个方案已至少被丽字楼的街坊们“抄”了十次。
丽江业主自拟电梯安装资金分担方案
下面按总费用30万元,每层有88平方3个单元、66平方5个单元(具体面积以房产证为准),总计整栋有48个费用分摊单元(4~9层)。
假设全部参加安装电梯,分摊计算方法为:
●费用分摊楼层数:
9(层)+8(层)+7(层)+6(层)+5(层)+4(层)=39(层)
●费用分摊每楼层面积:
88(平方)×
3+66(平方)×
5=594(平方)
电梯公司:
旧楼加装电梯
变数大成功率低
记者采访了广日电梯公司,获悉市民加装电梯通常只是“雷声大、雨点小”,申报者中只有1/10能成功安装。
去年底,《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》的颁发再次激发了旧楼居民加装电梯的热情。
广日电梯工业有限公司工作人员告诉记者,今年四月以来,共有七十多栋楼的住户主动联系他们,但由于“加装电梯变数大”,最后能跟进的仅十多栋,有可能签约的往往只有几栋。
据悉,目前广日电梯成立了专门的项目组来做老楼加装电梯。
“《指导意见》颁布以来,业主自发凑钱加装电梯的明显多了,我们就成立了专门的项目组。
”该公司的工作人员告诉记者。
据了解,加装电梯“变数太大”,受访工作人员告诉记者,一方面是业主意见很难统一;
另一方面就是审批程序太麻烦。
一旦进入申请就要开始交费,但交钱后能否通过审批,还是未知数,从一开始业主的热情就要被一次次打击,没有足够的热情和耐性,根本坚持不下来。
正因为这些种种原因,广州大部分的楼梯楼加装电梯的进程是一拖再拖。
记者调查得知,全市旧楼加装电梯的成功个案目前只有不到30个小区。
房改房加装成功率高
胜在有单位协调助审批
相比丽江花园这样的商品房小区,华工教师住宅楼的电梯报建虽说也吃了不少苦头,但也总算是办下来了。
事实上,目前能成功加装电梯的基本上都是机关单位的房改房小区,在协调业主矛盾和应付繁琐的申报程序问题上,“单位”的作用尤为重要。
旧楼加装电梯考验邻里关系
从今年初起,赵教授就过起了“上落有电梯”的幸福生活,无需再为腿脚不灵便而担忧了。
赵教授所住的华工教师住宅楼共7层,住了12户人家,加装电梯已于今年元旦开始使用。
单单从电梯门就能看出这是个加装电梯的住宅:
电梯门开在楼梯转角处,电梯停在两层楼的中间,所有住户出电梯后都要步行半层楼回家。
这座电梯的建成离不开“牵头人”赵伯仁教授的功劳,是国家一级注册建筑师,小小的电梯工程对他来说应该不算难事,但从大家倡议到建设完毕的一年间的“故事”,还是有“一匹布那么长”。
据赵教授讲,楼里的住户都是70岁以上的老人,其中两位年过80岁,都没有跟儿女生活在一起。
随着年纪的增大,业主们加装电梯的意向比较明确,“没有电梯,楼层高年纪大的等于被困在家里。
赵教授说,由于住户都是老年人,大家都比较同意加装电梯,但因为都是退休员工,有些业主的经济条件并不是很好。
因此在最初,就考虑要选择最经济的方案。
除了要花多少钱,还有一大问题需要解决——低层住户对安装电梯并不太迫切。
为此,家住七楼顶层的赵教授上下奔走,主动提出楼上多出钱,楼下少出钱的费用分摊方案。
经过权衡和核算,分摊方案终于出炉了:
从二楼住户开始交钱,“起步价”6000元,逐层递加6000元,依次类推,七楼住户要出36000元。
“其实大家都是老人家,有事情比较容易商量。
”赵教授说,方案出来后,有住户提出参考邻楼逐层递加5000元的方案,这样低层住户就要承担更多。
但为了减轻低层住户的负担,高层住户就主动多承担了些费用。
整个过程让赵教授感受最深的就是:
加装电梯其实是对邻里关系的一种考验,邻里关系好,很多问题可以迎刃而解,而且最好不要孤立任何一个邻居。
虽然也有低层住户没参与凑钱,但出了钱的邻居也没有特意安装复杂的IC卡系统。
赵教授说:
“一是为了省钱,也为了更和睦的邻里关系。
”他向记者说了一个简单的道理:
本来没凑钱就感觉在圈子外了,如果还装上IC卡系统,更明显是把人拒之门外,更是不利于团结。
但是,因加装电梯影响邻里关系的例子比比皆是。
赵