房地产估计报告Word格式文档下载.docx
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⑹没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。
⑺委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。
⑻本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。
⑼本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）相关规定。
⑽未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。
参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章
二○一三年六月五日
估价的假设和限制条件
本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：
⑴合法性前提。
合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。
具体前提如下：
①估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提。
②估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登记。
故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原因导致建筑面积变化时，应对估价结果进行调整。
③估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为45年，至2058年5月10日结束，报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。
⑵最高最佳使用假设。
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用。
本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。
⑶估价时点假设。
即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。
估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。
如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应
对本估价结论进行必要的调整。
⑷公开市场假设。
即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。
公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。
⑸报告使用限制条件如下：
①本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的——房地产转让下使用，不得做其他用途。
②本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。
③估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。
⑹其他假设与限制条件。
对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：
①估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。
②本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。
唐山市XX房地产评估有限公司
关于金融大厦部分写字楼
估价技术报告
1、评估对象概况
估价对象位于市路南区新华西道金融大厦部分办公用房房地产。
建筑面积801平方米。
大厦拥有完备的软、硬件设施,配套高端完善的物业管理体系,先进的服务理念,以及专业高效的管理队伍。
引进了国际物业管理模式并成功与本区实际情况进行充分融合与提升,在品牌竞争优势、管理经验积累、服务品质控制、人力资源储备等各方面都独具特色，大厦周边交通便利，可到达公交车有2路，42路，56路，84路，99路。
二、评估范围
第9，10层办公用途房地产，建筑面积801平方米。
三、估价目的
评估其2013年5月25号的市场价值，为资产处置进行价值参考。
四、估价依据
房地产估价规范（GB/T50291—1999）
五、估价原则
1、合法原则
2、替代原则
3、估价时点原则
4、最高最佳使用原则
5、公平原则
六、评估过程
1、估价技术思路与方法
（1）个别因素分析
金融大厦位于唐山市路南区新华西道，处于市中心黄金商贸区域，地理位置优越，交通便利，由主要公共汽车路线环绕，周边聚集了大规模的商业、金融群体，有足够的客源。
周边大学有河北联合大学，唐山职业技术学院。
向东是大钊公园，向南有南湖，地理位置优越，便于吸纳人才。
（2）区域因素分析
金融大厦座落于市中心区，处于唐山市黄金商贸区域，是城市中心的交通枢纽地带，道路通达度高，交通便利，周边1公里半径内通2路，42路，56路，84路，99路等去往市内各个方向和丰润、丰南两区的公交路线。
对周边环境进行勘察可以发现该大厦周围聚集信息大厦，休闲广场等。
周围银行有：
工商银行,中国银行,交通银行,农业银行。
（3）市场背景分析
由于唐山市居民对于新建住房的旺盛需求，房地产开发主要以住宅为主，其他用途的开发如商铺、写字楼较少，且这个特点在唐山市居民旺盛的住房需求的支撑下在未来的若干年仍然会继续存在。
唐山市的住宅开发主要以普通住宅为主，现有在售楼盘高档次较少，绝大多数针对的是中低端市场。
唐山市房地产市场价格相比全国来说，唐山楼市的冬天已经比其他城市来得晚了一些。
2005年，唐山市市区房地产市场住宅均价在2000-3000范围内，外县在1000-2000范围内。
到2008年唐山市市区房地产市场整体均价在7000元左右，房屋销售价格上涨5.9%，其中商品住宅价格上涨6.0%，房屋租赁价格上涨3.1%，呈现出较为明显的区域性特征。
随着唐山经济跨越式发展,使得写字楼租售开始走俏，改变了以前的疲软状态。
目前唐山市写字楼市场需求很大。
虽然目前唐山写字楼市场走俏，但市场上能真正满足客户需求的不多。
最突出表现为停车场或是物业的不完备。
通过对本市近30家写字楼进行考察，我们发现目前只有世博大厦和东方大厦相对来说配套设施较完善，其他写字楼周边配套设施均不成熟，很少配齐餐饮，商场，会所等，不能满足入住者们基本生活需求。
物业管理方面，基本是采用专人固定时间负责开锁门模式，缺乏灵活性。
（4）最高最佳使用分析
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行．经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
当下的房地产运营中，说到最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业，写字楼物业虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。
因为市场常态下，写字楼是能产生较高回报的业态。
大厦的整体布局以及功能已经齐全，不能再用来发展商业。
其次如果在高层建写字楼既不会影响整体布局，使大厦功能性更强，而且高层商务公寓、写字间追求高品质生活的白领阶层与时尚一族的生活品质就近得到保障，又会给大厦的商业提供更多高消费者，提高利润。
最后市中心交通发达，给写字楼工作人员提供交通便利。
2、估价方法选用
合理公正的估价必须遵守一定的估价原则和适当的估价程序，科学地使用估价方法。
估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况，以合理地确定委估物现时的公允价值。
在评估方法选用上主要考虑：
求取土地的重新购建价格时，因为交易类型较多，可采用市场比较法求取，公式为
土地的比准价值=土地的交易价格×
交易情况的调整×
交易日期的调整×
房地产状况的调整。
3、估价测算过程
（1）利用市场比较法估算1006房间
估价对象概况见下表
序号
房号
建筑面积
朝向
楼层
景观
1
916
328
东北
9
望街景
2
913
180
西南
望内街
3
1005
164
北
10
4
1006
110
10
可比实例A
可比实例B
可比实例C
比较实例租金
70
80
交易情况修正
+2％
+5％
-3％
交易日期修正
区域因素修正
+11％
-1％
个别因素修正
+5%
（2）选择相似地域近期交易案例进行比较确定各项修正系数
综合求出比准价格
比准价格A=70×
100/102×
100/100×
100/105×
100/105=62.25元
比准价格B=80×
100/111×
100/111=61.84元
比准价格C=70×
100/97×
100/99×
100/105=69.42元
将可比案例修正后的价格取其算术平均值作为比准价格（单价）
单价=（62.25+61.84+69.42）÷
3=64.50元
（3）确定建筑物比准价格单价
每平方米64.50元
（4）其他房间比准价格单价
楼层修正系数表
楼层系数
0.95
修正系数
1.0
1.04
景观修正系数表
面积范围
100-199
300-500
0.975
成交建筑面积修正
1.03
1.035
朝向修正系数表（通风采光）
以1006房间为基准，其他房间与之进行类比，进行修正：
916房间每平方米=64.50×
0.95×
1.03×
0.975=61.54元
913房间每平方米=64.50×
1.035×
1/1.04=60.98元
1005房间每平方米=64.50×
1×
1.0×
1=64.50元
（5）收益法估价额的确定
年有效毛收入=比准价格单价×
建筑面积×
12×
0.9
=【61.54×
338+60.98×
180+64.50×
（164+119）】×
=50030.42×
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