平顶山常绿桃花源项目投资分析报告文档格式.docx
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数量
占地面积
公顷
4.71
居住人数
人
2896
总建筑面积
平方米
136670
平均每户建筑面积
140.5
居住面积
101750
平均每户居住人数
4
公建面积
17760
人均居住用地
35
居住户数
户
724
车库面积
10300
3项目要紧经济指标2：
功能
所占面积〔㎡〕
合计〔㎡〕
总计〔㎡〕
地上面积
共建面积
9120
117730
商铺
14900
住宅
93710
地下面积
车库
18940
设备面积
8640
总投资20000万元〔不含带款利息〕其中自有资金：
4000万元
高层住宅开发成本：
1643元/平方米；
超高层住宅开发成本：
1777元/平方米，税后利润：
4332.87万元
全部投资利率：
32.6%：
全部有资金内部收益率30.6%总投资利润率：
161.7%；
自有资金内部收益率：
128.5%
二宏观环境研究区域环境研究
⑴中国房地产分析
2007年由于市场流淌性过剩，逐利本性导致大量资金进入股市与楼市，结果既推高了股指也助推了房价上涨。
因此，打击楼市中的投机行为依旧是2007年房地产调控宏观政策的主旋律。
2007年1-10月，全国房地产开发完成投资19192.21亿元，同比增长31.4%，增幅比2006年全年幅提高了8.4个百分点，比同期全国固定资产投资增幅高出4.5个百分点。
2007年1-10月，房地产开发投资占固定资产投资比重为21.6%，高于上半年3.3个百分点，比2006年全年高出4个百分点。
商品房供应指标增长速度保持了稳固且略有反弹。
2007年1-10月，全国商品房施工面积208565.7万平方米，同比增长22.8%，增幅比2006年全年提高4.8个百分点；
商品房新开工面积73393.37万平方米，同比增长22.6%，增幅比2006年全年提高5.7个百分点；
商品房竣工面积28134.8万平方米，同比增长9.1%，增幅比2006年全年提高0.4个百分点。
2020年政府仍会出台一系列配套政策来进一步起到稳固房价的作用，但政策的针对性会更强一些，从需求上，如加息、物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手来降低购房需求；
从供给上，政府会连续加大对保证性住房的建设力度以及加大对开发商土地开发进程的监督，严防囤地和捂盘现象显现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳固房价的目的。
2020年货币政策将从〝稳健〞转为〝从紧〞，要紧的政策工具将是对银行贷款实施更严格的操纵。
2007年房地产贷款增幅加快（9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2个百分点。
其中，房地产开发贷款余额1.76万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长26.9%；
居民购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点）。
为了进一步稳固房地产价格，减少房市流淌资金，银行对房地产贷款将进一步趋紧，要紧表现如加息、提高存款预备金率、扼制投资与炒作房地产等。
⑵平顶山房地产分析
多层商品住宅
成交量
〔套〕
成交均价
〔元/㎡〕
高层商品住宅
93
1361
2768
2007年9月份，全市销售商品房共计186套，销售套数比上月增长162%；
销售面积21996.83㎡，比上月增长147%。
从全市的预售项目看，住宅投放44075.85㎡，非住宅投放1843.67㎡。
从各行政区分布情形来看，卫东区预售项目2个，预售面积39532.49㎡；
湛河区预售项目1个，预售面积6387.03㎡。
从物业投放类型来看，多层住宅仍占整个销售市场的主导地位。
9月份高层商品房销售93套，均价为2768元/㎡，套数和均价均比上月有较大增长。
造成本月高层商品住宅整体均价相对较高的要紧缘故是：
市天意房地产开发公司在新华路北段开发的〝天意花园〞和河南佳田实业集团公司开发的〝佳田国际大厦〞在那个月的销售套数较多，占到整月销售套数的70%左右，且均价较高。
因此11月份高层商品住宅整体均价相对较高。
三
市场需求分析
依照对市场进行抽样调查，我们得出如下结论，并进行分类说明。
1购置新房情有独钟
调查结果反映出，打算选购新房占86％；
二手房占7％，尚未决定占7％，要紧以选购新房为主。
这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。
2自用为主导
在购房用途的选择中，自住占83％，投资占9％，为亲友占4％，为度假占3％，其他占1％。
购房的用途要紧是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。
3潜在需求旺盛
以打算购房时刻来分析：
打算最近购买的占47％，半年以后占27％，一年以后占17％，两年以后占9％。
从打算购买时刻看，打算一年内置业的客户约占四分之三。
这显示近期的潜在需求专门旺盛。
4最期望的面积区间
期望购房面积的选择上，期望购置面积在90-110平方米比例最高；
其次是70-90平方米，期望购置面积在70平方米以下的比例不高。
与期望购买的房间数交叉分析说明，选择二房的购房者期望面积在70-90平米占比较大的比例，也有部分期望90-110平米和70平米以下，专门少一部分期望在110-130平米。
整体选择面积的中位数M0=85平米；
选择三房的购房者期望面积在90-130平米占较大比例，也有不小比例选择70-90的小三房。
整体选择面积的中位数M0=104平米；
5环境因素专门重要
在促成购买的因素中，环境占重要位置。
从统计能够看出，为了改善居住环境的占65％，方便让孩上学的占10％，离上班近点占4％，生活方便点占15％，显得更有身份占1％，现在的房子太小占4％，离亲戚朋友更近些及其他占1％。
改善居住环境、生活方便、方便小孩上学是促成购买前三位的因素。
6年轻人成为主力军
购房者的年龄25岁以下占3％，25－29岁占46％，30－35岁占31％，36－39岁占7％，40－45岁占7％，45岁以上占6％。
购房者的年龄段要紧集中在25-29岁之间，占46%；
其次是30-35岁之间，占31%；
显示年轻的群体是当前置业的要紧构成成分。
7置业者关注的置业因素
从调查的问卷统计的关注度来看，超过一半以上的置业者认为地理位置、价格、环境景观、户型结构应该关注；
其次近一半的受访者认为物业治理、工程质量、交通、周边配套等因素也专门重要；
大约不到30%的受访者认为其他因素、智能化设施、小区规模、升值潜力、进展商信誉是考虑卖房应当关注的因素。
关注度排序为地理位置、价格、环境景观、户型结构、交通、工程质量、物业治理、周边配套、升值潜力、进展商信誉、小区规模、智能化设施。
8置业重要因素排序
置业者购房关注的置业因素排序统计，排在前五位的回答频数排序分别为环境景观、交通、价格、工程质量、周边配套、物业治理、户型结构、升值潜力、进展商信誉、地理位置、智能化设施、小区规模、其他因素等。
从以上调查能够看出，随着生活水平的提高、收入的增加，置业者选择物业关注的因素正在发生变化；
如地理位置，有许多置业者对其关注，但重要位置却排在较后的位置。
综合分析，环境因素不管从关注度，依旧重要因素排序来看，已成为置业者关注的重要因素。
以后进展商在开发项目时，对环境因素应予充分的关注。
在因素排序中，交通成为仅次于环境的第二重要因素。
由此看来，环境因素已成为人们选择的首要因素，接着而来的自然是交通的便利。
假如具有优美的环境和能够同意的交通条件，稍偏一点的楼盘对消费者也将具重大吸引力。
总结：
从上面调研资料能够看出，市场需求量大，消费者对自己所选楼盘的诉求明显，倾城项目自身特点符合消费者的差不多需求，相信能够成为市场追捧的热点。
四．项目的组织与实施〔〕
1、
项目工程打算说明
项目总工期为一年零四个月〔2006年1月1日至2007年5月1日〕当完成地下工程后开展预售工作〔2006.5.1—2007.5.1〕总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。
五．项目投资估算与投资筹措打算
〔一〕
开发成本
1.
土地成本
按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。
本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。
土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。
2．建筑安装工程费
序号
建筑面积〔㎡〕
单价〔元/㎡〕
总价〔万元〕
1
高层
68020.07
950
6461.91
2
超高层
33729.3
1084
3656.26
3
1615.16
合计
11736.53
建安工程费合计11736.53万元
3.前期工程费
运算依据
金额〔万元〕
规划设计费
建安成本×
3%
352.1
可行性研究费
1.5%
176.05
水文地质勘察费
0.5%
58.68
通水通电通路费
2.5%
293.41
5
场地平坦
53元/公顷
250.2
6
1130.44
4.基础设施配套费〔参见附表3〕
道路工程
42.13万元/公顷×
4.71公顷
198.43
绿化工程
5.4万元/公顷×
4.71公顷×
33.5%
8.52
供水工程
15万元/公顷×
70.56
供电工程
65万元/公顷×
306.15
其它
2%
234.73
929.87
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