房地产经营管理技防设施在住宅小区安全防范中的应用Word格式文档下载.docx

房地产经营管理技防设施在住宅小区安全防范中的应用Word格式文档下载.docx

《房地产经营管理技防设施在住宅小区安全防范中的应用Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产经营管理技防设施在住宅小区安全防范中的应用Word格式文档下载.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

另一方面人力防范有其自身的缺陷，人力防范往往受到时间、地域和人的素质、精力等因素的影响，难免会出现漏洞和失误，造成不应有的损失。

此外，通过对犯罪分子作案的动向和特点分析，随着科学技术的发展，犯罪分子的犯罪技能发生了变化，犯罪活动趋向于智能化、技术化发展。

据统计，在全市每年的入室盗窃案中，有一半是入住宅小区的盗窃，而这些发生入室盗窃案中的家庭里又有一半以上是安装了由实体防护设施组成的屏障即物防设施的。

由此可知，住宅小区的安全防范工作仅靠传统的人防和物防手段已难以抵御犯罪分子的入侵和侵害,已不能完全适应新形势下与犯罪事实分子斗争的需要，我们必须选择新型的防范手段应用于住宅小区的安全防范领域中。

近年来，安全防范工作的实践表明住宅小区安装使用技防设施有力地提升了小区的安全防范能力，许多安装了技防设施的住宅小区通过技防手段抓获入侵犯罪嫌疑人的事实告诉我们,技术防范有着人防和物防不可替代的作用，采用技防技防设施是解决当前小区入室盗窃案高发的有效手段。

200８年上海治安工作会议决定将住宅小区的技防工作作为全市安全防范重点工作，并将其纳入派出所和各公安分县局的一项重要的日常治安管理工作，我们应该充分认识到做好小区技防工作的重要性,它是项利国利民保持社会长治久安的基础性工作。

但同时也应该看到，此项工作的任务与我们的工作现状存在着较大差距，我们的多数基层民警和保安管理人员在开展小区的安全防范工作中多年来习惯于采用传统的人防、物防手段，对技防的理念不强，或者是知之甚少，现在为适应形势的需要，要应用科学技术手段有效开展小区安全技术防范工作，成了一时难以逾越的障碍。

这也正是笔者撰写本文的初衷，想以自己多年来参与技防管理工作的实践和体会，结合相关技术标准的要求，帮助基层管理和使用人员正确贯彻相关标准,正确应用各种技防设施,避免在小区的技防建设和应用中可能出现的各种防范漏洞和隐患，使小区安全防范能力确因有了技防得到明显提高。

一、技防设施的应用

（一）住宅小区的分类及系统配置

住宅小区可分为封闭型居民小区和非封闭型住宅小区二种类型。

封闭型住宅小区是指有围墙、栅栏、河道作为屏障，且小区出入口24小时有物业保安值守的小区。

新建封闭型居民小区应安装周界报警系统、电视监控系统、住户报警系统、楼寓对讲系统。

电子巡查系统，小区应设置安防中心控制室。

已建封闭型居民小区应安装周界报警系统、电视监控系统、楼寓对讲系统，小区应设置安防中心控制室。

非封闭型住宅小区是指没有封闭围墙作为屏障的多层、高层等单体建筑物的住宅楼，非封闭型住宅楼应安装电视监控系统、楼寓对讲系统、住户报警系统、大楼设置保安值班室或中心控制室。

旧式工房和有条件的里弄房应安装利用电话线传输的楼寓对讲电控防盗门。

（二）系统的安装与使用要求

1、周界报警系统

（1）安装要求。

实体防护设施应沿小区周界封闭设置，高度不低于2m。

围栏的竖杆间距不应大于150mm。

围栏1m以下不应有横杆，实体防护设施的高低落差不宜大于10cm。

住宅小区围墙、栅栏上端或外侧应安装周界报警系统前端装置，周界报警系统布防应全面，无盲区和死角。

形成的警戒线应封闭。

周界报警系统前端设备选用主动红外入侵探测器的，侵探测器应采用交叉安装方式，即同一处安装两只指向相反的发射或接收装置，并使两装置交叉间距一般不小于３00mm，探测器安装在围墙、栅栏上端时，最下一道光轴与围墙、栅栏顶端的间距应为150mm±

10mm，如图一所示。

安装在侧面时，应安装在围墙、栅栏上端，且探测器与围墙、栅栏外侧间距应为175mm±

25mm。

选用脉冲电子围栏周界入侵探装置的，与围墙顶端最近的３根水平相邻的围栏之间距离应为１20mm±

20mm；

较远的３根水平相邻的围栏之间距离应为１５0mm±

20mm，最上一根围栏与围墙顶端的间距应不小于８００mm，电子围栏每隔２５m应有１根受力杆（终端杆），每隔５m应有１根支撑杆，每隔１０m挂有警示标语，固定支架可以垂直安装也可向外倾斜安装，如图二所示

接收装置1发射装置2发射装置1接收装置３2

（间隙）150mm±

10mm

图一安装在围墙上端的主动红外入侵探测器

150mm

120mm

图二　垂直安装在围墙上端的电子脉冲围栏入侵探测装置

（2）使用要求。

周界报警系统应24小时设防，遇到警情，中心控制室即能通过电子地图或安装在墙上的周界报警摸拟显示屏准确识别报警区域，并发出声光报警号，同时具有记录功能。

周界报警系统的报警响应时间一般应不大于２秒。

张力式电子围栏系统报警响应时间应不大于５秒。

（3）注意事项

1）以河道且无阻挡物的周界不应安装高压脉冲电击式入侵探测器。

避免发生安全事故。

有阻挡物（如护栏）的，应在靠河道一侧的护栏边安装周界报警装置。

2）小区内消防出入口（不经常启用的出入口）上方应安装周界报警系统，

3）以商铺作为小区周界屏障的，应对商铺与小区相通的窗、通道采取技防或实体防护措施,致使商铺与小区彼此屏蔽或隔离。

４）地面周界建筑物通过顶层平台与住宅楼连体的，应在面向外界的顶层平台的前沿安装周界报警装置。

５）采用主动红外入侵探测器及其他无物理阻挡作用作为系统前端的周界报警系统，为减少误报问题。

应安装视频安防监控系统，进行图像复核。

６）周界上主动红外入侵探测器不应背靠背安装。

也不应将其安装在周界内侧。

8）安装主动红外入侵探测器的周界报警系统，如遇有经常受树叶遮挡的，应定期对其周边的树木进行修剪。

9）周界报警的信息，应用电脑进行记录。

周界报警与住户报警系统可共用一台报警主机和电脑。

2、视频安防监控系统

住宅小区应安装彩色摄像机，并配置D1格式硬盘录像机进行图像录像。

小区出入口（包括人行道、车行道）、地下停车场（库）出入口（包括机动车和非机动车停车库通向地面、住宅楼相通的出入口）、地面机动集中停放处、住宅楼的楼栋出入口、楼内电梯轿厢、地下车库主要车道应安装摄像机。

小区的周界、主要通道、小区商铺会所与外界相通的出入口宜安装摄像机。

别墅区域的房型，应在其机动车主要道路交叉路口应安装摄像机。

摄像机的安装高度和方向应适当，摄像机与目标形成的垂直夹角不小于３０°

，与目标朝向形成的水平夹角不小于４５°

。

遇到小区有多个出入口的，小区出入口摄像机的安装朝向应保持一致。

为避免逆光问题的产生，楼栋出入口的摄像机一般宜朝内安装。

小区出入口、楼栋出入口的监控图像应能清晰地显示出入人员的面部特征或机动车辆牌号，不应有盲区。

车道的监控图像应能覆盖通道，并能清晰显示人员或车辆的特征及活动情况。

监控图像应有时间、日期显示，系统具有对图像切换和录像功能。

系统应使用双码流硬盘录像机进行24小时图像记录，录像资料保存时间２５帧/秒的，不少于10天；

２帧/秒的，不少于３０天。

图像质量的主观评价不小于４级。

1）摄像机监视范围内的环境照度应满足图像清晰的要求，特别是遇到小区出入口夜间亮度偏暗时、地下车库通向住宅楼的出入口光照度不够时，应设置灯光予以补偿。

保证摄像机监视范围内的环境照度值不小于５０LX。

2）监控图像应清晰可辨，且具有足够的有效画面，小区出入口宽度超过5m的，一般应安装2台摄像机实行分区监视，有人行出入口和车行出入口之分的，应分别安装摄像机，

3）摄像机的安装应减少或避免图像出现逆光，监控图像不应出现干扰、散焦、色偏和时延现象。

4）为避免雷击，安装室外开阔地带的摄像机应安装避雷装置。

5）选用的硬盘录像机以及对硬盘录像机码流数的调整，应使图像不出现色块、拉毛、水渍和图像不连续问题。

6）摄像机的监控画面不应出现严重的俯视或侧视现象。

3、出入口控制系统（含楼寓对讲系统和门禁系统）

住宅小区的安防中心控制室应安装搂寓对讲管理主机；

住宅楼的楼栋口应安装楼寓对讲主机；

每户住宅、多层别墅和复合式住宅的每层楼面应安装楼寓对讲分机，多层别墅至少应安装１台楼寓可视对讲分机。

地下车库与住宅楼相通的出入口、监控中心应安装门禁误读装置。

电控防盗门应符合GA/T72-2005《楼寓对讲系统及电控防盗门通用技术条件》的要求。

每台管理主机的容量应不大于500户。

主机（包括管理主机）能正确选呼任一对讲分机，并能听到回铃声。

主机选呼后能实现住宅小区出入口与住户、楼栋口与住户间对讲，中心控制室与小区出入口、楼栋口、住户对讲或可视对讲，语音（图像）应清晰。

楼栋口对讲主机可使用钥匙或感应卡等方式开启楼寓对讲电控防盗门锁。

对讲分机应能实现遥控开锁。

开锁功能要可靠，当电控防盗门开启１２０秒规定时间，管理主机应具有声光告警提示和门牌号显示。

（3）注意事项　

1）住宅楼的楼栋口不应采用密码开启电控防盗门。

2）当出现地弹簧关闭的电控防盗门在开启90°

时不能自动关闭时，应通过安装限位装置，使门体不能开启90°

，保证人员进出楼栋口后电控防盗门能自动关闭。

３）使用由高强度铝合金、不锈钢和夹层玻璃等豪华材料制作的电控防盗门时，应有门卫看守或监控条件。

4、住户报警系统

应在住宅内的卧室和客厅安装紧急报警（求助）装置，应在装修房的每户住宅、毛坏房的一、二层、顶层住宅，与商铺等周界建筑物顶层平台相连的一、二层住宅，别墅型住宅的每层楼面（含与住宅相通的私家停车库）、小区内的水泵房、房屋水箱部位、配电房、电信机房、燃气设备房均应安装住户入侵探测器。

其他层的住宅应预留住户报警系统的线缆和接口。

卫生间、监控中心宜安装入侵探测器。

被动红外入侵探测器的安装方向与目标入侵方向应成９０°

夹角，红外-微波复合入侵探测器与目标入侵方向的夹角应成４５°

入侵探测器的选用和安装应确保对非法入侵行为能及时发出报警信号，探测范围应有效覆盖住宅与外界的门、窗等区域。

当住宅内安装的入侵探测器探测遇到警情、紧急报警装置被启动，中心控制室的报警控制主机应能准确显示报警发生的地址、日期、时间各信息，并同时具有声光提示音。

各信息资料的保存时间应不小于30天。

住宅内的防盗报控制器应具有按时间任意布防和撤防功能。

住宅与监控中心的报警信号应采用专线方式联网。

1）、每户住宅及别墅型、复合式住宅的每层楼面、私家车通向住宅的入口处，均应设置报警控制器操作键盘。

报警控制器操作键盘应设置在防区内。

2）每户的每个卧室、客厅、书房应分别设防区，住宅内相邻且同一个层面的厨房、卫