广场大道房地产开发项目可行性研究报告.docx

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广场大道房地产开发项目可行性研究报告

xx广场房地产开发项目

可行性研究报告

xx省设计院

二OO八年七月

第一章总论…………………………………………………………

（1）

第二章项目建设必要性与可行性……………………………………（4）

第三章项目市场调查分析……………………………………………（10）

第四章场址主要建设条件……………………………………………（32）

第五章工程设计方案…………………………………………………（34）

第六章节能与节水……………………………………………………（47）

第七章环境影响评价…………………………………………………（49）

第八章组织机构与人力资源配置……………………………………（53）

第九章质量保证体系及工程招投标方案……………………………（56）

第十章项目实施进度…………………………………………………（59）

第十一章投资估算与资金筹措………………………………………（60）

第十二章财务评价……………………………………………………（63）

第十三章社会评价……………………………………………………（68）

第十四章风险分析……………………………………………………（70）

第十五章可行性研究结论……………………………………………（74）

附件及附图

第一章总论

第一节项目概况

一、项目名称：

某某县广场房地产开发项目

二、建设单位：

xx实业有限公司

三、法人代表：

钟延金

xx实业有限公司注册资金200万美元，具有房地产开发二级资质，是xx省最具实力的台资投资企业之一，主要从事房地产的投资开发、物业管理、装饰装潢业务，2002年被评为“xx省先进房地产开发企业”。

四、建设地址：

某某县工农兵大道

五、建设性质：

新建

六、建设规模：

总建筑面积：

66780m2，其中：

住宅共364户38902.90m2、商业建筑面积19636.05m2、地下车库建筑面积4686.85m2、架空层建筑面积3553.9m2（其中：

会所及物业办公建筑面积645.17m2）。

七、建设期限：

2008年10月～2010年10月

八、主要技术经济指标

1、总用地面积：

8068.12m2

2、总建筑面积：

66780m2

3、容积率：

7.26

4、绿地率：

35.12%

5、估算投资总额为9644.49万元，其中其中开发建设投资8538.97万元，期间费用1105.52万元。

6、资金来源：

资本金自筹3700万元，占38.36％；申请银行贷款4000万元，占41.47％；其余为售房收入1944.49万元，占20.16％。

7、销售净收入：

14076.81万元

8、利润总额：

3779.88万元

9、总投资利税率：

39.19%

10、所得税：

1247.36万元

11、净利润：

2532.52万元

12、总投资利润率：

26.26%

13、资本金收益率：

68.45％

14、盈亏平衡点：

68.51%

15、财务内部收益率：

51.10%>Ic=15%

16、财务净现值：

1451.29万元>0（Ic=15%时）

17、投资回收期：

2.09年

18、贷款偿还期：

2年

19、偿债备付率：

2.81

第二节可行性研究范围

一、可行性研究依据

1、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）

2、某某县国民经济和社会发展“十一五”规划

3、《中华人民共和国城市规划法》

4、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）

5、《xx省城市规划管理技术导则》

6、《某某县县城总体规划设计方案》（1999—2020）

7、《xx某某广场建筑规划设计方案》

8、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》

9、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范

10、建设单位提供的有关资料

二、可行性研究范围

通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。

三、可行性研究的结论

开发建设xx广场项目可以达到下述目的：

1、符合《某县城总体规划》（1999—2020），有利于某某县的旧城改造，有利于整治和美化城市环境。

2、本项目将建成某某县的商业航母，为某某县城镇居民提供一处独特的生活居住环境及购物场所。

3、盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。

该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。

第二章项目建设必要性与可行性

第一节项目背景

一、某某县概况

古称西昌，建县至今已有1800年历史，自古享有“声名文物之邦”的美誉，并以“地产嘉禾，和气所生”而得县名。

某某县隶属于xx省吉安市，位于xx中部，吉泰盆地腹地，毗邻革命圣地井冈山，是全国20综合改革试点县之一，也是xx省唯一的县域经济改革与发展试点县。

某某县共有16个建制镇6个乡，全县2005年年末总人口51.66万人，2005年末县城人口11.28万人，其中非农业人口9.75万人；县城涵盖3个建制镇（澄江镇、上田镇、文田镇），在xx省是比较少见的。

某某县位于吉安市西南部，吉泰盆地南部，地处罗霄山脉及和武夷山脉之间。

地理座标：

北纬26°27′—26°59′，东径114°17′—115°20′。

东西最长处105km，南北最宽处57km，县域面积2665.41km2。

县境东南界兴国、南邻万安、西南毗遂川，西接井冈山、永新，北与东北连接吉安，京九铁路、105国道、赣粤高速公路穿境而过，以泰井高速公路与赣粤高速公路某某接口为起点直通井冈山，井冈山机场位于某某县禾水镇，距县城10km，赣江横贯县境中部，上溯赣州，下抵九江，自古有“咽喉荆广，唇齿淮浙”之称。

县城所在地澄江镇位于县城中部，赣江的西岸，历来为全县的政治、经济、文化、交通中心，是吉泰盆地主要货物集散地，县城距省会南昌市260km，至吉安市42km。

二、某某国民经济概况

生产总值：

全县生产总值由2000年的21.56亿元增加到2005年的37.11亿元，增长72.1%，年均增长11.47%，三次产业结构由2000年的43.1:

30.2:

26.7调整到32.79:

38.16:

29.05，工业成为推动经济快速增长的主导力量。

财政总收入：

由2000年的1.114亿元增加到2.307亿元，增长107.1%，年均增长15.05%；地方财政收入由2000年的9205万元增加到1.717亿元，增长86.5%，年均增长13.28%。

规模工业增加值：

全县辖区内2005年规模工业企业完成工业增加值3.53亿元、利税总额5799万元，分别是2000年的1.96倍和1.77倍，年均增长分别为19.2%、15.4%。

利用外（内）资：

2005年实际利用外资2319万美元，比2000年增加1711万美元，年均增长30.7%；实际利用内资12.6亿元，比2000年增加11.8亿元，年均增长74.2%。

固定资产投资：

“十五”期间，累计完成固定资产投资50.53亿元，比“九五”期间增加36.07亿元，增长249.4%，年均增长49.88%。

人均可支配收入：

2005年城镇居民人均可支配收入达7271.5元，农民人均纯收入达3748元，分别比2000年增加2612元和1213元，年均增长8.1%和12.2%。

人均住房面积：

城乡居民人均住房面积分别达到21平方米和24平方米，五年分别增加9平方米和7.5平方米，年均增长分别为15%、9.1%。

城市化建设：

“十五”期间新增城市道路350.5万平方米，新增园林绿地面积141.4万平方米。

2005年全县城市化率达31.5%，比2000年提高4个百分点，年均增长2.91%。

由此可见，作为吉安市中南部的人口、经济大县，某某县随着城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来某某县经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。

第二节项目建设的必要性

一、是拉动内需、落实吉安市委一届十次全会提出的“一年一个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越”战略目标的需要。

某某县国民经济和社会发展“十一五”规划的经济增长目标如下：

生产总值：

到2010年，全县生产总值达65.4亿元，年均增长12%，经济结构进一步优化，三次产业结构2005年的32.79:

38.16:

29.05调整到22.17:

47.46:

30.37。

财政总收入：

到2010年，财政总收入由2005年的2.307亿元增加到5.059亿元，地方财政收入由2005年的1.717亿元增加到3.379亿元，年均增长17%和14.5%。

利用外资：

到2010年，实际利用外资由2005年的2319万美元增加到4870万美元，年均增长16%。

固定资产投资：

力争到2010年，固定资产投资由2005年的13.1亿元增加到32.35亿元，年均增长20%。

人均可支配收入：

到2010年，城镇居民可支配收入由2005年的7271元增加到11710元，年均增长10%。

农民人均纯收入：

到2010年，农民人均纯收入由由2005年的3748元增加到5380元，年均增长7.5%。

房地产是一个非常本地化的行业，房地产的价格跟一个地方的经济增长一定是挂钩的，两个是没有办法分开发展的。

某某县作为吉安市中南部的相对发达县市，这为房地产开发商创造很多的机会。

“十一五”期间，GDP年均增长11%以上，房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等20余个相关行业的发展，促进居民消费。

按经验估算，每投资1亿元，可以使国内生产总值增长1.1～1.2亿元，能有效地促进某某县的经济发展，同时还可以增加就业机会。

本项目的建设，将会带动某某县一大批相关产业的发展，如商贸、餐饮、建筑业等，因而本项目成为一些相关产业的助动器。

二、是配合旧城改造，全面建设小康社会的需要。

小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分，某某县的经济飞速发展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一，建设花园式住宅是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。

某某广场项目引进新的住宅理念，开发高层住宅，既能提升某某县县城住宅的品位；信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，使得居住更舒适安全；同时，一至三层的商业将成为某某县的商业航母，对集聚工农兵大道乃至整个某某县的人气将起到一定的促进作用，且有利于周边土地的升值，推动某某县房地产开发的蓬勃健康发展；而且本项目为某某县的第一栋高层建筑，对提高县城的城市面貌起着重要的作用。

三、某某县房地产开发行业发展上质量、上水平的需要。

“九五”、“十五”期间，某某县房地产开发行业虽然起步较晚，但发展较快，呈现喜人势头，正在成为某某县域经济的支柱产业之一。

可是与吉安市中心城区及发达地区相比，无论在建设的规模、功能配套、建筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前某某县城区配套齐全、环境优美、房型适当、上档次的花园式多层住宅只有两个楼盘，而高层、小高层住宅尚属空白；县内的房地产开发企业管理水平、开发理念相对滞后。

xx广场开发建设项目，通过引进先进的开发理念和先进的楼盘规划设计思想，同时大幅度提高物业管理