房地产开发与经营课程设计.docx

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房地产开发与经营课程设计

房地产开发与经营课程设计

　　房地产开发与经营课程设计

　　题目：

邯郸市赵都新城房地产开发项目前期策划

　　学习中心：

　　专业：

　　年级：

年春/秋季

　　学号：

　　学生：

　　指导教师：

　　1项目概况

　　邯郸市正处于经济快速增长的时期，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。

房地产作为一项新兴的高速发展的行业。

必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，骑着至关重要的作用。

当前，邯郸及邯山区经济持续温不增长，居民购买力进一步增强，投资环境良好，随着邯郸交通工业等各项事业的发展，邯郸区房地产的开发将更加良好，更加火热，升值空间也将进一步拓展，赵都新城的选址合理，符合邯郸市总体要求，具有良好的投资市场和经营条件，项目地理为之得天独厚，较完善的基础设施，方便快捷的交通条件，使它成为邯郸市邯郸区房地产开发举足轻重的开发项目。

　　拟建项目从功能不惧、目标市场定位。

销售价格定位等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，仅在工程建设过程中，会对工程场地的水土保持，工程施工区的空气，噪声，环境，人群健康等方面有轻微的影响，总体来看，有利影响是主要的饿，其不利影戏nag是暂时和轻微的，不存在制约项目是会死的重大环境因素，从环境角度看，该项目的建设是可行的。

　　经济方面，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的，通过分析评价，其内部收益率。

财务净现值等主要经济指标反映出项目经济益较好，由此可见，三期开发项目具有现实可行性和经济合理性，同时项目实施也具有良好的社会效益和环境效益。

　　综上所述，该项目具有良好的投资环境和建设条件，其财务指标较好，项目总投资为12600万元，所得税后全部自有资金投资收益率为53.58%投资净利润2749万元，财务净现值为1349万元，银行贷款偿还期为2年，静态投资回收期为1.2年，由此看出该项目经济效益较好，财务内部收益率在合理范围内，贷款偿还能力较强。

　　2项目SWOT分析

　　2.1项目具体区位条件分析

　　2.1.1项目土地性质调查

　　赵都新城，由龙瑞房地产公司开发，项目总占地面积1300余亩，总建筑面积30多万平方米，绿化率35%，堪称邯郸市开发面积最大的宜居新城，项目计划分期投入开发建设、项目整体落成后将成为邯郸未来的RBD（游憩商业区）中心。

　　2.1.2项目用地周边环境调查

　　赵心打造。

要将五仓区打造成一个集商务、文化、娱乐休闲于一体的现代化区。

　　赵都新城社区绿化率高达35%，在新古典主义的园林笔触与绿意合围之下，精心锻造一步一景，步步有景的园林风情。

同时利用植物的不同组合将雅致小品、精致庭院、俊朗建筑和谐共荣，创造出丰富的视觉效果变化和极具趣味性的户外环境。

　　伴随着城市改造工程的开展，五仓区必将发生巨大的变化，一个日渐宜居、繁荣的南部新区正在崛起。

　　2.1.3地块交通条件调查

　　赵都新城东依邯郸市南北中轴线--中华大街、西临邯磁公路、北起渚河路、南至南环路。

多条主干道相汇，多条公交干线均可直达本项目，出行条件极为便利。

距市中心仅15分钟车程，10分钟即到火车站，10分钟可达邯郸机场，社区内6条大街贯穿南北、7条大路横贯东西，形成了极为便利的社区交通网。

　　2.1.4周边市政配套设施调查

　　在小区配套设施方面，结合小区出入周边沿街外侧设置超市、便利店、银行和邮政等。

在教育和医疗方面分别设置了幼儿园、24小时社区保健中心及中、西医专家门诊。

社区内建有以康体为主体的高端特色会所、酒吧、咖啡吧、网吧、视听中心、图书阅览、棋牌室、私人会客室等一应俱全。

　　2.2项目竞争分析

　　2.2.1成本法

　　计算=单位成本*（1+加成率）

　　加成率一般在15%~20%之间

　　2.2.2项目定位

　　2.2.2.1产品定位

　　先锋经理人的商务套间未来总栽的指挥台

　　2.2.2.2目标客户群体定位

（1）外地驻机构和办事处：

小型公司，精英团队

（2）个人工作室和个体私人业主：

律师事务所、广告公司、设计创作室、个人工作室、装饰公司、旅行社、品牌代理商等

　　（3）个人和机构投资者：

这一类客户视野超前，极具投资意识，眼光独到，对地产认识深刻。

　　（4）炒房炒铺投机人

　　（5）目标客户群特点分析

　　（6）年龄层次：

2550岁之间，主力人群为3040岁，注重个人及公司形象的年轻创业者

　　（7）教育程度：

大专以上学历;乐于接受现代商务办公概念

　　（8）职务状况：

私企老板、中高层管理或职业经理人

　　（9）经济收入：

月收入20__元以上，有一定的积蓄

　　（10）职业背景：

国有企事业单位，多在私企或外资公司工作和营业主

　　（11）爱好兴趣：

以工作为乐，以创业为荣，有敏感的信息需求，接受新事物较快。

　　（12）商务活动的需要：

商务配套的需求，彼此间的商务交流

　　（13）快节奏的生活：

时间概念强烈，要求交通便利、周边配套齐全

　　这一部分消费群体中的"意见领袖"既注重生活的品质又追求生活的品位;他们是社会的中尖分子;在他们中间同样涌动着追求新城市、追求新生活的思潮;他们更加崇尚居住在最佳的城市核心区，能够享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。

所以，单一硬性地诉求住宅所带来的功能性利益是不会吸引到目标消费者的注意与兴趣的。

正是基于目标消费者这样的心理特征，项目赋予了赵都新城项目"先锋经理人商务套间"的主题定位。

　　2.3项目SWOT分析

　　SWOT分析中的"S"是指优势（Strength）;"W"是指劣势（Weakness）;"O"是指机会（Opportunity）;"T"是指威胁（Threat）。

房地产开发项目SWOT分析是建立在项目具体区位条件分析和竞争分析的基础上的。

通过对项目进行SWOT分析，明确项目的优势、劣势、机会与威胁，作为后面市场定位的重要依据。

　　2.3.1S（优势）

　　地段优势：

　　邯山区是邯郸市近几年来开发建设的城市重要区，是金融、通信、经济、政治、文化、信息中心。

本项目位于邯郸中央商务区核心地段，与建行大厦、农行大厦、电信大厦、工商大厦、投资大厦、等重要机构毗邻，均为近年建设顶级办公、商务及酒店的建筑。

，并与康德搜购以纯等高档建筑连成一片，构成赵都未来CBD最为完善的城市商务、金融、文化、居住集中地。

　　投资价值：

　　景观优势：

本项目可充分利用滏阳河中央形象新区、优美环境和几近竣工气势宏伟的展览中心、展览广场交相辉映的景观优势进行发挥。

本地块南望太行山，享有东南面季风所带来的清新空气，远观郁郁葱葱的绿色山岭;西面可以远眺滏阳河秀色，且为已初显未来大都会成熟形态的城市景观，各种现代高层建筑构成都市丰富的天际线;东面，未来将是新规划市政建筑及居住建筑，亦蕴含极高的景观视野价值。

　　产品定位：

　　本项目主推精致户型，就目前市场状况分析，市场消费需求旺盛，特别是邯山区区域，客户层面大，需求量广，非常适合精英白领及投资一族购买

　　交通便捷：

　　本地块位于学院北路西段，五仓区的核心，并规划建设为市的生态景观大道;。

本地块凭借上述捷运交通系统，可方便地通达城市内各个街区，亦可方便地通过高速公路系统联系全区各地，随着邯郸客运枢纽总站的投入运营，其交通优势更是显现无疑。

　　市政和商业配套：

　　本项目地处成熟的CBD核心地段，生态景观、购物休闲、商业金融、信息通迅、文教科技等市政配套齐全，具备市政泛配套价值，开发商无需进行额外开发，便可尽享成熟的市政配套，都市的繁华与便利唾手可得。

　　2.3.2W（劣势）

　　◇项目占地面积小，社区景观绿化难以展开，不利于社区内部配套设施和生态环境的营造。

　　◇开发商知名度不高,至今未开发有现成或知名品牌的房地产项目，有可能使本项目对公众市场号召力产生一定的影响。

　　◇车位有限,本项目停车位稀缺，对于有车一族或商务往来显得有些美中不足。

　　2.3.30（机会）

　　◇展览中心带来的展览效应

　　随着展览中心和邯山区广场的即将完工，同时毗邻电信、联通大楼，易形成它、信息、通讯等专业市场，储备有丰富的消费和客户资源有利于项目商场、商铺的销售。

届时，周边将成为西区最繁华的商业中心，商务交流活动更加频繁，项目所在地及其本身具备相当好的商业潜力。

　　毗邻商业核心圈，商务交流和活动增强，给项目带来良好的商业氛围。

　　2.3.4T（威胁）

　　◇同类竞争楼盘：

时尚空间华都大厦世纪广场国际广场

　　主要来自同类项目的竞争。

邯郸市今年内的公寓物业项目已有大幅度的增长，特别是低端的公寓物业消费增长和供应量的快速上升导致市场一度严重失衡。

新增长的供应量多以中小户型为主推产品，多为原有的"烂尾楼"改建而成，在价格上占有一定优势。

尽管竞争项目分布于市内各个城区，但是他们会在产品、价格等方面造成对本项目一定的冲击。

　　◇写字楼：

写字楼也是主要的竞争物业类别。

（文化大厦、品感大厦、）

　　◇商住楼：

这类物业主要是有专门用做办公，或专门用做居住，也有商住两用的，这类物业的特点是：

基本上没有相关的商务配套服务。

（风林园、洞庭湖花园、民乐湖、凤山豪苑）

　　◇酒店式公寓：

酒店式公寓引入了酒店的管理服务，故在提供的物业服务方面比较占有优势，但是目前酒店式公寓物业只停留概念阶段，同时在管理成本方面比起商务公寓要高出很多。

　　3项目STP策划

　　市场细分、目标市场选择及市场定位是房地产开发项目策划的核心内容。

通过市场细分、目标市场选择与市场定位，从而真正做到依据市场需求解决为谁建、建什么的问题。

　　3.1项目市场细分

　　受政府激活房地产市场政策措施的出台和住房刚性需求释放的影响，邯郸市房地产开发投资和新开工面积均有较大幅度增长，市场形势回暖迹象显现。

1-5月份，全市房地产开发完成投资33.3亿元，同比增长38.3%;商品房新开工面积140.3万平方米，同比增长9.8%;全市商品房销售面积42.88万平方米，同比下降30.7%，但4月和5月份环比分别增长1.3%和2.4%。

5月份主城区商品房平均价格为3650元/平方米，同比增长3.9%，与去年底3540元相比增长3.1%。

上半年邯郸市房地产开发完成投资35亿元，同比增长38.6%，完成年度计划的56.4%。

其中商品住宅已完成投资28.6亿元，同比增长30.6%;主城区上半年房地产开发完成投资25.4亿元，同比增长43.26%;其中商品住宅完成投资18.53亿元，同比增长62.04%。

全市商品房新开工面积162.98万平方米，同比增长11.68%，其中商品住宅新开工面积136.43万平方米，同比增长16.55%。

主城区商品房新开工面积105.44万平方米，同比增长36.21%。

其中商品住宅新开工面积81.52万平方米，同比增长51.3%。

商品房竣工面积57.35万平方米，同比增长21.12%，其中商品住宅竣工面积50.34万平方米，同比增长29.74%。

主城区商品房竣工面积35.13万平方米，与去年同比增长38.1%。

与此形成鲜明对比的是商品房销售。

上半年，商品房销售面积53.22万平方米，同比下降20.1%，其中住宅销售49.72万平方米，同比下降12.6%。

主城区商品房销售面积33.67万平方米，同比下降9.7%，其中住宅销售30.4万平方米，同比下降15.3%。

同样不容乐观的是商品房空置情况。

全市商品房空置面积34.78万平方米，同比增长60.2%，其中商品住宅空置面积28.91万平方米，同比增长68.97%。

在空置面积中，竣工在一年以内的待销商品房面积14.42万平方米，同比增长24.2%，滞销商品房面积4.24万平方米，同比增长74.49%，积压商品房面积0.01万平方米，同比下降98.3%。

今年以来，邯郸市共启动"两改"项目91个，其中城中村项目33个，旧城区片项目58个，完成拆迁面积109.52万平方米，开工面积1