22房地产行业信贷投向指引Word格式文档下载.docx
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3、开发企业自筹资金占比稳步上升，利用外资增速加快。
2010年，房地产开发企业资金来源7.25万亿元，比上年增长25.4%。
其中，国内贷款1.25万亿元，增长10.3%；
利用外资796亿元，增长66.0%；
自筹资金2.67万亿元，增长48.8%；
其他资金3.25万亿元，增长15.9%。
在其他资金中，定金及预收款1.9万亿元，增长17.3%；
个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。
4、主流开发商销售业绩良好，并储备大量土地资源。
（1）2010年房地产市场经历了一波三折，但主流房地产开发企业销售业绩创下历史新高。
其中，万科以1026亿元创纪录的销售业绩和847万平方米的销售面积，进一步拉开了其他竞争对手的差距。
2010年前三季度中国房地产企业住宅销售金额及面积前20位
排名
企业名称
销售金额（亿元）
销售面积
（万平方米）
1
万科集团
1062
万科集团
847
2
保利地产
660
恒大地产
831
3
绿地集团
650
绿地集团
743
4
中海外
578
723
5
527
碧桂园
600
6
绿城中国
522
中海外
530
7
万达集团
369
278
8
龙湖集团
336
雅居乐
264
9
330
258
10
富力地产
321
255
11
295
世纪金源
252
12
中信地产
282
247
13
金地集团
280
233
14
世茂房地产
269
224
15
华润置地
226
223
16
远洋地产
214
220
17
复地集团
172
中国中铁
185
18
招商地产
143
金科集团
165
19
新城控股
140
164
20
星河湾
135
162
（2）统计显示，125家内地上市房企土地储备高达近4亿平方米，20家香港上市房企拥有的土地储量更是高达4.26亿平方米。
保利地产储备土地建筑面积为3369万平方米，位居中国内地上市房企之首，万科以3268万平方米建筑面积的土地储备排在第2位，苏宁环球、首开股份、中天城投、中国建筑、金地集团、荣盛发展、新湖中宝、招商地产等公司均以1000万平方米以上的土地储备位居“内地上市房企囤地排名”的前10位，排在第11-20名的内地上市房企依次是：
香江控股、世茂股份、华发股份、中弘地产、金融街、名流置业、上实发展、泛海建设、福星股份、北辰实业。
香港上市房企土地储备排名前10位分别是：
恒大、碧桂园、绿城中国、雅居乐、中国海外、合生创展、长和系、新世界中国、富力地产、龙湖地产，其中恒大以7238万平方米的土地储备列第1位。
另，据统计，非上市公司-绿地集团土地储备量高达近4000万平方米。
（二）房地产行业政策环境
2010年出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。
2010年内主要调控政策：
1、2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，即《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），主要内容包括：
一是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；
二是合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；
三是加强风险防范和市场监管；
四是加快推进保障性安居工程建设；
五是落实地方各级人民政府责任。
2、2010年３月，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50％”19条土地调控政策。
3、2010年３月，国资委要求，78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，并制订有序退出的方案。
4、2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。
国有资产和金融监管部门要加大查处力度。
5、2010年5月，国家税务总局发布《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》，要求，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
6、2010年5月，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，该通知明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。
7、2010年9月，国土部、住建部发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。
8、2010年9月，国家有关部委发布新国五条（即二次调控政策），包括加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给，加快推进房产税改革试点工作等，以巩固房地产市场调控成果。
在调控的同时，国家持续出台政策，加大对保障性住房的支持力度，主要政策包括：
1、2009年末，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行五部委发布《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号），要求力争从2009年开始，结合开展保障性住房建设，用5年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取用3年时间基本完成，特别应加快国有工矿棚户区改造，使棚户区群众的居住条件得到明显改善。
鼓励金融机构向符合贷款条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款，创新金融产品，改善金融服务。
加大税费政策支持力度。
落实土地供应政策。
完善安置补偿政策。
2、2010年1月，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70％。
3、2010年2月，财政部发布《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》，要求各级财政部门要认真贯彻执行，确保各项税费优惠政策落实到位。
4、2010年2月，银监会、人民银行联合发布《关于做好城市和国有工矿棚户区改造金融服务工作的通知》。
5、2010年6月，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，明确要求，一是市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。
省、自治区人民政府要给予资金支持。
中央以适当方式给予资金补助。
二是对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，三是鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。
6、2010年11月，财政部、国家发改委、住房城乡建设部发布《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，明确，为切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。
（三）房地产市场趋势的预判
1、房地产市场总体仍将保持基本平稳发展。
未来将是中国城镇化过程加速的一个阶段，“十二五”规划强调，要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务。
在加快城镇化过程中，城市人口将迅速增长，在这一过程，房地产业的发展空间将进一步扩大。
未来中国房地产业在中央调整经济结构和经济发展方式、保障民生的背景下，将转型为“调结构”。
“十二五”期间，中国房地产业将抑制大中城市的房价过快上涨和实现中小城镇的居民居住功能作为主要任务。
2、未来市场将呈东部沿海的成片发展和中西部的点式发展。
根据“十二五”规划，未来环渤海、长三角、珠三角地区将形成三个“泛区域城市圈”，区域中心城市消费升级，主要强调房地产品质，亦将带动周边中小城市的发展；
以武汉、郑州、长沙为核心的中部城市带和以成都、重庆、西安为核心的西部板块在产业西移和高铁建设的推动下将成为未来发展较快的区域。
中西部交通枢纽城市和沿海三线城市面临较好的发展机遇。
3、房地产宏观调控仍将持续，市场供求趋于缓和。
2011年初国务院颁布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即新国八条），房产税已经开始在上海、重庆地区试点，预期房地产调控政策仍将持续，除加息及信贷紧缩政策外，房产交易税、土地增值税等仍可能出台，房产税政策将在推广到国内其他地区，并进一步完善。
从今后一段时期供需关系情况看，供应量已明显增加，土地供应量是往年的三倍，而需求在限购令和货币政策从宽松转为中性的大背景下将回归理性，自住需求会成为市场主导，而投资需求会得到明显抑制，预计在未来几年随着供应量的增加，供求关系有望得到缓解。
4、房地产开发商融资渠道进一步收窄，资金链面临考验。
随着房地产宏观调控的不断深入，2010年以来，监管部门加强了对商业银行房地产贷款的窗口指导，近期亦加强了对房地产信托融资和大型房企集团授信的监管，证监会对房地产企业重组申请和再融资审批相继暂停，国内房企在中国资本市场的再融资大门已基本关闭；
部分地区如北京、浙江等地已出台开发商预售款监管办法，预售款监管将降低开发商资金周转效率，增加其资金压力。
2011年货币政策转向稳健，如宏观调控进一步强化，而2010年大幅增长的新开工面积和房地产投资将加大明后两年的库存压力，如房地产销售不畅，资金周转趋缓，部分房地产企业资金链将面临较大压力，进而对上端的土地储备
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