物业管理服务的相关法律问题研究Word文档下载推荐.docx

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3我国物业管理制度存在的问题及原因分析………………………………………………9

3.1物业管理服务过程中产生的纠纷及原因分析…………………………………………9

3.2我国现有物业管理方面的法律法规及立法缺陷………………………………………12

4国外物业管理制度的先进经验……………………………………………………………13

5完善我国物业管理制度的对策和建议……………………………………………………15

5.1在立法层面上的提升………………………………………………………………………16

5.2政府机关参与到物业管理活动中…………………………………………………………16

5.3业主提升自治水平……………………………………………………………………………17

5.4物业管理行业加强自律……………………………………………………………………18

结论……………………………………………………………………………………………………18

致谢……………………………………………………………………………………………………19

参考文献………………………………………………………………………………………………19

摘要：

伴随商品性住宅的迅猛建设，物业管理服务行业也随之兴起。

但由于该行业发展时间较短，制度建设不完善，导致很多合同违约的事件发生，并且难以较好的运用法律条文将问题解决。

分析我国当前相关的法律法规及行业发展现状，可以发现以下问题：

我国在物业管理方面的立法不足，物管公司与开发商之间职责界定不明，物管公司缺乏有力的监督和管理，业主自身的自治意识有待提高，等等。

综观数个代表性国家关于物业管理服务的法律法规，并对法学家、管理学家和社会学家的相关观点进行研究后，依据我国现有的相关情况，在立法和具体执行方面提出建议和意见。

分别是：

在立法层面，应当提高法条的立法层次，制定配套法规办法；

应当强调行政机关的广泛参与；

应当培养房屋使用人的自我管理、维权的意识；

应当加强物业管理公司的行业内部规范、管理。

关键词：

物业管理发展状况法律研究

Abstract:

Withtherapidconstructionofcommodityresidentialhousing,propertymanagementservicesindustryhasalsowitnessedtherise.However,duetothedevelopmentoftheindustryinashorttime,theconstructionofthesystemisimperfect.Coupledwiththedevelopmentoftherelevantlawsandtheregulationsarenotperfect,manyincidentsofbreachofcontracthappened,anditisdifficulttosolvetheproblemwiththebetteruseoflegalprovisionsinChinese.Withtheanalysisofthecurrentlawsandindustrydevelopmentstatus,wecanfindthefollowingquestions:

theinadequatelegislationofthepropertymanagement,theresponsibilitiesbetweenpropertymanagementcompaniesanddevelopersarenotdefinedclearly,thepropertymanagementcompanylackseffectivesupervisionandmanagement,theownersofpropertyneedtoimprovethesenseofautonomy.Andsoon.Lookingatalotoflawsandregulationsinthenumberofnationswherethepropertymanagementservicesisonrepresentative,withthesametimestudyingwiththerelevantpointofviewsofrelatedjurists、managementsandsociologists,thepaperproposedseparatelysuggestionsandcommentsintermsoflegislationandpracticalimplementationinthebasisofourexistingrelevantcircumstances.Thesuggestionsandcommentsare:

Atthelegislativelevel,weshouldimprovethelegislativeleveloflaw,anddevelopthesupportingregulationsandways;

wealsoshouldbeemphasizedthebroadparticipationoftheexecutive;

peoplewhoownorliveinthehouseshouldcultivatetheawarenessofself-managementandself-protecting;

itisalsoimportantthatpropertymanagementcompaniesshouldbestrengthenednormandmanagementwithintheindustry.

Keywords:

PropertymanagementDevelopmentLegalresearch

1引言

房屋，从原始人类为了避寒暑风雨，防虫蛇猛兽而搭建的“穴居”“巢居”，发展到经由人们设计、精工雕凿、科学拼接而成的木屋和石屋，再到近代人们采用钢筋水泥等人工材料而建成的高大建筑，经历了本质上的巨大变革。

现代，房屋不再仅是为人们提供生活和工作的居所，更是为人们提供发展生产、科研、艺术等现代文明的场所。

可以说，房屋一直是人们的生活必需品。

为了保证房屋的基本使用功能，人们需要去对其进行维护和修缮。

同时，随着时代的发展和社会的进步，房屋也逐渐成为一种投资产品。

为了使房屋能够保值增值，专业的现代化的房屋管理必不可少。

伴随人们物质生活质量的提高，除去人们对房屋本身质量和构建等方面的要求不断提升，人们也越来越注重房屋配套设施及周边环境的状况。

因而，在此“房屋”的管理不仅限于房屋本身，还包括了房屋的配套设施等，统称为“物业”。

“物业”，这一词语是由英文property或者estate翻译而来，由香港传入我国的沿海地区、内地大陆，其含义是财产、资产、地产、房地产、产业等等。

“物业”在20世纪80年代传入国内，现在已经形成了一个完整的概念，即：

已经建成并投入使用的各类房屋以及其相配套的设备、设施和场地。

物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一栋大厦也可以是物业。

同一建筑物还可以按照不同的权属分割为若干个物业。

物业含有多种形态：

办公楼、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等。

“物业管理”，是指业主对建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。

狭义的物业管理是指受业主委托的物业服务企业依据所签订的合同进行房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目的维护、修缮活动。

而广义的物业管理则应当包括了业主共同管理的过程和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。

随着市场经济的发展，专业化现代化的物业管理企业如同雨后春笋般伴随房地产行业的发展而迅速崛起。

物业管理企业依据现代化的管理手段、专业的人才以及先进的科学技术，向业主提供专业、舒适、便捷、周到的管理服务。

“物业管理”，这个词对于二三十年前的中国还是个新鲜的词语；

而今天，物业管理已与我们的生活密不可分。

“你有房子吗？

是商品房吗？

是哪一家物业管理公司在管理？

管理得怎么样？

”这几个问题愈来愈频繁的出现在我们的日常生活中,而物业管理服务也逐渐成为我们生活的一部分。

物业管理，是一个新兴的朝阳行业。

当然，这行业中的激烈竞争也是客观存在的。

在我国，房地产行业和物业管理行业发展的时间都不是很长，但两者的发展却又是极其迅速的，特别是在近十年。

伴随我国大量商品性住宅房屋的建成，房屋管理开始在我国诞生，房屋管理的重要性也越来越明显，全国各地出现大量的从事物业管理的公司和部门。

产业在迅猛的扩张，相关的从业人员在逐渐增加。

可是，物业管理服务方面的专业人才缺乏，管理的体制不完善，相关的法律法规不完备，致使在我们的实际生活中出现了一系列的纠纷、问题。

究其根本，还是规范产业的法律法规不够完备。

无规矩不成方圆。

没有国家机关在总方向上的指引，物业管理行业将难以良好的、快速的发展，难以满足人们日常生活中逐渐增加的需求。

2物业管理服务概述

2.1物业管理服务的起源

第一次工业革命促成了现代物业管理的产生和发展。

第一次工业革命加速了城市的急剧增长，造成城市人口激增、地价暴涨、住宅缺乏的局面。

大量农村人口迅速涌入工业城市，引起了人们对城市房屋需求的增加，城市住房的空前紧张成为一大社会问题。

一些开发商修建了一些简易的住宅以供出租，然而其配套设施设备相当的简陋，同时又缺乏良好的管理，导致承租人严重拖欠租金，甚至有人为破坏房屋和设施设备的现象，这严重影响了房屋所有人的经济利益。

物业管理随之产生。

现代意义上的“物业管理”起源自19世纪60年代的英国。

一位女房东为了维护自己的利益，迫不得已而制定了一套约束承租人行为的管理办法。

在要求承租人严格遵守自己制定的管理办法的同时，女房东本人也积极的对房屋进行维护，对损坏的设备、设施进行修缮，维持基本的居住环境。

这一做法收获了良好效果。

最早的物业管理诞生。

但是，真正意义上的现代物业管理是在20世纪初期的美国形成并发展的。

在19世纪末至20世纪初，美国加速迈进其城市化进程，一幢幢高楼大厦便迅速拔地而起。

然而，高层建筑物的附属设备多，结构复杂，防火、保安的任务繁重，特别是一些标志性建筑的美化保洁工作，在技术方面的要求很高，导致大厦的日常管理、服务、维修、养护的专业技术要求大大超出传统的管理要求。

尤其棘手的是，摩天