万科财务报表分析案例Word文件下载.docx
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（二）股东构成
1.股份总数：
10,995,210,218（股）
2.截至2009年12月31日，公司共有股东1,487,388户（其中A股1,446,970户，B股40,418
户）
拥有公司股份前十名股东持股情况如下：
股东名称
股东性质
持股比例
持股总数
华润股份有限公司
国有法人
14.73%
1,619,094,766
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002深
其他
1.67%
184,121,543
刘元生
1.22%
133,791,208
融通深证100指数证券投资基金
0.91%
99,575,114
TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT.
外资股东
0.80%
87,455,642
易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金（易方证基（2009）947）
0.79%
87,047,066
HTHK/CMGFSGUFP-CMGFIRSTSTATECHINAGROWTHFD
0.75%
82,406,712
博时第三产业成长股票证券投资基金
0.73%
80,000,000
易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金（易方证基（2006）20）
0.67%
74,032,782
博时新兴成长股票型证券投资基金
0.64%
70,000,000
（三）企业发展状况
万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。
当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
2009年公司实现营业收入488.8亿元，同比增长19.2%，实现净利润53.3亿元，同比增长32.1%。
报告期内，公司销售额首次突破600亿元，实现销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元，分别比2008年增长19.1%和32.5%。
实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%。
过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；
公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；
多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
（四）行业状况
从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。
由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。
中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。
宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。
2009年房地产业发展状况：
1.政府连续出台刺激政策，市场住房需求开始集中释放：
2009年，全国商品房销售面积9.37
亿平方米，同比增长42.1%；
商品房销售总额达43994.54亿元，同比增长75.5%，其中，商品住宅销售额38157.21亿元，同比增长80.0%。
2.房价强劲回升，各地区价格普遍上涨；
3.房地产企业投资增加，新开发土地面积增长；
目前房地产业发展形势：
1.进入2010年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理
性发展；
2.预计2010年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行；
3.低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。
能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。
二、关注审计报告的措辞
从审计报告的措辞来看，该审计报告是一个无保留意见的审计报告。
这就意味着，注册会计师认为，公司的财务报表，符合以下条件：
（一）会计报表的编制符合《企业会计准则》和国家其他财务会计法规的规定。
（二）会计报表在所有重要方面恰当地反映了被审计单位的财务状况、经营成果和
现金流量情况。
（三）会计处理方法遵循了一致性原则。
（四）注册会计师已按照独立审计准则的要求，完成了必要的审计程序，在审计过
程中未受阻碍和限制。
（五）不存在影响会计报表的重要的未确定事项。
（六）不存在应调整而被审计单位未予调整的重要事项。
此无保留意见的审计报告，意味着注册会计师认为财务报表的反映是公允的，能
满足非特定多数的利害关系人的共同需要，并对发表的意见负责。
同时也表明被审计单位的内部控制制度较为完善，可以是审计报告的使用者对被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量具有较高的信任度。
三、资产负债表分析
根据万科2009年资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如表1所示。
表1资产负债表趋势分析表
2009年12月31日
项目
2009
2008
增（减）%
结构%
流动资产：
货币资金
23,001,923,830.80
19,978,285,929.92
15.13
16.72
16.76
交易性金融资产
740,470.77
-
0.00054
0.00
应收票据
应收账款
713,191,906.14
922,774,844.24
-22.71
0.52
0.77
预付款项
8,736,319,500.73
3,160,518,998.56
176.42
6.35
2.65
应收利息
0.00
应收股利
其他应收款
7,785,809,435.41
3,496,096,906.25
122.70
5.66
2.93
存货
90,085,294,305.52
85,898,696,524.95
4.87
65.46
72.04
一年内到期非流动资产
其他流动资产
流动资产合计
130,323,279,449.37
113,456,373,203.92
14.87
94.71
95.15
非流动资产：
可供出售金融资产
163,629,472.66
167,417,894.55
-2.26
0.12
0.14
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
3,565,383,001.51
2,485,725,268.99
43.43
2.59
2.08
投资性房地产
228,143,157.99
198,394,767.05
14.99
0.17
固定资产
1,355,977,020.48
1,265,332,766.18
7.16
0.99
1.06
在建工程
593,208,234.13
188,587,022.90
214.55
0.43
0.16
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
81,966,325.94
0.06
商誉
长期待摊费用
31,318,689.65
25,268,164.97
23.95
0.02
递延税款资产
1,265,649,477.66
1,449,480,632.53
-12.68
0.92
1.22
其他非流动资产
非流动资产合计
7,285,275,380.02
5,780,206,517.17
26.04
5.29
4.85
资产总计
137,608,554,829.39
119,236,579,721.09
15.41
100.00
流动负债：
短期借款
1,188,256,111.11
4,601,968,333.32
-74.18
0.86
3.86
交易性金融负债
1,694,880.00
-100.00
0.00142
应付票据
30,000,000.00
应付账款
16,300,047,905.75
12,895,962,836.63
26.40
11.85
10.82
预收账款
31,734,801,163.76
23,945,755,139.85
32.53
23.06
20.08
应付职工薪酬
806,504,472.20
517,762,853.19
55.77
0.59
应缴税费
1,176,877,640.28
-861,985,122.52
+236.53
-0.72
应付利息
122,643,721.10
219,884,034.75
-44.22
0.09
0.18
应付股利
其他应付款
9,258,734,468.30
9,968,304,370.
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