中国房地产企业资本突围分析Word文件下载.docx

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有证券市场筹资功能的助力，房地产投资商就能获得巨额的低成本资金，使企业的资产规模迅速扩张，其速度是企业上市往常无法比拟的。

因此，当１９９９年４月，中国证监会重新对房地产企业上市开试点绿灯时，金地股份、天津综合开发公司和北京天鸿集团作为首批上市试点企业，就开始了它们作为地产〝新贵〞的使命，而房地产企业的上市前景也看起来随之迎来了春天。

此前，相伴大量资金进入地产业，房地产行业开始显现严峻泡沫，导致大量资金专门是银行资金的沉淀和土地资源的白费。

为防止房地产过热炒作引发更大的金融风险，１９９６年中国证券监督委员会发文：

暂停房地产、金融等行业的公司上市融资，直截了当融资渠道被切断，房地产上市公司也由此陷入低谷。

北京城建地产总经理赵广义指出，随着政府对开发用地的供给更加市场化，要求投资商更致力于追求规模化和专业化，更加重视企业保持适当的土地储备，这都要求投资商们必须具备更强的资金实力，不断地扩大经营地域，提高市场占有率，才能应对随之而来的同行业竞争和市场考查。

然而，即便是上市公司，也仍旧是一肚子苦水。

深圳闻名上市房地产企业金地集团负责人表示：

上市，让人爱恨交加。

尽管解决了融资渠道，能够使企业品牌快速扩张，然而那个钱拿着不容易，回报股东就更难。

比如金地，每年要保持１０％的净资产回报率，一样房地产项目的投入产出周期在３年以上，没有强大的经济基础和多个项目做支持，就没法保证回报率；

另外，作为上市公司，透亮度要求较高，专门是一些公告的东西，必须要通过董事会和股东大会，而在那个过程中就几乎没有商业隐秘可言。

银行操纵信贷规模

房地产基金投石问路

增强对房地产开发企业的贷款，加快投资进度以增加供给，为居民购房提供按揭贷款，促进有效需求迅速形成。

银行关于地产商的支持能够形成如此的良性循环。

然而，随着住房产业和住房金融的进展，市场竞争不断猛烈，违规信贷时有发生。

为防范风险，中国人民银行在２００１年６月公布了«

关于规范住房金融业务的通知»

，要求各商业银行严格审查住房投资贷款发放条件。

至此，专门多地产商慢慢感到：

贷款无门。

建设部住宅与房地产业司的有关专家认为，此次货币市场对房地产业的政策调整从长远来看，及时挤压了可能显现的房地产泡沫，对行业的进展应是利大于弊；

然而在一定程度上，也对今后市场的进展形成了压力。

而操纵贷款的另一个阻碍是，房地产投资商的预售回款和银行贷款两条融资渠道均受到专门大阻力。

假如开发商显现融资危机，资金链一旦断裂，关于投资企业来说便是毁灭性的打击。

因此，当一种创新金融工具——房地产投资基金刚一露面便吸引了国内投资商和投资银行家们的注意。

据专家介绍，房地产投资基金的优势在于其对房地产企业的投资属于股权投资，可不能给企业增加债务负担；

房地产投资基金以分散投资、降低风险为差不多原那么，其在一个房地产企业的投资可不能超过企业净资产额的一定比例，因此企业可不能丧失自主经营权；

房地产投资基金作为投资者，对房地产企业的运行能够起到一定的外部监督作用，增强其运行的透亮度，有利于促进房地产业健康进展。

当前，美国每一个大都市的房地产项目都活跃着房地产投资基金的影子。

在我国，尽管直到现在还没有真正意义上的房地产投资基金，然而，房地产投资基金的萌芽差不多显现。

由中国五矿集团房地产、北京首钢集团房地产、北京城建集团房地产、中国石油天然气管道局房地产、万年投资集团共同发起成立的北京世纪华夏资产治理能够确实是房地产投资基金的〝问路石〞。

房地产证券化

下一个地产流行的产品

银行的一些专家认为，由于房地产价值大、周期长、位置固定、整体不可分割性等不利因素，形成其投资金额大、市场流淌性差的特点，使得一样企业或个人专门难涉足于该领域的投资；

房地产证券化通过有价证券形式对房地产价值进行分割并出售给各中小投资者，是启动我国房地产市场的一个突破点。

〝目前，实行房地产证券化，除了会遇到专业机构和人才缺乏等技术性问题以外，还会有３个显性风险：

商业银行对房地产行业的贷款面临着巨额呆账和不良资产的风险，缺乏健全的个人信用制度，我国的证券法没有对国有商业银行金融资产证券化做出单独的规定和描述。

〞赵广义分析。

房地产证券化将推动房地产投资与消费两方面的实现，使房地产业成为新的经济增长点和新的消费热点。

购房者能够通过购买有价证券，对房地产实现保值，中小投资者也可按自己的意愿换房，更多地得到实惠。

另外，证券让资产的持有者更加分散，将有利于整个房地产风险的分散，这对市场的长期进展大为有利。

同时，业内人士也指出，国内住房贷款证券化要在短时刻内广而推之，可能还有一些难度。

要紧制约因素在于，我国缺乏独立的评估体系，信用担保中间人缺位也加大了住房抵押贷款证券化的风险；

从目前情形看，中小都市明显还不具备条件，其重心将停留在大都市，作为实施证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络还有待形成等。

标题】中国房地产业的进展现状（2003年文献）（7811字）

【副标题】刘福坦

一、中国房地产业的功能定位

当前中国国民经济的要紧矛盾是工农两种生产方式、城乡两元社会结构的矛盾。

在以小农经济为基础的农村社会结构中生存着70％人口，因此它是矛盾的要紧方面。

那个要紧方面决定中国的工业化和都市化的任务还十分艰巨，按每年一个百分点的速度减少农村人口，需要50年才能赶上以后世界的平均水平。

在这50年内房地产业作为要紧支柱产业的地位是不可坚决的，几十年内总量不足是差不多态势。

局部的泡沫总是难免的，随着市场和投资者的成熟，泡沫会越来越小。

中国的房地产业投资和产品的主体结构是由它的主体功能规定的。

为新进城的居民提供安居条件，提供中低档小户型住宅是房地产业以后20年的要紧方向。

假如商品房供给结构比较大的背离国民经济要紧矛盾转化的需要，背离消费需求结构，那么在总量不足的条件下也会产生泡沫。

当前的情形确实是如此，不是整个房地产业过热，不是整个产业的泡沫而是结构性泡沫，是房地产投资结构出了问题，是商品房中的高档品种严峻供大于求。

但泡沫如何说是泡沫，结构性泡沫也是泡沫，不解决那个问题，现实的结构决定实际的功能，房地产业背离了要紧矛盾转化的要求，也会阻碍国民经济健康的进展，住宅问题将成为都市化的门槛、甚至是门闩。

随着市场经济的逐步成熟，部门间要素流通的障碍将逐步消逝，平均利润率规律必将成为房地产业内部结构调整的正常机制，结构问题就可不能像目前如此突出。

泡沫的不断产生正是平均利润率规律形成过程中的阵痛，泡沫的破裂是那个规律作用的成本。

投资者在规律的教训下越来越成熟，泡沫就会越来越小。

当前房地产开发商假如能顺应国民经济要紧矛盾转化的需要，适应宽敞消费者的需要，尽管单位成本的利润率低一些，但由于销售量大，资金周转快，将获得庞大利润。

总之，中国的房地产业能够说是一个永久性的支柱产业，目前正处于总量扩张时期，由于投资者不成熟，泡沫将不断显现，不断破灭。

这是人间正道。

泡沫的破灭，也是对倒行逆施者的惩处，不花成本的社会进步几乎是没有的。

二、房地产业泡沫产生的根源在于流通体制

我国房地产泡沫大体能够分为两类：

一类表现为商品房价格过高；

另一类表现为供求结构不对称。

但产生的根源是一个，即房地产商品化、资本化过程中要素和产品流通体制改革显现重大失误。

现行房地产流通体制与国民经济进展时期、要紧矛盾转化态势、产权结构严峻背离，我们必须认真总结教训，重新理顺分配流通体制，才能确保房地产业的健康进展。

1、产权纷乱的流通体制

我们必须第一明确房地产的产权主体。

现行商品房价格是由租、税〔费〕、价3个部分组成。

实际上是让购买者一次性购买3个东西：

土地、公共品、商品房。

它们分属于3个产权主体，具有不同的周转方式和不同的循环周期。

土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，所谓地价是50年的地租；

公共品的产权是政府的，公共品的价格是指目前房价中的税和配套费，实际上是50年的消费税和资产税；

商品房的价格是指建安成本加平均利润，它的产权能够是私人的，也能够是政府的，还能够是全民的。

3个产权主体不同的东西一次性出售，租、价、税合流，价格自然专门高。

本应该产权主体分立，土地、公共品和商品房分体流通。

开发建设期的地租由开发商缴纳，商品房一次性出售，由商品房业主按年或月缴纳租、税。

如此一来，购买者一次性支付的商品房价就大大降低了，现时期能买得起住宅的人就会大大增加。

市场房租和工资可能包含的房租量也有可能相匹配。

地产开发商的垫资资本量大幅度降低，负债率降低，资本周转加快，获得的利润必定增加。

同时政府受全民给予的土地经营权一直把握在自己手中，每年从都市建成区土地获得的地租和房产税是一个数量可观的同时不断增加的现金流。

用这些现金的一小部分就可补偿目前社会成本〔社会保证、政府廉租房和教育等〕的不足。

也能够用较低的资金成本以政府债的形式把地租的一部分转化为基础结构建设资金，以补偿房产税的不足。

然而，我们忽视了在公有制条件下土地资本化的专门性，忽视了政府产权和全民产权的重大区别，政府批租土地实际上侵犯了全民的产权，侵犯了下届政府的经营权。

在私有制的条件下土地的所有权能够转让，产权能够买卖，使用权也能够买卖即出租；

在公有制的条件下专门是全民所有制条件下，土地的所有权是不能转让的，产权也是不能买卖的，只有使用权能够买卖即土地出租。

地租是土地所有权在经济上的实现，土地所有者获得了地租，实现了土地的按要素分配，客观上土地就资本化了。

所谓土地价格只是是资本化的地租。

我们目前的问题是用〝批租〞那个介于租、售之间的概念混淆了产权的买卖和使用权的买卖。

几十年的批租用时刻偷换了空间。

使用权的租期是所有权的折扣，租期愈长，所有权的一束棒就被抽去的愈多。

土地开发商能够获得土地产权证，能够用〝批租〞来的土地向银行抵押贷款，这在实质上出卖了产权即大部分所有权。

后果是开发商把地价即几十年批租的地租一次性地计入房价，使房价畸高，严峻背离我国目前国民经济进展时期宽敞居民的收入水平。

即使在市场经济比较发达的国家里，房地产产权分立也是专门普遍的。

卖房子不卖地，逐年向地主交租，是专门正常的事。

世界银行的研究说明，一套住宅的价格与家庭年收入之比为3／1至6／1时比较合理。

按我国经济目前的进展时期房价与家庭年收入比应该在3到4倍之间比较合适，而目前实际上全国平均是7.8倍。

在我国沿海发达地区应该是6倍左右，而目前实际上都在10倍左右。

其要紧缘故是批租土地造成的，结构性矛盾也是地价过高逼出来的。

假如产权主体分立、租、税、价分流，我国目前的房价和家庭收入比差不多上能够达到3到4倍之间，那么房地产业产、销两旺，资金的周转和循环的