人防商业的操盘要点Word格式.docx
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（三）部分投资费用支持
◆在人防结建费上给予支持。
从该项目的公益性和社会性考虑，给予资金上的人防结建费支持，用于人防及公益性项目建设。
◆与城市建设相结合的人防工程，除开办旅馆、商场、工厂的照明用电按照照明电价收费外，其他用电按非工业或工业电价收费。
◆项目建成后，地上广场建筑物所有权、管理权为国有，人行通道和广场的广告收益、有关商业促销宣传活动的收费权可归投资开发商。
三、地下人防商业案例分析
（1）浙江温州华盖服装市场
简介：
华盖服装市场的即华盖人防隧道，位于温州市鹿城区区政府附近的华盖上。
在不影响防空袭能力的前提下，成为城市建设、经济建设的一部分，产生良好的社会效益和经济效益。
隧道功能：
主要用于小商品的经营，及仓库、停车场和纳凉之地
经营种类：
小饰品商店、生活用品、化妆品的商店、饰品超市等日常小商品为主。
经营模式：
人防工程是国防工程的组成部分，国家投资和依据法律规定修建的人防工程，其产权为国家所有，经营者则拥有经营权、使用权和收益权。
（2）佳木斯地下商业街
黑龙江省佳木斯地下商业街位于城市中心繁华商业带。
是集人防、交通、商贸、食品、公用设施、游览为一体的市内大型商贸中心和最大的平战两用人防工程。
商业布局：
地下商业街呈H型布局，全长451延长米，有25个出入口，总建筑面积13301平方米，设有两个营业大厅和70个营业室。
一个精品世界和8个精品屋，共有标准柜台1026节，现有集体、个体业户1000余家。
服装鞋帽、家电、布匹、大小百货、化妆品、食品等十五个大类近二万种商品。
内部设施：
四块大型滚动电视屏幕，有进排风供热系统，烟感报警、消防自动喷淋系统，给排水系统，广播通讯系统等。
（3）青海省西宁大十字地下商业街
工程位于西宁市的交通中心和商业集中区，主体地下一层，呈十字型布置，东西长约745米，南北长约245米，工程主体东西大街宽度约18米，南北大街宽度约22米，主体净高4.2m,。
建筑面积约22000㎡。
商品类别上采取以中高档品牌服装为主，以鞋帽、皮具、箱包、百货为辅助类别的经营方式。
为了提高商业街的档次，对商业街经营客户采取了准入制，以保证品牌的知名度和含金量。
经营面积：
平均每个商铺的营业面积达到75平方米。
商铺开间严格限定在7.5米以上，一些品牌店铺的开间甚至达到22.5米，最大的商铺开间达到37.5米，单店营业面积近500平方米。
四、投资关注点及投资回报案例分析
广州地一大道
项目简介：
广州地一大道是广州市近年来的重点人防工程，地一大道建筑面积6万多平方米，以十字形纵横于广州黄金地标站前路、站南路地下，防护等级为5级。
投资商：
人和商业，成功打造了哈尔滨第一大道、郑州地一大道、广州地一大道、成为人防商业的领军企业。
建筑规划：
2公里长，4米宽的人行通道，分布着纯使用面积达13-160平米的商铺1200余家。
3层地下设计，3部大型垂直客货两用梯，18部自动扶梯，24个出入口。
广州地一大道主要经营服装批发及零售，并根据租户经营种类的不同，划分为童装街、内衣街、时尚女装街、外贸服装街、靓仔街、韩国城、商务休闲男装街、餐饮美食等。
投资分析：
周边商场经营对比
商场\费用构成
平均月租金
（元）
物业管理费
（元/平方米/月）
缴费方式
出铺率
A商场1楼
670
50
三拖一
40%
A商场2楼
550
44%
B商场
750
/
50%
C商场
650
45%
D商场
350
28
42%
180-280
20
二拖一
周边商场收益对比：
商场\收益
平均转租价格
收益率
平均转兑价格
1500
200%
200万
1700
306%
85万
1000
144%
60万
1300
385%
20万
800
213%
70万
原始商铺
?
总结：
由于人防商业的特殊性，投资成本较低，所以租金价格相对低于其他商业，但又处于商业繁华地带，所以商业价值较高，相比同类项目，竞争优势较大。
人和商业近两年收益情况：
人和商业近两年业绩
（单位：
亿元）
2008年
升幅
2007年
营业额
30.5
730
3.66
130
税前溢利
24.0
770
2.77
320
纯利
19.0
610
2.66
450
人和地一大道地下商业盈利点：
◆商铺的租金收入。
◆经营权转让的收入。
◆广告的收入，广告的收入反映在所有的墙面的广告。
◆物业管理的收入和经营管理服务费收入。
◆本项目为批发市场，投资者提供很大面积的仓储区，而且会有专业公司在里面提供物流服务。
与传统房产行业对比：
人和人防商业与传统房产行业盈利对比（单位：
%）
万科
碧桂园
人和商业
2005
2006
2007
毛利率
34.79
36.15
41.99
33.2
33.30
46.0
73.8
76.6
77.9
纯利率
12.80
13.60
11.4
21.10
23.7
18.3
29.8
72.8
净资产收益率
16.28
15.39
16.55
11.6
31.00
40.3
-
24.7
25.2
人防商业具有低风险、低成本、高投资回报率的特点，但也因为特殊商业模式，缺少土地使用权证，难以获得银行信贷支持，所以融资是人防商业的最大瓶颈。
五、国内主要地下商业街经营状况分析
项目名称
转让方式
经营状况
盈利方式
管理方式
浙江温州华盖服装市场
出租
★★
租金
人防办管理
青岛龙山地下商业街
★★★
佳木斯地下商业街
出让使用权
★★★★
租金、广告费用
物业管理费用
专业的管理公司
★★★★★
租金、使用权转让、广告费用、物业管理费用、仓库费用
青海省西宁大十字
地下商业街
★
租金、使用权转让
包头钢铁大街
地下人防商业街
租金、使用权转让、广告费用、物业管理费用
由上表可以看出：
◆人防商业经营模式比较单一，要达到较高的出租率，风险较大。
◆盈利方式比较多样化，可获得一定收益，但需高质量的管理服务。
◆经营状况较好的人防商业，需要专业的管理团队，加大投资成本。
附件一：
关于人民防空政策法规的收集:
（一）
【中华人民共和国人民防空法】
第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;
人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
第九条国家保护人民防空设施不受侵害。
禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。
第十八条人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
第二十条建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。
第二十一条人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建;
医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织修建。
第二十八条任何组织或者个人不得擅自拆除本法第二十一条规定的人民防空工程;
确需拆除的，必须报经人民防空主管部门批准，并由拆除单位负责补建或者补偿。
第三十一条邮电部门、军队通信部门和人民防空主管部门应当按照国家规定的任务和人民防空通信、警报建设规划，对人民防空通信实施保障。
第三十二条人民防空主管部门建设通信、警报网所需的电路、频率，邮电部门、军队通信部门、无线电管理机构应当予以保障;
安装人民防空通信、警报设施，有关单位或者个人应当提供方便条件，不得阻挠。
（二）
【人民防空国有资产管理规定】
第六条人防国有资产的权益受国家法律保护，任何部门、单位和个人不得以任何理由侵占、损害。
第八条县级以上地方各级人民政府人防办公室是本行政区域人防国有资产的主管部门。
主要职责是：
（一）贯彻执行国家人防国有资产管理的法律、法规和方针、政策、规章制度。
（二）依据国家有关国有资产管理规定，制定本行政区域人防国有资产管理办法，并组织实施。
（三）负责组织本行政区域人防国有资产的清查、登记、产权界定、资产评估、资产统计、资产帐卡的建立及日常监督检查工作。
（四）会同国有资产管理部门对人防国有资产的调拨、转让、变更、报损、报废等办理报批手续。
（五）负责对所辖人防单位和部门人防国有资产清查、登记进行业务指导和业务培训工作。
（六）负责本行政区域用于平战结合开发利用资产的审批和实现其保值增值的考核监督管理工作。
（七）负责本行政区域人防国有资产的合理配置，参与设备采购、验收入库和基建竣工验收等日常管理工作。
（八）向上级人防主管部门和同级国有资产管理部门报告工作。
（九）负责办理与人防国有资产相关的事宜。
第十七条人防国有资产要认真贯彻“长期准备、重点建设、平战结合”人防建设方针，最大限度地开发利用，按国家有关规定实施有效管理。
所收取的平战结合收入，按照《人民防空财务管理规定》使用。
第二十二条占有、使用人防国有资产的单位和个人，不得损坏和改变人防设施设备原有的性能和结构。
第二十八条根据中华人民共和国人
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