运营管理考核标准Word格式.docx
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（二）项目经理工作绩效考核标准
（三）项目运作管理日常考核检查表
（四）项目考核检查时间安排表
考评阶段安排：
（一）试行管理考评阶段：
2016年10月15日-2016年12月30日
（二）实操管理考评阶段：
2017年1月1日开始，按季度实行考核评分，项目经理的考核结果汇总后进行通报，结合公司运营管理部、人事部、财务部、综合部意见按照公司《项目经理考核管理办法》对照执行。
2016年10月8日
附：
《公司运营管理实施计划与执行方案》
《武汉市物业管理示范大厦/住宅小区标准及评分细则》
《项目经理工作绩效考核管理标准》
《项目运作管理日常考核检查表》
《项目考核检查时间安排表》
二、公司运营管理实施计划与执行方案
总经办：
根据公司现有的运行体系和控管现状，结合各项目部的运营特点和个性需求。
运营部现拟定从以下三步开始实施首期运营管理计划，先从面上抓起，从可以做到可以做好的环节和流程为切入点，以岗形岗纪和项目执行力为主抓手。
第一步完成项目点的责任管理、规范操作和运营模式组建，从侧面进一步提高各项目点的现有服务质量。
第二步开展项目点的质量检查和质量考核，全面推行公司的一体化建设，完善公司职能部门对各项目点的宏观管控，建立健全公司的服务和质量体系。
真正实现由点及面，点面结合，快速反应，及时整改等环节的服务大提升。
具体实施步骤如下：
（1）先培训项目经理，以自身素质和个人能力提升，项目规范管理事项，项目经理的管理责任为重点。
首先通过培训来充实、强化各经理的项目管理能力，同时量化考核，界定责任。
为下一步的激励评比和项目考核奠定基础。
（2）深入项目基层一线，通知并下发运营检查标准。
将培训推行到项目基层，补充项目经理能力和精力的不足。
通过二三级培训来提升主管和领班的管理水平和能力，达到既分工又协作的项目一体化管理。
（3）通过调查、访问、交流、座谈等方式搜集汇总一线项目部管理存在的现有问题，在督导、帮带、协调的过程中完善运营模式的组建。
通过考核评比来固化公司的规范运作，从而实现服务提升。
运营部
三、考核评分标准
（一）
武汉市物业管理示范大厦/住宅小区标准及评分细则
项目名称：
年月日
序号
标准内容
规定分值
评分细则
自评分值
考核分值
一
基础管理
32
1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用
1
符合，不符合0
2、己办理接管验收手续
3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理
4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
符合，基本符合，不符合0
5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确
2
6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定
符合，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣，未建立0
7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善
完善，基本完善，不完善0
8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责
9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意
11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法
制度、工作标准建立健全，主要检查：
物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣；
未制定具体的落实措施扣，未制定考核办法扣
12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；
员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨
管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣；
着装及标志符合，不符合0
l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；
至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
执行有关规定，未执行0；
公开，未公开0
15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便
包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。
每发现一项不齐全或不完善扣
16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便
每发现一处不符合扣
17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
符合，值班制度不符合扣，未设服务电话扣，发现一处处理不及时扣，没有回访记录每次扣
18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上
19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录
建立并落实，建立但未落实扣，未建立扣；
及时率符合，每降低1个百分点扣；
返修率符合，不符合0；
回访记录完整，记录不完整或无回访记录0
二
房屋管理与维修养护
14
1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显
符合，无示意图扣，无路标扣，幢、单元、户号每缺一个扣
2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
符合，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣
3、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹
符合，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
符合，未按规定设置0；
按规定设置，但不整齐或有破损每处扣，有安全隐患每处扣
5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；
除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
符合，每发现一处不符合扣
6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀
7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
三
共用设施设备管理
15
1、共用配套设施完好，无随意改变用途
2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范
设施设备运行按规定记录，无事故隐患；
遵守操作规程，每发现一处不符合扣；
遵守保养规范，每发现一处不符合扣
3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻
符合，发现一处不符合扣
4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象
符合，发现一处堵塞或外溢扣
5、道路通畅，路面平整；
井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行
通畅、平整，发现一处不通畅、不平整、积水扣；
发现井盖缺损或丢失扣，路面井盖不影响通行，发现一处不符合扣
6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；
二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；
制定停水及事故处理方案
设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染，发现一处不符合扣；
保障措施严格，无措施或措施不严0；
水质符合卫生标准，不符合0；
有处理方案.无处理方案0
7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；
供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好
8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；
轿厢、井道保持清洁；
电梯机房通风、照明良好；
制定出现故障后的应急处理方案
9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃
四
保安、消防、车辆管理
10
1、小区基本实行封闭式管理
2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；
保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责
符合，无专业保安队伍扣，其它每发现一处不符合扣
3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施
4、消防设备设施完好无损，可随时起用；
消防通道畅通；
制订消防应急方案
符合，发现一处不符合规定扣
5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记
制度完善，基本完善，不完善0；
因管理责任造成车辆丢失扣（管理单位公开承诺赔偿的不扣）；
每发现一台车辆乱停乱放扣，出入无记录扣
6、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序
符合，制度不全或不落实的扣，乱停放每部车扣
五
环境卫生管理
1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁
未实行责任制的扣，无专职清洁人员和责任范围的扣，未实行标准化保洁的扣
3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀
每发现一处垃圾扣，未达到垃圾日产日清的扣，未定期进行卫生消毒灭杀扣
4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害
5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物
6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；
楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净
7、商业网点管理有序，符合卫生标准；
无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象
8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜
9、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染
六
绿化管理
7
l、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当
2、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象
3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃
长势不好扣，其它每发现一处不符合扣分
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