鹊桥酒店写字楼建设项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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（三）项目总体规划要求
项目总占地面积3697+2679+1593=7969平方米，规划建设一个集五星级酒店、5A甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为40年，建筑密度为0.7,规划容积率为7，绿化率30%。
（四）项目建筑面积指标
整个项目总建筑面积为58000平方米，由两栋塔楼组成，分别为6层写字楼和6层酒店，其中裙楼的1-4层为商业用房，在第三层用连廊联为一体。
按使用功能分：
酒店建筑面积为23983平方米，商业建筑面积为16800平方米，写字楼建筑面积为15000平方米，地下停车、设备用房面积为15938平方米。
容积率7，绿化率30％，建筑密度为0.7。
机动车停车泊位400辆。
（五）项目法人概况
企业名称：
广东财润投资有限公司
住所：
天河区天河北路233号中信广场3201室
法定代表人：
注册资本：
企业类型：
有限责任公司（国内合资）
经营范围：
房地产开发经营，物业管理。
（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。
（六）项目编制依据及必要性
1.编制依据
本项目可行性报告根据广东财润投资管理公司现有资料，结合有关的政策法规和天河区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。
2.项目建设的必要性
根据天河区商贸业发展规划，天河将会形成以体育中心新中轴线为核心的大商圈，共由四个不同功能的片区组成，包括以天河城—正佳广场为龙头的环体育中心中央零售区、珠江新城中央商务区、天河北金融—商务区和石牌电脑专业市场区。
该商圈未来定位是成为21世纪中央商务区、广州市的核心商圈、华南第一商圈。
这一区域包括广州大道以东、广深线以南、华南快速干线以西、珠江以北的地区，包括天河南、林和路、石牌、冼村、猎德路五条街的行政区范围，面积约18平方公里。
目前，该商圈有天河城、正佳广场、维多利广场等大型百货商场。
由于该板块休闲娱乐设施不足，一些适合开发为娱乐休闲设施的裙楼将得到发展。
本项目拟建的五星级酒店、写字楼充分体现了天河区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有酒店、办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模较大、运营思想先进，本项目的建设将推动天河区新一轮发展规划的实施。
3.项目建设有利于较好地发挥土地效益
根据天河北路地区的发展规划，该地区重点发展CBD，即将进行建设的项目总商业面积超过16800平方米。
本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心，这不仅大大提高了天河北路后花园商业中心的水平和规模，丰富了天河北商圈商业中心的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。
（七）主要经济技术指标
主要技术经济指标如下：
占地面积3697+2679+1593=7969平方米
其中：
地上建筑面积7969﹡7=55783平方米
商业部分16800平方米
写字楼部分15000平方米
酒店部分23983平方米
容积率7
建筑密度0.7
绿化率30%
停车位400辆
三、鹊桥五星级酒店
（一）目前广州五星级酒店的运作情况
广州目前已开业有7家五星级酒店（已正式挂牌），未来两年间将陆续再开业八家五星级和超五星级酒店，它们的开业时间和简要情况如下：
挂牌五星级酒店
序号
酒店名称
地理位置
开业时间
客房数量
01
中国大酒店
广州流花路100号（越秀区）
开业时间1984年,2005年新装修
楼高18层,1013间客房及套房。
02
广东国际大酒店
广州市广州市环市东路339号（越秀区）
1992年7月8日开业，2004年局部装修
楼高63层，共有客房总数200余间套。
03
广州东方宾馆
广州流花路120号（越秀区）
1961年开业，2004年重新装修
楼高11层，共有客房800余间套。
04
白天鹅宾馆
广州沙面南街1号
1983年开业，2000年重新装修
楼高28层，共有客房总数842间套。
05
广东亚洲国际大酒店
广州市环市东路326号
2002年开业
客房数目422间，位于25-38层
06
碧桂园凤凰城酒店
广州市广园东路新塘路段凤凰城
2003年11月开业
楼高6层，共有客房总数621间套。
07
广州香格里拉大酒店
广州市海珠区琶洲新区
2007年3月26日开业
楼高36层，704间豪华客房及套房，另设26间设计精巧的服务式公寓，面积均超过42平方米。
八间风格各异的餐厅及酒吧,两间宴会厅和八间多功能厅。
08
广州天誉威斯汀酒店
广州市天河区林和中路6号（中信广场后门）
2007年5月开业
楼高40层,共有客房总数448间（套）,标间面积50平米。
09
长隆酒店
广州市番禺区大石迎宾路（长隆夜间动物世界旁）
楼高6层，共有客房总数333间套。
10
鸣泉居度假村
广州市白云大道南1068号
1998年开业，2005年重新装修
楼高5层，共有客房总数200间套。
正在申请中的五星级酒店
广州鼎龙国际大酒店
广州天河广州大道北63号（天河区）
2008年5月开业
楼高20层，客/套房288间。
广州嘉逸国际酒店
广州市天河北路468号
2007年7月
酒店楼高20层，拥有251间不同类型的客房。
广州天伦万怡大酒店
广州林和中路172号
2006年开业
395套装修豪华、设计新颖、设备完善的客房。
广东南洋长胜酒店
广州市天河区广州大道北兴华路38号
开业时间2008年9月29日
主楼高25层，副楼多栋高7层，拥有各类豪华客房468间/套，标间面积38平米。
南沙大酒店
广州市南沙海滨新城商贸大道南二路1号
2007年9月28日
楼高15层，拥有314间精雕细琢的豪华客房，标间面积46平米。
广州地中海国际酒店
广州市广州市天河路518号
2009年3月开业
楼高50层,共有客房总数400间（套）,标间面积33平米。
颐和大酒店
广州白云区同泰路颐和山庄内
2007年
酒店由东、西、中座三部分组成，拥有高档标准客房、商务套房、公寓、别墅以及总统套房180余间。
正在建设中的酒店
计划开业
时间
正佳万豪
天河正佳
2012开业
正佳万豪国际大酒店正佳正佳广场五星将拥有360间客房，其中标准间不超过140间，其余均为豪华商务套房、总统套房、副总统套房以及高级行政套房。
富力丽思卡尔顿酒店
珠江新城
主体分为酒店客房和服务式公寓两部分,160米高的塔楼，其中包括了350套客房和120套高级服务式公寓，群楼部分为酒店餐饮娱乐空间。
富力君悦大酒店
总建筑面积为7.7万多平方米，楼高75米，由君悦酒店管理。
皇冠假日酒店（海景集团）
天河员村
五星高41层，占地面积3.2万平方米，总建筑面积14万预定2006年平方米，客房及预定2006年投入运营豪华客房约500间。
太古汇香格里拉
天河路
六星级的豪华酒店，酒店建筑面积约8万平方米，拥有500到600个客房。
整个太古汇项目总投资约40亿元。
（二）行业人士对广州高级酒店业的发展看法
五星级酒店被业内人士视为“城市之巅”，可以引领一座城市的风尚，同时也是一座城市经济发展最敏感的风向标。
广州市副市长王晓玲曾在各种场合强调，在亚运会之后，五星级酒店由原有的7家基础上新添10到15家，由此可见政府对五星酒店建设的重视程度。
市旅游局认为，随着广州城市国际化程度越来越高，外资来穗将投资、设办事处、包长包房以及会议经济、欧美市场的开拓等原因都将导致高星级酒店供不应求。
2011年广州共接待游客1.27亿人次，旅游商务人流的大幅增长、会展业等现代服务业逢勃发展、产业集聚与升级、城市空间调整等因素，为广州酒店业带来巨大市场需求。
目前，广州星级酒店超过两百家、五星级七家，与实际需求和周边地区相比，广州五星级酒店严重不足。
据广州市外经贸局副局长孙雷介绍，广州市政府将给予具体扶持鼓励外资酒店管理企业向四个方面发展：
一是扩大选址区域。
鼓励各酒店集团走出市中心，布局周边快速发展区，如北上花都、南下南沙、东进黄埔、萝岗、增城；
二是欢迎不同国家、不同风格的酒店品牌落户，尤其是在穗重点投资来源地的品牌；
三是引进酒店类型多样化，适应不同层次消费需求；
四是合作方式灵活多样，可投资自建、也可品牌输出或并购方式进驻广州市场。
孙雷表示，广州是中国会展业中心，特别到了广交会，不但五星级酒店及都市区内的各类酒店爆满，广州周边地区县市酒店也是高入住率。
这说明，随着会展商贸业的发展、环城交通更为便利，中心外的周边地区有着更大发展空间、是酒店业的新兴市场。
广州五星级酒店增量仍很理性，当然供给量增大、价格也自然受到市场调节。
目前广州共有十万间酒店客房，2012年前将新增百分之十左右，考虑到淡旺季的行业特点，仍需维持一定缺口。
广州有宾馆、饭店、招待所等各类住宿设施1400多座，客房约10万间，床位近20万个；
其中星级饭店205家，五星6家，四星24家，三星89家，二星80家，一星6家。
广州正筹建的30多家五级星酒店中，有10多家将在未来3年内建成并开业。
未来几年内，广州将新建50家四、五星级豪华酒店、增加8000个房间。
根据规划，到2011年广州的4星级以上酒店数量将达到60家，其中五星级酒店在现在的基础上还会新添10至15家，广州星级酒店总数会从现在的205家增加到300家。
经济型酒店3年的预期数字也将过百，未来3至5年内，经济型连锁酒店客房超万间。
以白天鹅为例，目前其入住率都在75%～79%之间，平均房价今年增幅了近14%，入住率增长了3%，在国外，五星级酒店的入住率也就60%左右。
营业收入方面，比如东方宾馆，2011年上半年，公司的营业总收入为12,141.93万元，比上年同期增长了16.04%，公司的净利润为198.30万元，比上年同期增长了111.01%，经营活动产生的现金流量净额为1,828.18万元，比上年同期增长了209.95%。
由此可见，广州市目前的星级酒店的市场空间还很大，我们选择在2012年进入五星级酒店市场正是较好的投资时机。
（三）五星级酒店的标准要求及楼层规划
1.定位五星级酒店的标准要求
五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下：
（1）酒店总体基本要求
①酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。
②酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。
③酒店内部公共信息图形符号符合LB/AT001标准。
④有中央空调系统。
⑤有背景音响系统。
⑥有与五星级
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