润城物业管理方案文档格式.docx

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桂林市桂安物业管理有限责任公司是桂林市公安局的直属企业—桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司，总公司占80%股份，其他自然人占20%股份。

桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创办的，是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业，是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。

现拥有固定资产1000多万元，客户150余家，客户聘请保安员1900余名。

公司下设办公室、保安部、财务室、分支机构包括“技防公司”，“金豹武装押运公司”、“桂安物业管理公司”；

并开办保安培训基地1个、农场1个、保安器材销售部1个，承接全市110开锁服务业务等。

整个保安队伍分9个大队，21个中队进行管理。

2000年被公安部、全国总工会、共青团中央联合授予“首届全国百优保安员”。

2004年11月被评选为中国保安协会第三届理事会常务理事单位，总经理张辉同志被选为常务理事。

桂安物业管理有限责任公司注册资金50万元，物业管理资质为三级。

在全公司职工努力奋斗下，致力拓展物业管理业务，从众多物业管理企业的竞争中相继接手了奇峰小筑、恒祥花园、三星大厦、北斗•城南旺角、金山龙谷、商务经贸大厦、汇通广场、彩虹小区、东方巨龙旅游公司、干细胞医院、阳光旅行社、龙辉市场、惠之林化妆品有限公司、桃江园休闲山庄、恭城白天鹅大酒店、丹林大酒店、美都饭店、香江饭店、广运商贸城、旅游发展总公司等楼盘的物业管理及专业化的人防服务管理项目。

奇峰小筑位于桂林市普陀路与朝阳路交叉处，占地面积30万平方米，以别墅群为主体，配以高低错落，适合普通大众购买力的高级公寓。

区内娱乐购物场所，酒楼等服务行业应有尽有，设施齐备。

小区住户3500多户，情况错综复杂，是桂林市乃至广西最大的物业小区，桂安物业公司进驻后，使小区面貌发生了根本改变，获得了小区业主及业主委员会的一致好评。

彩虹小区位于桂林市象山区翠竹路，占地面积2.4万平方米，建筑面积5.8万平方米，住户数540户。

桂安物业管理有限责任公司本着服务至上的宗旨，在小区努力建立自己公司的信誉及管理品牌。

金山龙谷为典型的别墅楼群，座落于桂林市临桂县兴临路9号，已建成的建筑面积约40000〃，小区内绿化面积占总面积的53%小桥流水、高山瀑布、完备的监防、巡更系统更提高了小区别墅品牌及档次，桂安物业管理有限责任公司进驻，实施了专业化物业管理，更显小区的风采。

北斗•城南旺角位于瓦窑旅游批发城，建筑面积约40000m2,12

栋住宅楼，监防系统完备，我公司现在正在进行前期物业管理。

桂林市第二文化宫座落在桂林市象山区瓦窑社区，二文化宫内集亭台楼阁、小桥流水、休闲小筑、园林绿化、球场等为一体的群众文化场所。

桂安物业管理有限责任公司以一个专业化的管理，给瓦窑社区市民提供了一个安全、舒适、休闲、娱乐场所。

美都饭店座落于宁远河畔，集餐饮、住宿为一体的从事旅游业饭店。

在桂安物业管理有限责任公司保安专业化管理运作后，让宾客尽享宾至如归的美好意境。

桂安物业始终坚持以客户满意为先导，以目标管理为核心。

在物业管理实践中，通过提高自身管理素质，追求完美服务，不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求，努力成为业户的“好保姆、好管家”，成为发展商的“好参谋、好帮手”，成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。

精良的服务品质，使桂安物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可，亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍，公司在册员工200余人，管理层人员平均年龄为35岁，所受教育涉及物业管理、企业管理、工民建、计算机、自控、暖通、给排水、无线电、供配电、等专业。

公司在管及在谈项目涉及文化、科研、医疗、商业、超大型住宅小区等多方领域，每接管一个新的项目，便针对项目的实际特点及客户的需求，进行充分的研究，严密合理的设计，迅速建立与之相适应的服务管理模式。

目前，公司管理实力日益增强，管理制度更加科学严谨，管理理念愈加体现了人文精神，促进并带动各项经营管理工作。

同时借助总公司的整体优势，结合本行业的特点，探索出一条具有“桂安”品牌特色的发展新路，在物业管理行业中牢固地树立“桂安”品牌形象。

公司企业精神：

人本精神、乐业情怀、诚信服务、求实管理。

公司经营方针：

一尘不染、滴水不漏、细致周到、专业追求。

公司管理目标服务是本、管理是魂、信誉是源、形象是根。

二、【子珑•润城】概况

1、地理位置：

【子珑•润城】位于市区南侧，南环路与凯风路交汇处，交邻德天广场，南接融合花园，与繁华的瓦窑批发市场、第八中学相呼应，交通相对便利。

2、功能、结构、面积：

1）本大厦为主体钢混框架剪式结构商住楼，分别为11层及13层，总建筑面积20400讥

2）地下1层：

停车场，设备房，面积共2700m2,分有汽车、摩托车、自行车停车区（位）。

3）第1-2层：

商业群楼，为内商场（分隔单个铺面），面积3000m，无扶梯。

4）第3-13层：

高级住宅楼17000m2,160户

三、桂安物业管理公司组织架构

董事长

四、【子珑•润城】物业管理架构设置及人员成本费用核算

1、我司进驻【子珑•润城】的具体时间，终以双方合同约定为准,

初步建议为：

1双方合同签订之日起至【子珑•润城】通过竣工验收并正式交付之日止，作为物业公司的前期介入阶段。

2从通过竣工验收并正式交付之日起至《物业管理委托服务合同》有效终止日为止的正常管理阶段，期间负责成立小区业委员会。

2、各阶段的收费标准，服务内容以及派出人员要求可根据项目销售及工作需要，进行协商，相关费用由双方协商确定。

3、前期介入阶段所需人员配置及人员工资分配如下:

序号

职务

人数

基本工资（元/月/人）

工资总额（元/月）

备注

1

物业管理专业咨询管理员

1200

对项目前期工程建设、项目物业销售、公共设施选择及安装调试，提供可行性建议

2

安管员（保安员）

950

售楼部及施工现场需求，对项目治安、保卫、交通秩序进行相关管理

4、正常管理阶段所需人员配置及人员工资分配如下:

序号

人员设置

数量

工资标准

工资小计

——一

管理层人员

经理

1人

1500元/月

财务收费及办公事务主管

1000元/月

二

工程技术类人员

水电工

三

保安类人员

队长

保安

7人

750元/月

5250元/月

四

保洁绿化类人员

保洁

2人

650元/月

1300元/月

五

工资总额及人员总数

工资总额

11050元/月

人员总数

13人

注

以上人员工资含通信、交通补助，养老、失业、医保、教冃基金补助等。

5、正常管理阶段每月费用总支出:

项目

测算依据

测算公式

月支出（元）

管理人员工资费用

管理人员

1+2+3

17208

员工工资

11050

养老保险费

工资的20%

11050元X

20%

2210

3

其它费用

工资的17.5%（福利费14%,工会基金2%教育

基金1.5%）

17.5%

1933

4

国家法定假日加班费

平均每月加班4天计,每日按9人计算

（5250元+1300兀）—26天X4天

X200%

2015

公共设备设施

1+2

5000

公共设施（电梯维修、配电系统、年检及维保、公共设施及场地、

保修期间内由开发商负责项目除外。

保修期间外，

维修及养护、公共照明系统维护、消防系统维护、供水系统维护、发电机系统维护、安全监控系统维护寺）

该项目将由1000元/月调整为4000元/月。

1000

电梯运行电费及水加压电费

4000

元/月

清洁卫生费

300

消杀费

300元/月

垃圾处理费

由住户交环卫处

绿化养护费

294

农药化肥费

30元/月

30

绿化清洁用水

100吨/月

264

办公费用

600

办公用品（含折旧）

200元/月

200

办公用水电

办公通讯费

六

社区文化费

由开发商

承担

七

税收

按5.8%计算

23400元X

5.8%

1357

八

利润

按10%

23400X10%

2340

小计

一至八项

27099

6、费用收入核算:

物业性质

收费单价

收费面积估测

费用收入小计

住宅

1元/月/平方米

建筑面积约

17000m2

17000元/月

商业门面

1.8元/月/

平方米

3000m2

5400元/月

停车场

30元/位

费用合计为

23400元/月

5

收入-支出=299元

空置物业部分按100%攵取

生活垃圾费按环卫部门的价格为业主代收或由环卫部门另行收取

收入减支出不足部分由开发商全额足月补偿，补偿期限为1年

7、项目前期物业开办费用:

使用部门

物品名称

单价（元）

合计

（元）

安管部

办公桌

2套

电风