房地产估价师考试重点考点整理估价相关知识Word文档格式.docx

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城市环境保护规划和城市生态规划：

城市专项规划。

城市规划：

确定城市的性质、规模和发展布局。

建设城市管理城市的基本依据。

保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础。

实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一。

城市规划的作用：

1国家对城市建设进行宏观调控的手段2政策形成和实施的工具3形成城市未来的空间架构。

城市规划行政体系：

包括编制和审批。

我国实行城市规划编制和审批的分级管理体制。

城市规划的编制：

总体规划由当地级别的政府组织编制。

城市规划的审批：

直辖市和省会城市的总体规划由国务院审批，其他城市的由省、自治区政府审批，县及其他镇有上一级人民政府审批。

城市规划运作体系包括具体编制和实施控制。

城市规划管理系统：

1决策系统2执行系统3反馈系统4保障系统

城市规划分总体规划、详细规划（控制性详细规划、修建性详细规划）

总体规划：

性质、规模、空间。

包括城市的空间布局、功能分区、用地布局、综合交通体系、禁止限制和适宜建设的地域范围、各类专项规划。

期限一般20年。

近期建设规划期限为5年。

城市发展战略主要内容：

1经济发展目标2社会发展目标3建设水平发展目标（如人际环境治理、基础设施）

城市性质：

工业、交通港口、中心、县城、特殊职能。

特大城市：

常住人口300-1000万人

城市规模：

反映人口、经济、科学技术等的聚集程度。

广义包括人口规模、用地规模、生产力规模，狭义指人口规模。

大中城市还可编制分区规划。

城市用地按大类、中类、小类进行划分。

总体规划达到中类，详细规划达到小类。

R1-低层住宅为主，R2-多、中、高层住宅为主，R3-需要加以改造的简陋住区用地，C1-行政用地，C2-商业金融业用地。

建设用地八大类：

R居住用地，A公共管理与公共服务用地，B商业服务业设施用地，M工业用地，W物流仓储用地，S交通设施用地，U公用设施用地，G绿地。

不包括水域和其他用地。

城市用地评价：

1自然条件评价（工程地质、水文、气候、地形、用地适用性：

一类适于修建，二类基本可以修建，三类不适于修建，抓住主导环境要素）2建设条件评价（用地布局结构、城市市政设施及公共服务设施、社会经济构成）3经济评价（城市土地基本特征-土地承载性是最基本的自然属性、区位。

为综合评价。

）我国采用土地分等定级即级差收益测算方法进行城市土地评价。

宏观区位对区域城市间土地的级差地租和地价具有决定性作用。

中观区位影响城市土地等级和基准地价。

微观区位影响地价修正系数和评估地块价格。

城市详细规划：

控制性规划范围100公顷以上，修建性3公顷以上。

控制性详细规划指标：

1用地控制（用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性）2环境容量控制（容积率、建筑密度、绿地率、人口容量）3建筑形态控制（高度、间距、退界、相邻地段建筑规定）4交通控制5城市设计及引导（重要地块的建筑形式、色彩、风格、体量等）6配套设施。

规定性指标：

用地性质、用地面积、建筑密度、建筑空置高度、建筑红线后退距离、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车位及公共设施。

指导性指标：

人口容量，建筑形式、体量、色彩、风格，其他环境要求。

居住区规划：

居住区（3-5万人，1-1.6万户，用地规模50-100平方公顷）、居住小区（1-1.5万人，3000-5000户）、居住组团（1000-3000人，300-1000户），组团由若干幢住宅组成，通常市构成居住区的基本单位。

居住区内公共服务设施合理服务半径800-1000米，城市干道合理间距600-1000米，城市干道间用地一般36-100平方公顷。

居住区的道路一般分三级或四级，车行道宽度不小于9米。

居住区内道路有丁字形、十字形、山字形。

居住小区内道路环通式、尽端式、半环式、混合式。

住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积/住宅用地面积

住宅建筑面积净密度=住宅建筑总面积/住宅用地面积

住宅建筑面积毛密度=住宅建筑总面积/居住用地面积

人口净密度=规划总人口/住宅用地面积，人口毛密度=规划总人口/居住用地面积

计入计算的绿地面积：

公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施绿地（红线内），不包括屋顶晒台的人工绿地。

第2章环境知识

自然环境：

大气环境、水环境、土壤环境、地质环境、生物环境。

污染划分类型：

1按环境要素划分：

大气污染、水污染、土壤污染。

2按污染物性质：

物理污染、化学污染、生物污染。

3按污染物形态：

废气、废水、噪声、固体废物、辐射。

4按产生原因：

工业、交通、农业、生活。

5按空间：

室内、室外。

6按分布：

全球性、区域性、局部性。

7按排放时间：

连续、间断、瞬时。

8按存在时间：

暂时性、永久性。

大气污染物分为颗粒污染物（100um以下）和气态污染物。

污染源有：

工业污染源、交通污染源、生活污染源。

污染影响由源高和源强决定。

高架源在一定距离的影响最大。

颗粒污染物：

粉尘（落尘-可沉降、飘尘-可吸入颗粒，不沉降）、烟尘、雾尘

对建筑物有腐蚀的气态污染物：

硫氧化物、碳氢化合物

环境噪声污染：

能量污染、感觉公害、局限性和分散性。

交通噪声成为城市的主要噪声。

0类标准（白天50、晚上40）适用于疗养区、高级别墅区、高级宾馆区等；

1类（白天55、晚上45）适用居住文教机关为主区域；

2类（白天60、晚上50）适用于居住、商业、工业混杂区；

3类（白天65、晚上55）适用工业区；

4类（白天70、晚上55）适用于交通干道周边区域。

夜间突发的噪声不超过标准值15dB。

水污染：

地表水污染、地下水污染、海洋污染。

水污染源：

工业污染源、生活污染源、农业污染源。

工业废水是城市水污染主要来源。

固体废物污染：

城市垃圾、工业固体废物。

辐射污染：

电磁辐射（光污染、电磁污染，波长越短（微波）危害最大）和放射性辐射。

室内环境污染：

室外来源和室内来源。

涂料的溶剂是室内重要的污染源。

光污染：

1灯光污染（路灯照进住宅、影响休息）2眩光污染（伤害、事故、不舒服，如远光灯，机场信号灯等）3视觉污染（杂乱的视觉环境，如五颜六色的广告）4其他可见光污染（玻璃幕墙反光）

常见的吸声材料：

无机材料、有机材料、多孔材料、纤维材料。

碳氢化合物和氮氧化合物阳光作用下形成浅蓝色烟雾为光化学烟雾。

第3章建筑工程知识

建筑分类：

按使用性质分为生产性建筑和非生产性建筑；

按结构类型分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构

跨度15-30米的厂房一钢筋混凝土结构为主，跨度36米以上的钢结构为主。

小跨度12米以下，大跨度15米以上。

砖混（砌体）结构成本低，我国目前建造量较大。

低层：

1-3层，多层：

4-6层，中高层：

7-9层。

10层以上，24米以上为高层，100米以上为超高层。

结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形用两种比例尺，结构施工图施工按所注尺寸施工

施工图中轴线是施工中定位、放线的重要依据。

主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号。

凡需确定位置的局部或构件都应注明与附近轴线的尺寸关系。

建筑施工图：

根据正投影原理绘制，用立面图和屋顶平面图表示建筑外部，用总平面图表示建筑物的位置，用平面图和剖面图表示内部，用大样图表示细部做法。

建筑详图是具体构造的施工依据，是建筑图纸不可缺少的一部分。

结构施工图（包括基础）表示承重构件的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系的一套图。

表明结构专业的设计内容，反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求、指导结构施工、编制预算、施工组织设计与施工进度计划的依据。

建筑平面设计常见的组合方式：

走廊式组合、套间式组合、大厅式组合。

建筑物耐久等级：

1级100年以上，重要建筑物；

2级50-100年，重要公共建筑行政机关、火车站、体育馆等；

3级40-50年，公共建筑（医院，学校）和居住；

4级15-40年，普通的建筑物；

5级15年以下，简易建筑和临时建筑。

重要性等级：

特等（国家国际建筑）、甲等（高级建筑）、乙等（中级建筑）、丙等、丁等。

建筑物耐火等级：

非燃烧体、难燃烧体、燃烧体。

耐火极限是建筑物遇火能支撑荷载的时间，背面温度升高到220度以上所需时间。

单层工业厂房有墙体承重结构和骨架承重结构。

地基：

基础下面承受由基础传来全部荷载的土层叫地基。

基础：

条形基础（砖混结构，分为柔性基础和刚性基础，刚性基础适用层数不多、土质承载力较高。

）、单独基础、联合基础、整体式筏式基础（大型公共建筑）、箱型基础（可做地下室）、桩基础（土层较弱、承载力较低，用桩基础）。

地下室分为普通地下室和人防地下室。

地下室墙采用砖墙时厚度不小于490mm。

常年静止水位和丰水期水位都高于地下室地坪时，采用卷材防水。

空心砖孔洞率不小于15%。

错缝距离一般不小于60mm，错缝搭接能保证不出现连续的垂直通缝，提高墙体的强度和稳定性。

楼梯段由踏步和斜梁组成。

踢面、踏面。

踏步数不宜少于3级，不宜超过18级。

住宅踏步高156-175mm，宽度250-300mm，办公楼踏步高140-160mm，宽度280-300mm，幼儿园踏步高120-150mm，宽度250-280mm。

楼梯坡度20-45度。

扶手900mm以上。

自动扶梯的坡度一般30度。

变形缝：

伸缩缝（20-30mm）、沉降缝（与层数有关）、防震缝（不小于50mm）。

伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶，基础不设。

沉降缝从屋顶到基础都设。

沉降缝可起伸缩缝作用，但伸缩缝不能替代沉降缝。

混凝土主要性质是和易性。

硅酸盐水泥终凝时间不得迟于6.5小时。

混凝土在最初的7-14天内强度增加较快。

建筑设备：

给排水、采暖、通风、空调、电气、智能化。

排水分为生活污水、生产废水、雨水三类系统。

采暖方式：

集中采暖、局部采暖、区域供热。

热水采暖（供水温度95度，回水温度70度）和蒸汽采暖（间歇性采暖建筑如影剧院）。

空调系统：

空气-水系统、全空气系统、全水系统、冷剂系统。

防雷装置：

接闪器（避雷针、避雷带或网），引下线，接地线。

住宅小区智能化：

4C（计算机、通讯与网络、自控、IC卡）。

分三级。

三级有交互式数字视频业务和现代集成建造系统。

建筑材料的性质：

物理性质、力学性质、耐久性。

与质量有关的的物理性质：

密度（密实状态下质量与体积之比）、表观密度（自然状态下）、密实度（密实的体积与自然的体积之比，有空隙的密实度都小于1）、孔隙率（空隙体积占自然状态的体积比）

与水有关的物理性质：

吸水性、吸湿性、耐水性、抗渗性、抗冻性。

与温度有关的性质：

导热性、热容量。

材料的力学性质：

强度、弹性、塑性、脆性、韧性、硬度、耐磨性。

混凝土徐变：

持续荷载下的变形，一般2-3年才逐渐趋于稳定。

混凝土耐久性：

抗渗性、抗冻性、抗侵蚀性、抗碳化性、防止碱-骨料反应。

防水材料：

防水卷材、防水涂料、建筑密封材料。

荷载分为：

永久荷载、恒荷载、可变荷载、偶