乡约田园养老基地新建项目可行性研究报告文档格式.docx

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2013年8月16日，国务院常务会议，研究确定深化改革加快发展养老服务业的任务措施。

根据国务院常务会议精神，国务院印发了《关于加快发展养老服务的若干意见》（国发【2013】35号）。

（二）社会背景

我国自2000年已进入老龄化社会，以65岁及以上占总人口比例的数据为参考，此指标从2002年的7.3%上涨至2012年的9.4%。

2012年我国65岁以上的老年人口已达到1.27亿人，且每年仍以800万人的速度增加。

有关专家预计，到2050年，我国老龄人口将达到总人口数的三分之一。

从总体上看，我国养老服务业还处于发展初期。

养老服务和产品供给不足的问题十分突出。

目前，老年人需求迫切的生活照料、长期护理、精神慰藉、文化娱乐等服务领域发展都比较缓慢。

养老服务业涵盖老年人衣食住行、生活照料、医疗服务、文化健身娱乐等多个领域，具有涉及面广、产业链长和发展潜力巨大等突出特点，但其主要领域前期投入较多、专业人才需求大、回报周期较长，加之现阶段老年人实际消费支付能力有限，使得民间资本参与意愿不高，养老服务市场发展缓慢，迫切需要加以积极引导和扶持，社会发展的必要趋势。

2、项目简介

（一）项目名称

第5季某乡约田园养老基地（新建）

（二）建设单位

某养老产业投资集团公司（筹）

某市乡户农业开发有限公司

批准单位：

某省民政厅、某市民政局

（三）拟建地址

某省某市某区某镇王家桥村1队、2队、3队

（四）建设内容

1.中华孝文化广场；

2.养老住所建设，床位2000张；

3.康复食疗养生设施建设（包括康复医院）；

4.健身文化活动场所建设；

5.生活保障设施建设；

6.配套工程设施及设备采购等。

（五）投资估算

3亿人民币

建设期限：

两年，自2015年1月至2017年1月

3、项目可行性与必要性

（一）符合市场状况需求

目该项是积极应对人口老龄化的需要，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，也是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。

截止2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。

随着人口老龄化程度的不断加深，养老服务需求不断增加，解决好老有所养日益紧迫地摆在了各级党委和政府的面前。

（二）符合经济发展需求

是推进经济发展的需要，养老服务业涉及长期照料、医疗康复、居家支持、精神慰藉乃至饮食服装、营养保健、休闲旅游、文化传媒、金融地产等方方面面，蕴含着巨大的老年消费市场。

发展养老服务业是应对老龄化问题的长久之计，亦是当前扩内需、增就业的巨大潜力所在。

（三）符合社会发展需求

是解决当前养老服务业突出矛盾和问题的需要，近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成就。

但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不完善、养老服务的扶持政策不健全、体制机制不完善、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。

解决好当前养老服务领域的突出矛盾和问题，进一步加快发展养老服务业已成为全社会的共同呼声。

中国在刚刚进入经济腾飞的起步期，就迎来了“老龄社会”的排战，如何积极应对人口老龄化的问题。

从2010年起，按照《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年计划的建议》中，“优先发展社会养老服务”的工作部署。

中共中央十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干问题的决定》中提出“积极应对人口老龄化，加快建立养老服务体系和发展老年服务产业”。

为解决发展中国家人口老龄化最严重的国家的问题找到的有效办法和政策，对发展老年服务产业给予很高支持和优惠政策，是难得的机遇和发展状况。

（四）顺应国情发展的必然趋势

1.由于中国经济的发展和人民生活水平的提高，政府退休人员待遇的提高和全民纳入基本保障范围，人民不再满足过去养老的衣食住行，他们对健康养生、机构养老，娱乐文化、旅游化养老等有了新的需求和兴趣。

但是目前我们的养老产品（包括养老公寓、家政服务、文化产品、老人日常用品、保健食品、养生床位等）仅达到10%。

老年群体更加关注自身健康疗养。

需要市场能提高专业化服务，需要人宜居气候下生活，需要能买到质量可靠证明的用品等。

这种需求增加就有市场发展的空间。

2.我国目前养老机构现状，已不能满足养老事业的需要，过去养老机构基本是国有、政府大包大揽，并且管理运行效率低，条件差，極持改革，目前养老机构全国有四万多家，公办养老机构约占总数的75%，其它只占总数的25%.《意见》中明确的目标是“全国社会养老床位达到每千位老人35—40张”，目前看，要达到这个目标尚需3—5年努力，缺口就是市场发展的空间。

3.老年消费人群观念已发生着变化。

城市老年群体已经有一定的消费能力，有关数据表明，有42.8%人拥有存款，再加上退休金，再就业收入等，数目可观，有一定比例的高、中等收入的老年群体，对高档健康养生的需求增加，部分老年人的消费观念开始更新，过去式“要积累轻消费，重子女轻自己”，现在由被动走向主动，且在市场上相学活跃，产品多元化，分层消费潜力较大，老人群体开始关注自身健康，健康养老市场潜力更大。

4.根据国家权威部门公布的我国60岁以上的老年人2012年已达到1.94亿，2013年底已超过2亿，2020将突破2.43亿，2025年将突破3亿，随着人口老龄化程度的不断增加的速度，养老服务需求不断增加，据业内人士分析，“目前我国养老市场需求己超过万亿元，目前产品不足1000亿元，未来发展空间巨大”。

5.本项目建设宗旨“以孝为先，为老人服务，为政府分忧，替儿女敬孝”。

项目设计包含和体现了“老有所养，老有所医，老有所学，老有所乐”内容，经市场调查发现，目前养老机构中还没有如此完善，亲情人性化的，贴心周到的规模化养生机构，在成都较好的养老机构已是“一床难求”，排队已到50年以后才能入住，老人60以上入住养老机构，不是等着死，他们还想学点知识，力所能及的为社会做点工作，锻炼身体，健康养生，有个好的生活质量，不给孩子们添麻烦，让其为国家多做贡献。

子女们把父母，爷爷奶奶送到养老机构来“上大学”，来疗养，也觉得是和敬孝的方式，也觉得有面子。

因此，该项目市场不成问题，就是考虑项目的延伸产业链和集群经营才能有大的效益。

6.社会效益分析，该项目可带动项目在带动就业，每百人按30人计算，可新增就业人数3000人，可使5000个家庭破解最难的问题，使他们的子女安心工作，万人规模的养老机构还可推动相关服务行业，种植业，养殖业等，在繁荣养老业市场发挥其龙头作用。

四、编制依据

（一）原则

1.政府主导、社会投资。

社会民间（包括境外）投资，公益方向，按市场机制运作，创新运营机制，充分发挥社会力量在养老事业中的作用。

2.集约发展，产业联盟。

充分利用政策优势，地缘优势，以项目带产业链，以经济效益促社会效益。

3.科学定位，综合发展。

满足不同类型老人需要，传承孝道文化，传播健康知识，提高生活质量。

4.文化传承，经济适用。

项目编制既要注意适用，又要注意建筑文化的传承。

（二）编制依据

1.法律法规：

Ø

《中华人民共和国老年人权益保障法》

《中华人民共和国食品安全法》

《中华人民共和国旅游法》

2政策文件：

《中共中央关于全面深化改革若干问题的决定》

《中国老龄事业发展“十一五”规划纲要》

《中国老龄事业发展“十二五”规划纲要》

国务院办公厅颁发《关于加快发展养老服务业的意见》（国发【2006】170号）

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发【2013】35号）

国务院《过于促进健康服务业发展的若干意见》（【2013】10月14日）

《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》（民发【2005】170号）

《住宅设计规范》（GB50096—2011）

《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001）

法规文件《无障碍环境建设条例》国务院颁发于8月1日施行

《建筑设计防火规范》GB50016

第2章 

项目建设单位介绍 

一、项目建设单位介绍

目前乡约农场有机葡萄生态园是一家观光农业基地，位于某区某镇，占地面积1500亩。

这里空气清新，环境优雅、交通便利、目前已经逐步建设成中小学自然教育和乡土教育最适合的户外教学场所。

是以种植有机葡萄和草莓为主，可休闲采摘的多种农产品生产基地。

自酿的有机葡萄酒不含任何添加剂，环保无污染。

味道自然醇美，给你味觉上最美好的享受。

即将建成的异国情调的法式小镇错落有致，优美的园林景观与周边葡萄园、草莓园、教堂、花田、绿野、河湖交错，空气洁净，令人心旷神怡，清晨及雨后云雾缭绕，低徊徜徉，宛如人间仙境、世外桃源。

农耕文化园创意新颖、富有有知识性，趣味性和参与性，是科普教育的新景点。

园内拱桥、流水、小岛、栈道、绿湖、青石路面蜿蜒曲折，绿树掩映、林木叠翠、蓝天碧水，绿地青山、郁郁葱葱、花香蝶舞、鸟语果香、散发出田园的浓郁气息。

别具特色的原木欧式建筑，玲珑精致、里面的小桥流水，尽限水乡风情。

可容纳1000人的湖畔宴会厅，配备各种视听及辅助设施。

把商务宴会及会议移至青山绿水之中，原木欧式分格建筑的量版式KTV，风味独特的餐饮楼，露天泳池、湖边垂钓、儿童乐园、假山瀑布…..这一切的一切，是令人神往的度假天堂。

在葡萄基地，葡萄品种丰富，有玫瑰香、夏黑、含香玫、金手指等。

准备在此基础上建设占地200亩拥有2000个床位的养老基地。

二、企业经营理念

弘扬孝文化，传递孝心、孝义和孝德；

智慧养老，完善精彩人生旅程。

第3章 

市场分析 

一、政策环境分析

（一）国家对养老问题的相关政策分析

国务院印发了《关于加快发展养老服务的若干意见》（国发【2013】35号）。

这个《意见》是按照《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建设》中“优先发展社会养老服务”的工作部署，国家发展改革委和民政部即启动了《意见》起草工作。

在深入调研、专题论证、学习借鉴国际经验和广泛听取各方面建议和意见的基础上，征求了国务院相关部门和各省市自治区民政部门、发改委、国土资源部门的意见，最终于2012年9月形成了《意见》报送稿，2013年8月得到国务院的批准。

这是新一届政府组成后，按照本届政府相关工作要求进行的一项，是有划时代意义的惠民工程，把一万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，将为破解养老难题拓宽老年消费需求，稳定经济增长起到了重要作用。

《意见》对当前和今后一个时期主要任务作了部署，明确了政府、基层组织和社会力量在发展养老服务业中的作用，并体现在具体的任务措施中。

在统筹规划发展城市养老服务设施方面，提出地方对新建城区和新建居住（小）区要按人