项目定位报告Word格式文档下载.docx

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这一部分写字楼的供应拉动了肇庆写字楼市场的整体档次的上升，这也是近年来肇庆经济快速发展的表现，优化了肇庆的办公环境和投资环境。

特别是文化创意大厦和敏捷城的建设，使肇庆的写字楼向规范化方向发展，改变了传统写字楼的格局。

因此，随着这批真正意义写字楼投放市场，肇庆写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。

肇庆写字楼普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，是制约写字楼品质提升的重要因素。

肇庆市写字楼总体品质不高，物业环境较差，尚未有达到真正意义上的5A标准写字楼，市场缺少软件和硬件都能达到高品质的写字楼。

写字楼总体市场特征 

目前，肇庆写字楼高品质的写字楼几乎，无法满足当前的市场需求。

这就造成了供需不平衡的矛盾：

一方面在售写字楼空置较高；

一方面企业单位买不到高品质、专业化的写字楼。

时间（年）

地理位置

写字楼项目

经济发展描述

1990-2000

分散

计划经济氛围比较浓，主要用以是出租

此阶段写字楼绝大部分都是国有企业投资兴建的宾馆,以单位自用办公和招待为主,多余部分对外出租。

作为第一批真正的写字楼，该批写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。

目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。

2000-2011

地理位置比较好，周边商务配套比较完善。

出售为主，

出租为辅

该阶段的写字楼兴建主要以私营企业作为投资方为主。

这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象，此阶段的写字楼以私营企业为主。

出售为主，出租为辅。

，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。

2012-至今

专业的写字楼商圈

变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化

以文化创意大厦为代表拉开了肇庆写字楼正式对外销售的局面，并且创造了肇庆写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。

主要竞争对手分析（敏捷城&

文化创业大厦）

项目

敏捷城

文化创意大厦

属性

新型城市综合体

纯办公写字楼

物业位置

肇庆市城东新区96区

端州三路48号

价格

定位

高档住宅于一体的大型城市综合体

肇庆唯一超甲级办公写字楼商务地标

广告语

　超甲级商务地标，财富聚变核动力

占地面积

65万㎡

5600㎡

建筑面积

300万㎡

45000㎡

车位

1650

内部配套

甲级写字楼、五星级酒店及酒店式公寓、一站式购物中心、1.3公里4A级旅游时尚商业长廊、中央城市广场、高端住宅

裙楼商业、多功能厅、市民影院、市民文化公共绿化平台

SWOT分析：

优势、

地理位置得天独厚 

本项目处于新城区的一级核心地段，紧邻交通要道—— 

叠翠路、新元西路、信安大道和棠岗路，政府规划的该区域政治、文化、教育和金融商务中心，具备开办商业的地理条件和区域优势，周边政府机构和居民社区林立，消费资源丰富。

项目地处中心，公共建设、配套设施成熟齐全，交通便利，住宅小区密集，高收入人群集中，商业繁华，地理位置十分优越。

综合资源优势明显

交通：

本项目所处的叠翠路、新元西路、信安大道和棠岗路中间形成交通平面合围和地理立体放射的绝对优势。

配套：

本项目主楼1至4楼为裙楼，配备金融休闲娱乐等服务，老城区商业区域仅距此10分钟车程。

规模：

本项目占地 

11534㎡平方米，由高17层高尚智能化写字楼、地下3层地下停车场（约396个车位）和地面广场组成。

物业：

完善的物业管理，优质的物业服务，内容主要包括：

采用大厦统一VI形象系统进行配置，创建统一的管理系统

劣势、

威胁、

直接竞争对手对项目造成的威胁 

在项目的周边地区正在兴建和筹划的楼盘，对本项目的客户群起了一定的分流作用。

开发高潮带来的竞争压力 

大量楼盘不正常地集中上市，有可能今、明两年出现挤爆市场局面；

即使大盘稳健，但届时个案竞争必然极为激烈。

再加上市政配套 

的不断完善，区域的区隔逐渐被打开，竞争的能级范围和区域范围扩大， 

客户的分流情况更为严重。

机会、

热点板块的积极影响 

随着写字楼市场逐渐整体放量上行，项目所处板块为又一新兴商圈——城东新区商圈，作为一个高起点、高标准、超时代的规划建设区域，其商业前景必将成为又一崭新亮点区位,区域内楼盘以明显的品质优势占领市场。

投资机会分析 

城市总体布局将在现在城市的基础上向南方向拓展，特别是南部已成为城市扩张的主要方向之一。

城市发展南进优势明显，扩宽了本项目的升值空间。

并且本项目地段是的绝佳地段，所以本项目的实施是符合市场需要的。

发展空间和升值空间都有很大潜力。

品牌的打造 

在面对激烈的市场竞争，树立自己的品牌形象是极为重要的，本项目是一个很好的切入点，只要成功地开发本项目，引领了肇庆办公环境，创造了良好的社会效益和经济效益，这无疑是打造品牌的一个极佳机会。

竞争机会 

本案周边同类竞争楼盘相对不多，而作为主要竞争对手项目敏捷城就在本案附近，且本案比敏捷城项目更加早的推出市场，所以本项目在开发时间和位置上占有很大的机会，还可以把靠近敏捷城作为其一升值投资卖点。

优化策略：

3、消费者分析

消费者特点、消费者消费习惯

项目客户群体定位

目标客户定位

特征：

更理性、更专业、更文化、更具品质和品位，同时关注规划远景、地价的升值潜力、高层成熟度、配套功能完善度及联动效应等。

投资者 

由于住宅商的再度实行，写字楼的投资市场在未来将表现得十分活跃，为投资者提供了一个新的选择。

众所周知，住宅投资风险低，前期投入小，只需要总楼价的三成首期，对一些拥有住房公积金的个人投资客，前期的投入就显得更加轻松，投资住宅不愧为一个“保本”的选择。

但是，住宅由于市场供应量较多，不同地点的物业之间可替代性高，所以租售金额的上升空间相对较低，住宅的投资回报率也相对偏低。

同时，目前租赁市场上的出租住宅，将处于供过于求的状况，因为原来房价起点低，很多人都有一套或几套住房，导致住宅投资常常要面对空置的问题，住宅的收租期就变得更难以预测。

与此同时，随着写字楼日益显现的市场商机，尽管目前市场写字楼的供应也会逐渐增大，但相比之下写字楼相对稀缺，短时期内无法弥补较大的市场空白。

当然，高投入带来的当然就是高回报，写字楼租金水平为30元/平方米/月，投资回报率达8-10%。

大中型企事业单位 

这类企业对写字楼的要求是：

以客户需求为中心，提倡人性化的沟通与交流，引导智能化向国际水准看齐，具有绿色环保办公理念，能提供更多舒适共享空间，以及满足全球经济一体化的需要，达到国际化商务社区的标准。

创业型企业 

这类企业由于刚刚起步或者经营时间不长，资金实力不甚宽裕，但是他们的目标远大，不仅仅只局限在方寸见宽的普通办公区，他们非常注重企业形象和企业品牌的提升，捕捉市场的热点新闻和社会发展动态，办公空间不一定太大，80-160平方就比较合适，但需要有优越的办公环境和高效的智能化服务。

租赁性中小型企业 

这类企业由于资金实力相对缺乏、对高档写字楼的投资还执有观望的心理，对市场的前景预测还没有足够的把握；

但是他们也非常注重企业形象和企业品牌的提升、优越的办公环境和高效的智能化服务，以租赁的方式进行试探性入住的可能性较大，这样就为投资型用户创造了空间。

可以产生出两种结果：

其一，租赁后的企业由于发展迅速，企业实力不断壮大，本大厦也比较适合他们的要求，会考虑租赁形式转化为二次购买行为；

其二，租赁后的企业由于经营的不善或者其他诸多方面的原因，退出租赁。

据市场分析，前者途径占优。

消费者需求

影响消费者购买的因素

4、市场定位

理想中的写字楼应具备哪些条件

“甲”级写字楼应具备的条件：

物业管理完善、地理位臵好、交通状况好、大厦内部配套设施齐全及环境舒适/安静/绿化是理想中的写字楼,普遍认为“甲”级写字楼应该具备的最重要的条件。

是否看重目标物业属于“甲”级写字楼：

总的来说，在选择物业时， 

68%非常看重或比较看重所选的写字楼是否属于“甲”级写字楼。

5A，是指智能化5A，包括：

　　OA：

办公自动化系统；

　　CA：

通讯自动化系统；

　　FA：

消防自动化系统；

　　SA：

安保自动化系统；

　　BA：

楼宇自动控制系统。

品牌定位：

属性定位：

综合型写字楼

综合办公楼，就是除了办公之外还有别的功能的楼。

包括酒店、商业设施、娱乐设施、会务、等功能。

5、广告语：

1.今天的正确选择，明天的丰硕收获

2.买现在，更是买未来

3.优势汇聚，投资升值

4.投资今天，享受明天

5.近观都市动脉，远离城市喧嚣

6.背靠大树好乘凉

7.寻寻觅觅终可见，相看两不厌

8.占据天时地利，把握成功契机

9.一个不可抗拒的投资机会

10.坐上大班椅，实现你的梦想

11.世界触手可及，办公如此轻松

12.站在顶峰，做顶级的人

13.城投新天地，英雄天下

14.享科技魅力，览国际风云；

城投新天地，敢为天下先

15.办公与世界同步

16.与世界同步与财富为伍

17.天性独领风骚，办公运筹帷幄

18.你差一个运筹帷幄的中心

19.城投新天地，城市向上的力量

20.未来的典范，财富从这里开始

21.缔造商业传奇，引爆财富亮点

22.地段，永远是赢家

23.城投新天地改变办公时代 

；

5A智能纯写字楼，执掌肇庆财富核心

24.二十一世纪肇庆新生代的商业空间

25.搏击新世纪长空，见证大时代繁荣

26.锋芒毕露，卓越自豪

27.与其等待未来，不如坐享繁华

28.发展才是硬道理

29.无限商机，无限风光

30.跨越时代，赢家风采

31.欢迎二十一世纪的赢家

32.万丈高楼平地起，发展才是硬道理

33.城投新天地，成就商界巨擎 

34.城投新天地，领秀新商务浪潮

35.雄踞肇庆，坐拥天下

36.城投新天地，承载事业的梦想

37.拥有这里，拥有一切

38.尽情享受更上一层楼

39.城投新天地，一马当先

40.城投新天地，改写办公时代

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