08房地产估价案例与分析 真题和答案Word格式文档下载.docx

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　　1．上述两种估价思路中哪种较合适?

并说明理由。

　　2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

　　二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。

每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。

2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。

一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：

总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。

为此，该大厦处分前兄

　　妹俩达成书面协议：

妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

　　1．若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：

　　1：

0.7：

0.6：

0.5：

0.4：

0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（　）万元。

　　A．11.43

　　B．11.77

　　C．22.86

　　D．23.53

　　2-6（略）

　　7．下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（　）。

　　A．项目改建投入的成本费用应包括：

工业用途房地产的购买价格、补交的土地 

出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润

　　B．项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益

　　C．项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法

　　D．项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题

　　（三）甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000㎡的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：

名称　

建筑面积

（㎡）　

建筑基底

面积（㎡）　

房屋结构　

建筑物重置

单价（元/㎡）　

建筑物

成新率　

店面　

1000　

砖混　

800　

90%　

仓库　

2000　

砖木　

500　

85%　

住宅　

1500　

650　

　　8、如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（　）。

　　A．耕地占用税

　　B．征地管理费

　　C．耕地开垦费

　　D．新增建设用地有偿使用费

　　9、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（　）。

　　A．22.22%

　　B．33.61%

　　C．36.55%

　　D．37.80%

　　10、如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是（　）。

　　A．店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定

　　B．因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价

　　C．评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定

　　D．甲公司可自行委托估价机构评估店面价值

　　三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。

请在答题纸上作答。

每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）

封面和目录（略）

致委托人函（略）

估价师声明

　　我们郑重声明：

　　1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

　　2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　5．注册房地产估价师×

×

已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。

除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

　　6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

　　7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。

因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

　　8．本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

　　9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。

　　　　　　中国注册房地产估价师（注册号×

）：

×

（签名盖章）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00八年六月三十日

估价的假设和限制条件（略）

房地产估价结果报告

　　一、委托人（略）

　　二、估价机构（略）

　　三、估价对象

　　估价对象为位于×

市×

区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05㎡，土地面积为2294.5㎡。

　　1．坐落

　　估价对象坐落于×

区数码路北段21-23号，四至为：

东临×

路，南靠×

广场，西接×

干休所，北依×

创业中心（区位情况略）。

　　2．产权状况

　　根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为×

有限公司；

房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。

　　3．土地状况

　　土地使用权面积为2294.5㎡，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。

容积率为1.68（土地其他情况略）。

　　4．建筑物状况

　　估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05㎡。

各层层高及功能为：

一层层高3.6m，为大堂及办公区；

二层至四层层高均为3.3m，为办公区；

五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。

其装修情况为：

外墙贴面砖；

房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；

一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；

每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；

窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。

　　估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。

　　5．配套设施状况

　　估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。

其中采暖为高新园区物业集中供暖：

消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；

空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋，暗卧式风机盘管及新风空调系统；

监控系统为飞利浦电子监控系统；

每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；

并配有两部三菱电梯。

　　四、估价目的

　　为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。

　　五、估价时点

　　根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。

　　六、价值定义（略）

　　七、估价依据（略）

　　八、估价原则

　　本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。

具体依据如下估价原则：

　　1．最高最佳使用原则（略）

　　2．替代原则（略）

　　3．估价时点原则（略）

　　4．谨慎原则（略）

　　5．合法原则（略）

　　九、估价方法

　　本报告选用市场法和收益法进行估价（方法选择及方法定义略）。

　　十、估价结果

　　在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：

人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2310万元），单价为5995.03元/㎡。

　　十一、估价人员（略）

　　十二、估价作业日期

　　2008年6月25日至2008年6月30日。

　　十三、估价报告应用的有效期

　　本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；

超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。

　　×

房地产估价有限公司

　　二00八年六月三十日

房地产估价技术报告

　　一、个别因素分析

区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05㎡，

　　土地面积为2294.5㎡。

　　各层层高及功能为：

二层至四层层高均为3.3m，为办公