房产估价师《相关知识》精讲班课件讲义810讲Word文档格式.docx

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2）工程造价计价的基本原理与方法，这里需要注意的是，工程造价控制的基本原理，它是一个全过程动态控制。

特别是知识点“要用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价；

用概算造价控制技术设计和修正概算造价；

用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价”很重要。

第一节　工程造价及其构成

一、工程造价概述

1.工程造价的含义两种，教材第124页。

1）建设项目的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用：

预计价格、实际造价

2）工程价格，又称承发包价格：

建筑安装工程价格

2.工程造价的特点：

大额性、个别性和差异性、动态性、层次性、复杂性

3.工程造价的职能

除一般商品价格职能外，还包括：

预测职能、控制职能、评价职能、调控职能

二、工程项目的划分

建设项目、工程项目、单位工程、分部工程、分项工程。

见教材第125-126页

1.建设项目：

在一个场地或几个场地上，按一个总体设计施工、并受总概预算控制的各个工程项目的总和，建设项目可以是一个或几个工程项目构成。

建设项目在经济上实行独立核算，具有独立的组织形式，比如，一个工厂、矿井、学校或一条铁路等。

2.工程项目（也叫单项工程）：

是建设项目的组成部分，指具有独立设计的设计文件和相应的综合概（预）算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程；

如，高等院校的综合教学楼。

3.单位工程：

是工程项目的组成部分，指具有独立设计的施工图和相应的概（预）算书，能够单独施工，但竣工后不能独立发挥生产能力或发挥使用效益的工程；

如：

土建工程、电器安装工程、工业管道工程、暖卫工程、通风工程。

4.分部工程：

是单位工程的组成部分，它是按单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品。

5.分项工程：

是分部工程的组成部分。

指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品，它是按照不同施工方法或材料规格，从分部工程中进一步细分出来的。

三、工程造价的构成

建设项目投资是指在工程项目建设阶段所需要的全部费用的总和。

生产性建设项目：

建设投资+建设期利息+流动资金，建设投资和建设期利息之和对应于固定资产投资，与建设项目工程造价在量上相等。

非生产性建设项目：

建设投资+建设期利息

建设工程造价与建设项目投资中的固定资产投资部分，二者量相等。

建设投资=工程费用+工程建设其他费用+预备费

其中工程费用指直接构成固定资产实体的各种费用，可以分为设备及工器具购置费用和建筑安装工程费用；

工程建设其它费用是指根据国家有关规定应在投资中支付，并列入建设项目总造价或单项工程造价的费用；

预备费是为了保证工程项目的顺利实施，避免在难以预料的情况下造成投资不足而预先安排的一笔费用。

工程造价由四部分构成：

设备及工器具购置费用+建安工程费用+工程建设其他费用+预备费

各部分费用的具体介绍：

（一）设备及工、器具购置费用的构成

这一费用是由设备购置费和工具、器具及生产家具购置费组成。

1.设备购置费：

定义见教材126页，主要由设备原价和设备运杂费构成。

设备原价和设备运杂费的解释见教材第126页。

（1）国产设备原价构成：

标准和非标准；

标准与非标准的区别：

国产标准设备是按照主管部门颁发的标准图纸和技术要求，由我国设备生产厂批量生产的。

国产非标准是指国家尚无定型标准，其特点是无法获取市场交易价格，只能按其成本构成或相关技术参数估算其价格。

注意非标准设备原价的成本计算估价法，见教材第127页。

（2）进口设备原价构成：

原价是指进口设备的到岸价，由进口设备到岸价（CIF）和进口从属费构成；

进口设备到岸价由离岸价格（FOB）加国际运费、运输保险费构成。

进口设备从属费用包括银行财务费、外贸手续费、进口关税、消费税等，进口车辆还需缴纳车辆购置税。

（3）设备运杂费构成：

计算公式：

设备原价×

设备运杂费率

2.工具、器具及生产家具购置费：

没有达到固定资产标准的设备、工具、器具等的购置费用。

工具、器具及生产家具购置费=设备购置费×

定额费率

（二）建筑安装工程费用的构成

建筑安装工程费的定义见教材第128页。

1.建筑安装工程费用的内容

（1）土建工程费：

基础工程费、主体工程费、有发包商供应材料的，还包括相应发包商供应材料费。

（2）安装工程费：

内容比较多，了解教材第128页。

（3）装修工程费

（4）工程监理费

（5）其他费用：

保修期满维修费、现场垃圾清运费、工程保险费

注：

设备及建筑材料若由发包商提供，也计入建安工程费，若由承包商提供，自然在承包合同的“建安工程费”中。

2.我国建安工程费的构成规定

建设部：

《建筑安装工程费用项目组成》2003

《建筑工程费用工程量清单计价规范项目组成》（GB50500-2008）由直接费、间接费、利润和税金四个部分组成。

建安费构成构成细目或解释

直接费直接工程费人工费

材料费费、施工机械使用费

措施费1.环境保护费、2.文明施工费、3.安全施工费、4.临时设施费、5.夜间施工费、6.二次搬运费、7.大型机械设备进出场及安拆费、8.混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、9.脚手架、10.已完工程及设备保护费、11.施工排水、降水费

间接费规费1.工程排污费2.社会保障费

（1）养老保险费程

（2）失业保险费费（3）医疗保险费3.住房公积金4.危险作业意外伤害保险

企业管理费教材129页1.管理人员工资：

是指管理人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费等。

2.办公费、3.差旅交通费、4.固定资产使用费、5.工具用具使用费、6.劳动保险费、7.工会经费、8.职工教育经费、9.财产保险费、10.财务费、11.税金、12.其他：

包括技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等。

利润　土建、安装（基数不同）

税金　营业税、城市维护建设税、教育费附加　　

（1）直接费＝直接工程费+措施费

直接工程费＝人工费＋材料费＋施工机械使用费；

（2）间接费＝规费＋企业管理费＝取费基数×

间接费率；

（3）利润＝利润基数×

相应利润率，具体的计算方法和公式见教材第130页。

（4）税金＝（直接费＋间接费＋利润）×

综合税率，需要知道具体的税率种类和税率的水平，以及税金的计算公式，教材第130页。

（三）工程建设其他费用

其构成主要三类，教材第131页：

（1）固定资产其他费用：

是固定资产费用的一部分，包括建设管理费、建设用地费用、可行性研究费、试验费、勘查设计费、环评费、技术引进费、试运转费、场地准备费、临时设施费、市政设施费。

（2）无形资产其他费用：

指直接形成无形资产的建设投资，主要指专利及及专有技术使用费。

（3）其他资产费用：

指建设投资中除形成固定资产和无形资产以外的部分，主要包括生产准备及开办费等。

（四）预备费、建设期贷款利息

1.预备费：

包括基本预备费和涨价预备费用两部分。

预备费=基本预备费（不可预见费）+涨价预备费

1）基本预备费＝（工程费用＋工程其他费用）×

基本预备费率

静态----与时间多长、施工几年无关

基本预备费是项目实施过程中难以预料的工程费用。

比如，地基的问题，设计变更、可能增加的工程量。

2）涨价预备费＝

指建设期间内由于材料、人工、设备等价格可能发生变化引起工程造价变化，而事先预留的费用，亦称为价格变动不可预见费。

涨价预备费的测算方法采用复利计算方法计算。

具体公式解释见教材第132页。

2.建设期贷款利息：

具体解释见教材第132页，按复利计算。

第二节　工程量计量

1.工程量的概念教材第132页。

表示建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。

m、m2、m3、t、个、条、樘。

2.工程量计算的作用：

是施工图预算编制的主要内容和工程造价的重要依据。

3.工程量计算的依据：

四项依据，见教材第133页。

4.工程量计算的顺序：

见教材第133页

（1）单位工程计算顺序：

按施工顺序计算法、按“基础定额”和“计价规范”计算法

（2）分部分项工程计算顺序：

按顺时针方向计算法、按“先横后竖、先上后下、先左后右”和按“图纸分项编号顺序”计算法

（3）按图纸分项编号顺序计算法

第三节　工程建设定额

一、工程建设定额的概念教材第134页

1.工程建设定额：

指在工程建设中单位产品上人工、材料、机械、资金消耗的规定额度。

比如，北京地区，砌1m3内墙，人工1.445工日，520块砖，0.26m3砂浆

2.工程建设定额体现正常施工条件下物质消耗、人工消耗的社会平均水平。

二、工程建设定额的分类

1.按定额反映的生产要素消耗内容分：

劳动定额、材料定额、机械定额；

2.按定额编制的程序和用途分：

施工定额：

企业内部使用，编制施工预算、施工组织设计、签发施工任务书、限额领料单等的依据。

预算定额：

编制施工图预算

概算定额：

编制扩大初步设计概算、确定项目投资额的依据。

概算指标：

概算定额的扩大与合并。

投资估算指标：

项目建议书、可行性研究阶段编制投资估算的依据。

3.按照工程的费用分：

教材第135页

4.按照专业性质划分

5.按照主编单位和管理权限划分

三、工程建设定额的特点了解

1.科学性2.系统性3.统一性4.权威性5.稳定性与时效性

第四节　工程造价的计价与控制

工程造价的计价与控制是以建设项目、单项工程、单位工程为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工全过程中计算和控制造价的理论、方法以及工程造价运动规律的学科。

一、工程造价计价的基本原理和方法

（一）工程造价计价的基本原理

工程造价计价，也叫工程估价，是对投资项目造价（或价格）的计算。

1.原理：

工程计价＝工程实物量i×

单位价格i

该公式的具体推理理解见教材第138页

2.顺序：

项目构成：

建设项目----单项工程----单位工程----分部工程----分项工程。

分部分项工程总价----单位工程总价----工程项目（单项工程）总价----建设项目总