土地收购储备中心中长期贷款评估报告.docx
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土地收购储备中心中长期贷款评估报告
****土地收购储备中心
3亿元县域城镇建设中长期贷款项目
评估报告
评估部门：
***省分行调查（评估）中心
调查人员：
调查部门负责人：
评估日期：
2010年11月
根据****分行《关于要求对****土地收购储备中心申请县域城镇建设中长期贷款进行调查的请示》（荆农发银发[2010]187号），受省分行委派，余海波、田士勇、王琼荣三人组成调查评估小组，依据《中国农业发展银行新农村建设贷款办法（试行）》（农发银发[2010]185号）有关规定，于2010年10月30-31日进行了调查评估，并形成本报告。
第一章项目概况
1.1项目简介
1.1.1项目名称：
****土地收购储备中心土地储备项目。
1.1.2项目建设地点：
****开发区豉湖路以东、西干渠以南、三湾路以西、长港路以北。
1.1.3项目建设内容：
1、收储商业用地613.01亩，并对收储土地进行整理、出让。
2、拆迁职工房改房96户。
1.1.4项目建设期：
项目建设期2年。
1.1.5项目投资规模：
可研报告评估项目总投资为46475.52万元，经评估，我们将项目总投资调整为41581.92万元，比可研总投资减少4893.60万元（系央行贷款利率调整及对建设期利息进行调整的原因所产生），其中：
土地收购补偿38993.92万元（补偿单价为64万元/亩，补偿面积609.28亩〈613.01亩中扣除职工房改房占地3.73亩〉）、职工房改房拆迁安置补偿800万元、建设期利息1788万元。
1.1.6项目建设资金筹集方案：
项目总投资41581.92万元，其中：
项目资本金11581.92万元（财政专项拨补6000万元，自筹5581.92万元），占比28%；农发行借款30000万元，占比72%。
1.1.7项目贷款的额度、期限和方式：
拟申请县域城镇建设中长期贷款额度30000万元，期限5年，抵押担保方式。
1.1.8项目贷款经办行：
农发行****分行营业部
1.2项目提出的背景
一是****公司是湖北省农业产业化龙头企业，现因老厂区存在产量小、能耗大、效益低，且对周边环境产生一定污染等问题，为支持该企业扩大产能，解决老厂区对周边环境的污染问题，****政府同意****公司选址****开发区纺织印染工业园筹建新厂。
目前****公司退城进区遇到资金瓶颈，****政府同意****土地收购储备中心收储****公司老厂区土地，并做好收储项目的融资工作。
二是为统筹城乡发展，解决沙北新区农民安置问题，****政府同意****公司老厂区土地用于沙北新区农民安置房建设用地。
1.3项目运作方式
****土地收购储备中心土地收储项目，由****人民政府主导，委托****土地收购储备中心向农发行贷款，专项用于收储原****纺织有限公司613.01亩土地；****土地收购储备中心以土地出让收益作为本项目的第一还款来源，并以优质土地作为本项目的抵押标的。
第二章借款人评估
2.1借款人简介
****土地储备中心成立（以下简称“土地储备中心”）于2001年6月9日，由中共****机构编制委员会批准成立（荆编[2001]8号），位于****沙市区江津路228号，全民所有制事业单位，隶属****政府领导，核定事业编制8名。
该客户法人代表施金方，经费来源为财政补助，开办资金18294万元，举办单位为****人民政府。
土地储备中心的主要职能是：
根据****土地储备管委会批准的收购计划，对需要盘活的存量土地和其他需要调整的城镇土地适时择优收购；加强与各金融机构的配合，多方筹措并管理运作好土地收购、储备资金；做好储备土地的前期开发、资金测算和出让的准备工作；搞好综合统计，定期向市土地储备管委会报告运作情况；完成市政府交办的其他任务。
该客户已取得的资质：
事业单位法人证书，编号：
事证第11111111111号，有效期自2010年4月1日至2011年3月31日；组织机构代码证，代码：
73085094-7；贷款卡卡号：
；基本账户开立在****商业银行长江支行，账号111111111111111。
2.2组织结构
****土地储备中心现有员工8人，其中管理人员2人，隶属****政府领导。
主要工作职责是代理****人民政府收购、储备前期开发整理等。
2.3高管人员情况
法人代表：
****，男，现年42岁，中共党员，毕业于湖北大学行政管理学系。
该同志曾先后担任共青团****区委书记、****区政府办公室党委副书记、副主任、公安县纪委书记、****城市建设投资有限公司党委副书记、副总经理、总经理、****土地收购储备中心副主任、主任。
财务经理：
*****，男，现年43岁，党员，研究生，曾历任国营五三农场财政局办公室主任、****区财政局办公室副主任、****财政局政府采购办副科长、****财政局会计局副局长，现任****城投副总经理、****土地收购储备中心副总经理，分管财务。
2.4财务状况评价
2.4.1资产负债情况
资产负债表（2010年8月）
单位：
万元
项目
2007年末
2008年末
2009年末
2010年8月
2010年8月比2009年末+、-
一、资产部类
89381
108879
113907
154332
（一）资产类
89381
108879
113907
154216
+40309
银行存款
168
1228
1833
2409
应收账款
23832
23832
23832
预付账款
4873
4882
4898
1820
其他应收款
1044
1038
2430
25422
存货
52738
67165
67489
109875
待摊费用
6659
10688
13377
14635
固定资产
67
46
48
（二）支出类
116
+116
二、负债部类
89381
108879
113907
154332
（一）负债类
70925
90586
94455
103075
+8620
借入款项
41517
51355
59166
应付账款
16075
20614
19738
预收账款
7699
7898
7099
其他应付款
8202
13287
11020
47464
应缴财政专户款
-3610
-3610
-3610
预提费用
1042
1042
1042
长期借款
55611
（二）净资产类
18456
18293
19452
51250
+31798
事业基金
18390
18247
18134
土地储备资金
1270
51322
固定基金
66
46
48
48
事业结余
-120
（三）收入类
7
+7
主要资产负债说明。
查阅****土地储备中心账务，2010年8月末，其主要资产负债情况如下：
1银行存款2409万元，其中：
商行32万元、农行2377万元。
2预付账款1820万元，其中：
开发区联合街办20万元、沙市钢管厂1800万元。
3其他应收款25422万元，大额列示如下表：
其他应收款大额明细表
单位：
万元
单位名称
金额
备注
358
土地款
2304
土地款
300
土地款，交易中心已收回，未结算
1207
土地款，交易中心已收回，未结算
1700
土地款，交易中心已收回，未结算
3754
房地产开发商，土地款
5000
土地款，交易中心已收回
4361
土地款，交易中心已收回部分
602
拆迁款
960
土地款
1782
借款
合 计
22328
4存货109875万元，主要是收储土地项目，具体情况见下表：
库存项目大额明细表
单位：
万元
项目名称
金额
3050
9624
2310
5759
2858
2040
2487
2753
18695
2232
6470
4000
2746
8139
合 计
5待摊费用14635万元，主要是城投收储的土地转入而随着转入的贷款利息9005万元和本部贷款利息5128万元。
此款项按收储成本进行分摊。
6其他应付款47464万元，大额列示如下表：
其他应付款大额明细表
单位：
万元
单位名称
金额
备注
2558
土地补偿款
1535
土地补偿款
3945
土地补偿款
12195
土地补偿款
4000
土地补偿款
1324
土地补偿款
1903
土地补偿款
2331
内部往来款
2356
8888
合计
45908
7长期借款55611万元，具体情况见下表：
借款明细表
单位：
万元
借款单位
期限
利率
金额
商业银行
2009.1.9-2011.1.8
5.4%
5000
商业银行
2009.9.30-2011.9.15
5.94%
10100
商业银行
2010.1.4-2011.1.3
5.4%
6500
商业银行
2008.10.14-2010.10.14
5.4%
1300
农业银行
2010.3.11-2012.3.10
5.4%
3000
农业银行
2009.6.30-2011.6.29
5.4%
3000
市财政局
1600
城投客户（开行）
25111
合计
55611
8土地储备资金51322万元，系****财政局历年累计拨付的专项土地储备基金。
2.4.2借款人经营状况评价
****土地储备中心主要是代理****政府担负城乡建设融资、投资和城市建设业务，工作经费由****财政局拨付。
查阅该客户近三年经营情况，累计收储土地1307.14亩，拍卖1135.73亩。
从2010年起执行《****人民政府关于进一步加强市城区土地市场管理的意见》（荆政发〔2009〕33号），该客户只按出让土地净收益的5%收取土地储备基金。
截止2010年8月该客户土地储备资金收入31798万元。
2.5信用状况评价
2010年10月19日，查询人民银行信贷登记咨询系统，反映该客户贷款余额为16100万元，与8月份财务报表反映的余额55611万元不符，差额39511万元的产生原因系：
1、人行系统应反映未反映的贷款：
商行贷款三笔，分别是：
2009年1月9日贷款5000万元、2010年1月4日贷款6500万元；2008年10月14日贷款1300万元；2、人行系统无法反映的：
****财政局借款1600万元、向市城投公司借款（开行）25111万元。
客户贷款余额＝16100+5000+6500+1300+1600+25111＝55611万元。
人行征信系统反
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