新建某某市北侧管理用房工程可行性研究报告资料Word格式.docx
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项目负责人：
主要编制人员：
***
附件：
1、工程咨询资格证书
2、**市发展和改革局《关于同意2014年农村生活污水治理配套后一管工程等50个项目建议书的批复》（***）
3、**市建设规划局批复的关于本项目规划设计条件书
4、《关于**北侧管理用房项目用地的预审意见》
5、《选址意见书》
6、红线图
7、项目单位提供的其他相关资料
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
新建***市路北侧管理用房工程。
1.1.2项目建设单位：
****投资开发有限公司。
1.1.3建设单位概况：
***投资集团为市政府直属的大型国有独资公司，2008年1月1日正式挂牌成立。
公司注册资本20亿元，至2012年12月总资产为127亿元。
集团下设七家公司分别为：
***开发投资有限公司、***开发有限公司、***投资有限公司、***开发有限公司、***开发有限公司、***开发有限公司、***集团资产经营管理有限公司。
***集团作为***的投资公司，主要承担**市城市规划区55平方公里内的**性投资项目，负责土地收储、征地拆迁、安置房建设、城市基础设施建设、市重点项目建设以及房地产开发等。
****投资开发有限公司是**市城市发展投资集团有限公司下设七家公司之一，主要承担城市房屋拆除、城市建设项目的投资以及房地产开发、经营。
公司已成功开发了***、***、***等安置房住宅小区，本项目即由****投资开发有限公司负责实施。
1.1.4项目拟建地址
本项目拟选址地块位于***市路北侧、人民路东侧区块。
1.1.5项目建设目标
本项目总用地面积约1762.90平方米（折合约2.65亩），建设管理用房总建筑面积约1891平方米，同时建设道路、绿化景观等工程。
1.2编制依据
1.2.1法律法规及技术规范依据
●《中华人民共和国城市规划法》
●《城市居住区规划设计规范》
●《投资项目可行性研究指南》（试用版）
●《建设项目经济评级方法及参数》（第三版）
1.2.2文件依据
●《**城市总体规划》
●《**市土地利用总体规划》
《关于同意2014年农村生活污水治理配套后一管工程等50个项目建议书的批复》（***）
●本项目规划设计条件书
●****投资开发有限公司提供的相关资料
1.3编制范围和内容
项目可行性研究报告主要阐述项目建设的背景和提出的理由，同时，报告对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括建设规模与设计方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等，并提出有关建议和意见。
1.4主要经济技术指标
经初步估算，项目建设投资约1183.65万元，其中建筑安装工程费用906.79万元，其他建设费用195.13万元（包括土地费用95.58万元，建设单位管理费15.31万元），预备费用29.73万元，建设期利息费用52.00万元。
项目建设资金由**市城市发展投资集团有限公司自筹383.65万元及商请银行800万元贷款解决。
（附表1-1）。
（表1-1）主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
备注
一
总用地面积
平方米
1762.90
二
总建筑面积
1891
三
项目建设期
月
16
四
容积率
%
1.07
五
建筑密度
30.87
六
绿地率
25
七
项目总投资
万元
1183.65
1
建筑安装工程费
906.79
占总投资的76.61%
2
工程建设其它费用
84.24
占总投资的7.12%
3
预备费用
29.73
占总投资的2.51%
4
建设单位管理费用
15.31
占总投资的1.29%
5
土地费用
95.58
占总投资的8.08%
6
利息费用
52.00
占总投资的4.39%
第二章项目建设的背景、必要性及可行性
2.1项目提出的背景
***历史街区始建于明朝末年，由抗清义士周宗彝建造。
当时，共设置了东、南、西、北4座关厢，现仅存***1处。
***位于硖石镇（现为硖石街道）东南部，北起大瑶桥，南至塘桥弄，东为洛塘河，南北长约350米，东西宽约50米，占地面积约1.7公顷。
街区内现有***、大瑶桥、关帝庙大殿、吴世昌故居4处文物建筑，20多座始建于清末民初的传统院落式建筑。
街区风貌格局与历史环境保持完好，是硖石镇保存较为完好的三处历史街区之一,2006年被***省人民政府命名为第三批省级文化街区。
当前，**市经济正处于快速发展时期，随着穿越**境内的数条高速公路建成通车，必将带动**市及周边交通运输业和第三产业、文化旅游业的飞速发展，进而推动相关产业的快速发展，为**市的经济发展创造了前所未有的机遇。
根据**市经济发展的实际情况，我们应紧紧抓住这一历史机遇，不失时机地推进城市化建设，加快实施旧城改造，完善公共设施，扩大商业规模，拓展宜居城市空间，竭尽全力打造“富有文化底蕴、充满生机活力”的生态城市，提高城市竞争力，加速产业集聚和人口集聚。
旧城改造不是局部性问题，绝不是拆除几栋旧房子，拓宽几条旧马路的事情，而是使从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调中心区的综合功能，满足城市可持续发展的要求，实现真正意义上社会效益、环境效益和经济效益的统一。
***街区经过两年多的整修,修缮保护工程现已竣工,目前,重现了古街旧貌。
政府在保护老街的同时,**市人民防空办公室在人民路东侧、***历史街区西侧,建设了**市1008人防工程,作为历史街区在人民路方向的入口处。
鉴于***历史街区大多为木结构建筑,在使用功能上有一定的局限性,而1008人防工程又被用于民防安全教育中心,现为丰富***历史街区的业态类型,扩大街区的影响力。
因此,通过本项目管理用房的实施，对***历史街区的配套管理，也是重中之重,项目建设势在必行。
2.2项目建设的必要性分析
2.2.1本项目建设是加快***历史街区文化宣传的必然要求。
项目的建设将按照统筹古街文化发展、完善功能布局、注重群众需求、打造地方特色、实现资源共享的思路进行，实现从单一功能向综合功能转变、创新体制与机制，从群众需求出发，通过扩大工作覆盖面，提高服务有效性，体现综合服务能力，增强文化辐射力，切实提升***历史街区公共服务能力和服务水平，完善街区公共服务体系，促进经济社会又快又好发展。
2.2.2本项目建设是提高***历史街区配套服务功能的需要。
随着***历史街区的开放,居民及商铺业主从居住环境到基础设施，从生活服务到文化生活，从治安秩序到人际关系等等，都提出了越来越多的需求，希望得到多方面的服务。
比如街区环境问题，街区服务问题，街区治安问题，以及卫生、舒适、精神文化生活等，迫切需要通过推进街区服务建设来解决。
通过调动和发挥街区的积极性，依靠街区的力量加强街区的综合管理，进而不断提高居民群众的生活质量，为***历史街区创造一个安全、舒适、整洁、方便的生活环境。
2.2.3项目建设对提高城市商业及品位，改善区域投资环境有着积极的推进作用。
管理用房建设的主要目的是从根本上解决***历史街区存在的各种居住及配套问题。
项目建设是以城市土地的合理利用，改善城市环境质量、强化城市整体功能为主要目的，在***历史街区有计划地实施集再开发、修复和保护为一体的综合性城市商业服务建设，为完善城市功能，提高城市品位，改善居住环境，提升市民生活质量具有重要的意义。
2.2.4本项目建设是构建和谐社会的要求。
和谐社会建设包括经济、政治、文化等各个方面，建设和谐历史文化街区是构建和谐社会的一个必不可少的部分，而街区文化服务设施建设是建设和谐社区的一个重要方面，本项目的建设有利于加强街区内治安管理、环境卫生、绿化景观、防汛防灾等方面的管理，维护广大人民群众的生命财产安全和秩序稳定，对着力构建和谐社会将产生积极的推动作用。
因而项目得到了广大群众的认可和支持，有利于构建和谐社会，增加社会稳定团结。
在上述项目建设背景下，建设河西路北侧管理用房工程项目，完善城市公共设施服务，拓展城市空间，为***历史街区提供必要的商业配套管理设施十分必要。
2.3项目建设的可行性分析
2.3.1本项目符合城市管理用房建设相关要求及政策。
2.3.2本项目符合**城市总体规划要求。
2.3.3项目建设地块处于老城区，地块周边配套设施基本齐全，交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，有良好的发展前景。
2.3.4本项目可获得较好的社会效益，大幅度改善、提高商业配套管理条件，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障。
2.3.5本项目建设投资为1183.65万元，项目建设资金由**市城市发展投资集团有限公司自筹及商请银行贷款解决，资金有保障。
因此，在充分利用各种优势的基础上，建设功能完善的***历史街区管理用房，从加快**城市建设及经济、文化发展的社会效益角度评价是必要的，而且从项目合理性及经济可行性分析来看，也是可行的。
第三章项目选址与建设条件
3.1项目选址
3.1.1建设位置
本项目地块位于**市区河西路北侧、人民路东侧地块，总用地面积1762.90平方米（约2.65亩）。
3.1.2选址优势
1、交通便利
建设区块紧邻市区次干道，周边有河西路、人民路经过，交通联系便捷，区位优势明显，有利于项目建设。
2、符合规划要求
项目选址符合**市城市规划建设相关要求。
3、用地条件
建设区块地势平整，在***历史街区建设工程中已对该地块进行了整理，周边水、电等配套设施已全部到位，有利于本次项目建设。
综上所述，项目选址优势明显，能较好地满足建设需要，也符合相关规划的要求，选址合理可行。
3.2建设条件
3.2.1自然环境条件
1、地理位置
项目建设地**市位于**省东北部，东邻**县，南濒**江，与**隔江相望，西接**区，北连**市、**区，距***125公里。
沪杭铁路、杭浦高速、01省道杭沪复线东西横贯市域，沪杭高速公路、320国道越过北境，杭州绕城公路东线穿行西部。
以“两横六纵”为主框架，市、镇、村公路纵横交错，四通八达。
定级内河航道有46条，主干航道与京杭大运河相连。
2、地质地貌
**位于长江三角洲杭嘉湖平原，地形狭长，东西长51.65公里，南北宽28.94公里。
地势平坦，自西南向东北倾斜，地面高程4米～8米（吴淞高程，下同）。
古陆残屿与低丘集中分布在境东北和东南部。
3、气象气候
**属北亚热带海洋性湿润气候区，气候温和，雨量较丰，日照充足，四季分明。
常年平均气温15.9°
C，年均降雨量1187毫米，日照2002.9小时，无霜期233.5天。
因地处中纬度，冷暖空气经常在此交会，有旱、涝、风等灾害性天气出现。
4、水文及其他
**属太湖流域水网地带，境内有上塘河和运河两个水系，河道总长1865.4公里，河网率为5.1％。
水资源以河网径流量为主，外来水利用率高，地下水控制开采，水资源总量6.62亿立方米，能满足工农业生产和人民生活需要。
**地居钱塘江河口北岸，境内岸线长55.92公里，水域21730公顷；
海塘长53.6公里，占北岸海塘总长的33.5％。
“**潮”是世界著
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