商业综合体项目可行性研究报告书Word格式.docx
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4.1项目规划构思…………………………………………………………23
4.2项目地块描述…………………………………………………………26
4.3定位及规划设计………………………………………………………27
4.4主要技术经济指标……………………………………………………35
第5章工程建设方案………………………………………………………37
5.1建设工程方案…………………………………………………………37
5.2建筑结构………………………………………………………………39
5.3给排水工程……………………………………………………………42
5.4强电工程………………………………………………………………50
5.5弱电工程………………………………………………………………54
5.6消防与通风……………………………………………………………55
5.7采暖通风与空气调节…………………………………………………58
5.8燃气工程………………………………………………………………62
5.9管线综合…………………………………………………………………63
第6章节能方案……………………………………………………………65
6.1概论……………………………………………………………………65
6.2建筑节能法规与标准…………………………………………………65
6.3能耗指标分析……………………………………………………………66
6.4节能节水措施…………………………………………………………67
6.5节能效果分析…………………………………………………………71
第7章环境和生态影响分析……………………………………………72
7.1环境保护法规及标准…………………………………………………72
7.2项目建设和生产运营对环境的影响…………………………………72
7.3生态影响减缓措施分析………………………………………………75
第8章劳动安全卫生与消防………………………………………………76
8.1劳动安全卫生…………………………………………………………76
8.2消防设施………………………………………………………………77
第9章组织组织与管理……………………………………………………84
9.1项目组织………………………………………………………………84
9.2项目建设………………………………………………………………84
9.3项目建设管理…………………………………………………………84
第10章项目实施进度安排………………………………………………87
10.1项目实施计划编排原则………………………………………………87
10.2项目开发方案…………………………………………………………87
10.3项目进度安排…………………………………………………………88
10.4销售进度安排…………………………………………………………88
第11章物业管理…………………………………………………………90
11.1采用招标方式选择物业管理单位……………………………………90
11.2物业管理基本服务项目………………………………………………91
11.3良好的物业管理单位应具备的基本条件……………………………92
第12章工程招标方案……………………………………………………94
12.1概述……………………………………………………………………94
12.2招标范围……………………………………………………………94
12.3招标组织方式………………………………………………………94
12.4招标投标区域………………………………………………………94
12.5招标方式……………………………………………………………94
12.6招标公告的发布与媒体………………………………………………94
12.7各项服务招标单位资质要求…………………………………………95
12.8招标基本情况………………………………………………………95
第13章投资估算与资金筹措……………………………………………96
13.1投资估算说明………………………………………………………96
13.2项目工程数量………………………………………………………96
13.3项目投资估算………………………………………………………97
13.4投资计划与资金筹措………………………………………………101
第14章财务评价………………………………………………………104
14.1财务评价的假设……………………………………………………104
14.2财务评价的基准期…………………………………………………104
14.3财务指标评价依据及说明…………………………………………104
14.4主要数据的确定……………………………………………………104
14.5项目销售收入估算…………………………………………………105
14.6财务评价报表………………………………………………………106
14.7盈利能力分析………………………………………………………112
14.8财务生存能力分析…………………………………………………113
14.9行业影响分析………………………………………………………113
14.10区域经济影响分析………………………………………………113
第15章社会评价………………………………………………………114
15.1项目对社会影响分析………………………………………………114
15.2项目对所在地的互适性分析………………………………………114
15.3社会评价结论………………………………………………………115
第16章风险分析………………………………………………………116
16.1SWOT分析……………………………………………………………116
16.2行业影响……………………………………………………………117
16.3市场风险……………………………………………………………118
16.4社会风险……………………………………………………………118
16.5项目用地风险………………………………………………………118
16.6其他风险……………………………………………………………119
第17章研究结论与建议…………………………………………………120
17.1推荐方案的总体描述………………………………………………120
17.2推荐方案的优缺点描述……………………………………………120
17.3结论与建议…………………………………………………………121
附图
附件
第1章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
商业综合体项目。
1.1.2项目地址
本项目选址在霸州市区北段，该地块由两块独立地块组成，包括兴华北路以东的鸵鸟基地和茗汤温泉度假村地块（兴华北路-益津北路）的茗汤地块。
1.1.3项目承办单位
霸州茗汤温泉水疗养生度假村有限公司。
1.1.4项目建设背景
在首都经济圈规划即将出台的大环境下，本项目的提出是基于霸州发展的优势及面临的机遇。
1、霸州所具有的发展优势
⑴区位优势：
霸州市北距首都北京80公里，东临海港城市天津70公里，西距古城保定65公里，位于北京、天津、保定三角地带中心位置，主要承接京津两大城市的辐射。
霸州市交通便捷，路网纵横交错，正在建设的津保城际铁路、京九客运专线、廊沧高速公路与现有的京九铁路、津霸铁路、津保高速公路、大广高速公路、106国道、112国道、廊大路形成多个“黄金十字交叉”。
由霸州市驱车至首都机场1个多小时，至天津机场50分钟。
⑵产业优势：
一是产业布局进一步优化。
形成了经济技术开发区、金属玻璃家具产业园和津港工业园三大园区，各园区产业定位明确，基础设施完善。
二是品牌效应日益凸现。
“十一五”期间，通过引进资金、技术、人才，重点发展终端产品，产品逐渐由低档次、低附加值向中高档次、高附加值转变。
目前已注册商标1300多件，其中中国驰名商标2件，河北省著名商标32件，市级知名商标57件，2008年和2009年跻身全国县域商标发展百强县。
三是电子材料、乐器制造等新兴产业发展势头迅猛。
邦壮电子材料有限公司被列入国家“863”计划，贝斯克斯乐器有限公司DC系列产品获得全球工业设计顶级奖项，国家电网富达科技发展有限责任公司落户津港工业园，清华科技园落户经济技术开发区。
⑶资源优势：
一是拥有丰富的历史文化资源。
胜芳始建于春秋末期，已有2500多年的历史。
古时的胜芳位于东淀北岸，曾是我国北方著名的水旱码头，水则桅竿林立，陆则车马喧阗，商贾云集、风景秀美，曾有“南游苏杭，北游胜芳”的美誉。
“十一五”期间完成了一河（胜芳河）、两院（王家大院、张家大院）、三街（中山街、河沿街、胜阳路）、四桥（东桥、西桥、北桥、新桥）、三宗宝（牌坊、戏楼、文昌阁）等古建的修复和人工湿地、大悲禅寺新建等工程，赋予了胜芳独一无二的北方水乡古镇的奇特风韵。
二是拥有得天独厚的温泉资源。
霸州市温泉资源丰富，历经近两亿年地质层的酝酿而形成，地下水储量达220亿立方米，出水温度为70～94℃。
温泉水质呈弱碱性，富含锌、碘、偏硅酸、偏硼酸等多种对人体有益的微量元素,素有“神仙水”、“美人汤”之美誉。
2007年，中国矿业联合会正式命名霸州市为全国第八个温泉之乡。
三是拥有京津成熟的消费市场资源。
霸州市毗邻京津，位于京津一小时经济圈交叉地带，这是京津高端消费人群活动区，消费水平和消费能力均较高，这为霸州市发展温泉度假、休闲旅游、健康养老和商务会展等现代服务业奠定了良好基础。
2、霸州发展面临的机遇
⑴京津冀都市圈一体化进程加快：
随着“十二五”时期交通基础设施的完善，京津廊三地之间的“交往距离”进一步缩小，人流、物流、信息流日益频繁，地区间联系将更为密切，“两小时、一小时经济圈”将被“半小时经济圈”取代，京津及周边地区“同城化”的概念将得到进一步强化。
作为与北京、天津距离都较近的城市，霸州市的区位优势将更加明显。
⑵城乡一体化进程加速：
霸州市是河北省委、省政府确定的统筹城乡发展试点市，在城镇化建设、新民居建设等方面享有较大的自主权，可以享受土地“占补平衡、增减挂钩”等政策。
这对霸州市的城市化进程以及园区建设具有重大意义，可以在统筹考虑、科学规划的基础上，以产业发展和新民居建设为抓手，集约使用土地资源，高效配置公共资源，推动城乡经济社会协调发展，加快形成城乡经济社会发展一体化新格局。
⑶城镇化水平进一步提高：
根据国际经验，城镇人口占总人口比重由30％提高到60％的阶段，是城镇化加速发展阶段。
目前霸州市城镇化率已达到50％以上，“十二五”时期是霸州市城镇化
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