0117航空港项目可行性分析报告1Word文档下载推荐.docx
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年平均湿度
年均降水量
85％降水出现月份
年太阳辐射量
16℃
70%
1000毫米
7、8月（分别为230、233毫米）
25%
天数
温度
平均湿度
日照
风向风力
最高（低）温度
>
30℃天数
<
0℃天数
晴日比%
日照时数
春季
91
15.97.1
79
3.1
1
夏季
29.721
68
63
88
5.3
1-2
秋季
92
25.116.9
10
75
74
4.2
冬季
16.22.4
8
82
70
1.9
2
空气质量
随着成都加大绿化建设及污染控制力度，成都的的空气质量已经越来越好。
城区API指数一般在85—95之间，空气质量等级一般为优或良，而项目所在地由于地处城郊，空气质量还略高于城区。
2）地质：
本项目土壤多为黄壤类的老冲积黄泥土，属肥力较低的土壤之一，可耕性能较差。
用于开发则可获得最佳效益。
3）生态：
地块属城郊型态环境，东侧为规划中的高尔夫练习场，空气清新，绝少污染，自然条件优越，是成都市环保条件较好的地区。
4、商业环境
该地区无大型购物商场，主要以沿街的一些小商铺为主，及为数不多的一些中小超市，且离项目所在地均未超过2000米。
5、市场环境
通过对周边市场的调查，该地区缺乏高品质的开发项目，我公司的开发可以带动周边市场的整体开发水平。
二、内部环境
1、项目的经济效益
随着房地产市场竞争的日益加剧，土地资源的稀缺性等原因，土地储备变得尤为重要，已成为大型开发企业新的竞争点。
本项目兼有普通中高档住宅的特点，能在收益性与变现性之间达到较好的平衡，将成为同人华塑公司新的利润来源，能为地产公司进一步随城市扩张而发展打下良好的基础。
2、项目的社会效益与环境效益
1）利用航空港地区的外部环境，开发具有高档次住宅项目有助于创建同人华塑公司在成都的品牌形象。
2）航空港地区虽然有一些项目开发，但整体档次不高，我公司的进驻必将为该地区带来新的活力，带动周边发展，为航空港的建设作出贡献，体现我公司的实力。
第二章项目概述
一、宗地区位及其用地
1、项目区位
宗地位于成都市西南部航空港开发区内，距市中心15公里左右。
1993年该区域经四川省人民政府批准为省级经济开发区。
该开发区于成都外南机场路双流段，西起西南最大的航空港成都双流国际机场，东与成都市区接壤，东西长45千米,南北宽4千米，规划面积13平方千米，起步区4平方千米。
开发区以第三产业为主，带动第一、第二产业，主要以商贸、餐饮、金融、房地产、科研、教育、电子、医药、机械、精细化工、高新农业等行业为主。
宗地呈规整长方形，南至棠湖路，北至机场路，东至温州房产商开发地块，西至锦华药厂
2、项目用地
土地为出让性质，与航空港管委会签订的土地出让面积约为80亩（最终以市土地局核定的土地出让面积为准），为工业用地。
2004年底，该区域改变规划性质，改为开发用地。
二、宗地现状
1、四周范围
南至棠湖路，北至机场路，东至温州房产商开发地块，西至锦华药厂
2、地势状况
基本为农田，中间有一段为苗圃（现出租给农户）。
整个地块地形平整，无明显的水渠、沟壑及池塘。
3、地上物现状
宗地北侧有一幢建成的带裙房的8层商务楼，外立面完整；
三、项目周边的社区配套
教育系统
附近教育系统发达，大学包括项目西侧约1公里处的信息工程学院（双流校区）、项目西侧0.5公里处的四川师范大学创新学院、项目西南侧约1公里的西南民族大学（双流校区）、项目南面2公里的四川大学（双流校区）。
另还包括项目西面距项目0.8公里四川艺术学校，项目西南侧约0.5公里的棠湖中学外语学校（含小学）。
名称
规模
信息工程学院
占地800余亩，现有大学四个年纪学生1万余人
教师800余人。
西南民族大学
占地1200余亩，现有学生9000余人
教师1000余人
四川师范大学创业学院
学校规模小，只有学生2500人左右
教师100余人
四川大学
占地3000余亩，现有学生1.6万人，
教师近2000人
四川艺术学校
学校规模小，学校现有学生1000余人
棠湖中学外语学校
同类中学中较大，学校现有学生3000余人
教师300余人
医疗保健
成都到双流沿线包括位于人民南路的肿瘤医院，双流县人民医院等。
位于公司项目附近的医院有2家，一是台双医院，另一家是四川省司法武警总医院。
四川省司法武警总医院（机场路近都段16号）
二甲医院（二乙收费标准）。
门科齐全，一般手术、普通症状均可治疗，病床200余张。
主要为监狱人员服务，也对外。
医院职工100余人，尚有200余人未从原位于温江的医院搬迁过来，3年内搬完。
台双医院
（机场路与文昌路交界口）
台湾人投资，无等级，只能治疗一般病种。
目前有20余人
购物商场
互惠超市（一个店面）
一般生活及日用品，约80M2（距本公司楼盘1500米左右）
互利超市
一般生活及日用品，约80M2（距本公司楼盘500米左右）
家家福连锁超市
小型超市，约60M2，（距本公司楼盘约1000米）
华亿连锁超市
小型超市，约50M2，（距本公司楼盘约1000米）
红鹰超市
小卖部，约20M2，（距本公司楼盘约1800米处）
邮政电信
地点
成都市邮政局及邮政储运公司
黄河中路二段（离机场路约1000米处，离我公司楼盘约2000米）
成都市电信局双流分局航空港分理处
机场路黄河北路口左恻100米处
公共交通
直接性的公共交通车辆只有两路303与303A，属于郊县车辆，月票无效。
线路名称
起始地点
价格
303A路
五桂桥——双流机场
全程2元
303民航专线
民航售票点——双流机场
全程3元
601路
红牌楼——双流机场
娱乐休闲
机场路沿线休闲娱乐场所非常多，酒吧、餐厅、休闲俱乐部、农家乐等一应俱全。
特色
天天渔港茶楼
大型餐饮娱乐场所，含火锅、中餐及休闲场所
鲍翅燕、婚宴
碧家苑
中型农家乐场所，含会议、餐饮、休闲、住宿
休闲（棋牌）、会议
楠木路俱乐部
小型休闲场所（两层楼，一层为一个大厅）
棋牌、茶楼
双星俱乐部
小型休闲场所（一层楼，茶、水等）
冯家酒楼、茶厅
小型餐饮及休闲场所（两层，一层为饮食，二层为棋牌茶楼）
餐饮、茶楼
成都邮区中心局培训中心
小型餐饮、娱乐场所
烤全羊
成都市华圣生态博览苑
大型休闲度假场所（占地130亩，含会议、住宿、餐饮、棋牌、KTV、游泳、垂钓等）
托老院；
绿化率70%；
大型绿化广场；
大、小会议室；
KTV大厅；
40多个住宿房间；
16个棋牌包间；
可组织室外晚会
大卫营
大型餐饮休闲场所（以有水休闲为主，餐饮为300—2000元/桌，住宿150—350，共46间，另设火锅）
有水休闲（主要是桑拿、温泉浴、按摩、游泳）；
其余娱乐有KTV、棋牌
四、大市政配套
1、道路状况
1）现状：
规划区对外交能顺畅，区内有数条成都市放射和环状骨架道路通过，具体为
成雅高速公路--至成都与雅安方向的快速通首，规划区内双华路与之立交，另有一处便道与之相接。
外环路--成都市中心城的绕城高速公路，规划区与之没有相接。
机场高速公路--连接双流机场与成都市区的快速通道，规划区与之没有相接。
大件路--至德阳与新津方向的大件运输公路，三环路建成后须绕道行驶，目前是规划区南北向的主要出入通道
双华路--至东升与华阳方向的通道，目前是规划区东西向的主要出入通道
黄胜路--至黄龙溪与胜利方向的通道，目前是规划区南侧主要的南北向通道
2）规划：
规划区内已基本形成方块网状的道路骨架，具体为
长城路--规划区北至武侯区簇桥，南接双华路的南北向干道。
黄河路--规划区南北向干道
川大路--规划区东西向干道
机场路--规划区东西向干道，目前承担大量过境交通
棠湖路--规划区东西向干道，并为规划区至东升的迎宾大道
2、供水状况
1）现状：
已接到红线外
2）规划：
3、排水状况
2）规划
4、电力状况
控规中已有110千伏变电站，位于小区以南处。
5、通讯状况
6、燃气状况
第三章市场分析
一、宏观市场分析
成都自古有“天府之国”的美誉，以其得天独厚的地理环境及强大的商业消费能力历来为西南重镇。
2003年10月起，成都房地产市场开始呈现强劲上扬的态势，除了得益于国家宏观政策和房改的双重拉动、西部大开发的“助推”和“牵引”外，也离不开成都市民对改善生活的强烈愿望和对多样化住宅的不断追求。
除万科地产、中国海外等早先投资企业外，近期随着上海绿地、和记黄埔等知名企业的陆续抢滩进驻，将极大地推动当地房地产市场的发展，同时必将为成都地产的产品力水平和营销模式注入新的活力。
种种迹象表明，成都地产市场将成为继上海、北京、杭州之后备受关注的重点投资区域之一。
1）供量分析
2003年至今，成都房地产市场持续保持供销两旺的势头。
2004年上半年，新开工房屋面积536.22万平方米，其中1-6月成都市新开楼盘57个，供应面积达到346.709万方。
2）不同区域供量比较
与去年相比，2004年上半年郊区供应总量激增；
市中心由于土地限制的问题，供应量与去年同期相比下降了42.88％。
3）总体销售情况
2003年市区商品房销售面积741.33万平米，同比增长21.90%；
成交金额249.01亿元，同比增长39.57%；
其中住宅成交面积632.
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