新区高山片区危旧房改造项目可行性研究报告修改稿Word格式.docx
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10、建设项目用地预审意见书;
11、泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的土地权属及地类证明;
12、《泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的批复》(泉国土资[2010]151号);
1.总论
1.1项目概况
(1)项目名称:
(2)承办单位:
泉州市城市综合开发公司
(3)项目性质:
改建
(4)项目负责人:
李斯阳
(5)项目选址:
本项目位于笋江路的北侧,东临兴贤北路,范围涵盖金龙街道石崎社区、高山社区和江南街道锦美社区。
(6)建设内容及规模:
本项目总用地面积267亩,将该片区村建危旧房拆除后对土地进行平整,分四个地块进行开发建设,其中本项目主要建设A、B地块共152.5亩用于安置拆迁户,并配套完善城市基础设施;
A1地块26亩用地将以招拍挂形式出让用于平衡资金;
C地块则为江南公园用地。
(7)投资总额及筹措:
项目总投资估算为135204.56万元,其中建安工程费用96039.24万元,工程其他费用19216.84万元,基本预备费9220.49万元,建设期贷款利息10728万元。
本项目建设资金中申请银行贷款90000万元,业主自筹资金45204.56万元,资本金比例为33.43%。
(8)建设期限:
4年
1.2编制依据
(1)《泉州市城市总体规划》(2008-2020年);
(2)《泉州市人民政府关于下达中心城市2010年度城市建设项目任务的通知》(泉政文[2010]114号);
(3)《市政府第70次市长办公会议纪要》(2010年8月);
(4)《泉州市人民政府关于***高山片区危旧房改造项目用地批复》(泉政地[2010]74号);
(5)《泉州市鲤城区人民政府关于确定泉州***高山片区危旧房改造项目业主单位的通知》(泉鲤政文[2010]42号);
(6)《泉州市鲤城区发展和改革局关于泉州***高山片区危旧房改造项目的批复》(泉鲤发改审[2010]14号);
(7)《泉州市房地产管理局关于泉州***高山片区危旧房项目房屋拆迁公告》(泉房拆[2010]4号);
(8)泉州***高山片区危旧房改造项目房屋拆迁计划;
(9)泉州***高山片区危旧房改造项目房屋拆迁补偿安置方案;
(10)项目建设用地规划许可证;
(11)《泉州市城乡规划局关于***高山片区危旧房改造项目规划设计指导意见的函》(泉规函[2010]362号);
(12)建设项目用地预审意见书;
(13)泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的土地权属及地类证明;
(14)《泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的批复》(泉国土资[2010]151号);
(15)项目红线图;
(16)国家和福建省有关规范和标准;
(17)开发建设相关基础资料和其它相关文件;
(18)编制项目可行性研究报告的委托书。
1.3主要技术经济指标
主要技术经济指标表
表1-1
序号
项目名称
单位
指标
备注
一
规划用地面积
m2
178000
约267亩
二
总建筑面积
430565.4
A+B地块
1
计容建筑面积
324745
1.1
住宅建筑面积
264040
1.2
商业建筑面积
57330
1.3
公建建筑面积
3375
2
不计容建筑面积
105820.4
2.1
架空层
9870
2.2
地下室
95950.4
三
建筑占地面积
11375
四
建筑密度
%
11.2
五
容积率
-
3.2
六
绿地面积
30516
七
道路及广场面积
59775
八
入户数
户
2312
九
地面停车位
个
910
十
地下停车位
2225
十一
总投资
万元
135204.56
工程费用
96039.24
工程建设其它费用
19216.84
3
预备费
9220.49
4
建设期利息
10728
银行贷款90000万元
十二
财务指标
内部收益率
9.91
io=8%
净现值
4758.1
投资回收期
年
4.74
含建设期
1.4主要结论
(1)本项目建设符合鲤城***的规划要求,是解决高山片区困难群众住房问题,改善市民居住条件的重大举措,项目实施在一定程度上缓解了城市建设与土地资源紧缺的矛盾,为城市的发展提供了用地保障,对调整经济结构、提高土地利用效率有着现实意义。
项目有利于提升城市形象,改善城市品质,扩大城区规模,加快城市化进程,为构建和谐社会做出了贡献。
(2)项目总投资135204.6万元,总建筑面积430565.4m2,可安置拆迁户555户。
项目资金平衡来源为土地拍卖和房屋销售收入。
经计算,项目内部收益率9.91%大于房地产开发项目基准收益率8%,净现值4758.1万元大于零,投资回收期4.74年(含建设期)。
(3)建设本项目还可为社会提供一定的劳务就业岗位,增加务工人员的劳务收入;
项目建成后还留有一定的物业管理服务岗位,为提高社会劳动就业率作贡献。
综上所述,项目具有良好社会经济效益,项目建设符合***城市规划要求,建设条件完备,建设方案合理,因此,项目建设是必要及可行的。
2.项目背景
2010年是“十一五”规划的关键之年,也是精心谋划“十二五”发展的重要一年。
泉州市城市建设工作紧密围绕市委、市政府“项目带动、转变提升、和谐进步、奋力发展”的工作思路,以构建“产业型宜居城市”的工作目标,进一步深化、拓展、提升“项目建设年”活动,进一步完善老城区市政基础设施,加快发展新区市政配套设施,确保泉州市经济平稳较快发展。
改善人民群众居住条件,解决人民群众住房困难是党中央关注民生、重视民生、保障民生、改善民生的一项重要内容。
破旧不堪、参差不齐的旧城区肯定会影响城市的形象,摇摇欲坠的危房更是严重威胁人们生命财产的安全。
高山片区因为大部分房屋建成较早,历史久远,存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多”等问题,与鲤城区发展及整个城市的现代化有较大距离,对该片区进行危旧房改造,通过科学的规划和合理的布局来提升城市的形象和品位,改善居民的生活环境和居住条件,提高城市的综合竞争力,势在必行且刻不容缓。
2010年泉州市政府第70次市长办公会议同意了***高山片区危旧房改造项目的建设,并提出了具体实施中要符合城市总体规划要求,坚持高标准规划设计,坚持依法依规,积极稳妥,努力把工程建设成为精品工程、廉政工程的要求。
2.1项目区概况
高山片区危旧房改造项目位于泉州市鲤城区***。
自省委、省政府提出并全面实施海峡西岸经济区发展战略以来,鲤城区立足实际积极对接融入,始终以科学发展观为统领,把鲤城的发展置于海西和泉州产业港口城市建设大局中去思谋、去推进,有效实现了小空间里的大发展。
全区上下风正气顺、人和业兴,建设海峡西岸经济区已成为大家的共识,形成了先行先试的浓厚发展氛围。
***是为加快鲤城现代化建设,为保护历史文化名城,呼应建设大泉州的需要的一个重大战略决策,该战略与泉州市城市建设西拓战略实现了有效对接。
2002年底,鲤城区将区行政中心由老城区迁往***,***建设全面启动,2003年完成***镇村改制,在中心市区率先结束农村行政建制的历史。
经过几年的建设,***旧貌换新颜。
如今,一座宜居新城矗立在晋江南岸,与文化古城遥相呼应,实现了古城新区比翼齐飞。
新区“三纵四横”道路网络初步形成,投资环境进一步改善,防洪排涝排污安全保障体系基本构就。
侨乡旧货市场、江南商贸物流中心等一批商贸载体先后建成和投建,进一步提升了城市综合服务功能。
新区中小学改扩建及升级达标工程、江南医院、老年人休养中心和江南、笋江、金柄公园等项目相继投建和完工,进一步改善人民群众生产生活条件。
笋江花园城、江南经济适用房、江南雅园限价房等项目的开发建设以及“城中村”改造的逐步推进,引发了美化环境、聚集人气、促进税源增长、推动城市经济发展的综合效应。
同时,***作为鲤城区的行政服务中心,在构建城市框架时,强调以项目建设带动城市发展。
在配套设施建设方面,鲤城区将加快发展现代化服务业,发展以信息咨询为重点的各种中介服务机构,做强社区服务业;
加快新区房地产开发,把房地产业作为新区建设的重头戏来抓,建设10万平方米经济适用房,以此带动、吸引各种所有制房地产商到***开发建设,重点开发江滨两岸商住区、江南居住小区、浮桥商业街改造、笋江路、池峰路片区改造等,起步区的开发面积达到100万平方米;
以及开发特色旅游业,新建扩建江滨公园、苏夫人生态旅游公园、江滨商贸文化旅游繁荣带等景点,进一步提升历史文化名城的形象和品位,把鲤城区建设成为泉州市乃至福建省的经营城市示范区。
2.2项目承办单位概况
泉州***高山片区危旧房改造项目由泉州市城市综合开发公司负责开发建设,该公司是1984年成立的泉州市国有三级房地产开发企业,隶属鲤城区建设局,主营城市土地综合开发,承建和委托建筑房屋、商品房出售。
现有注册资金3000万元,在册干部、职工38人,其中具备各种专业技术职称人员22人。
按照城市规划要求,公司先后开发建设了前坂、希夷、团结、霞淮、庄厝埕、东大路华友、临江、团结新村等现代公寓、花苑,完成了后坂、汀州廉价房及涂门街东、中段旧城改造、笋江花园城等项目建设,累计房地产开发建设面积30多万平方米,工程合格率100%,在泉州城市规划建设过程中,公司发挥了十分重要的推动作用,各类项目取得了较好的社会经济效益,因此公司具备开发建设高山片区危旧房改造项目的经济、技术、实力。
3.项目建设必要性
危旧房改造是改善民生、提升城市品质的大事。
鲤城区***是泉州市的南大门,定位为鲤城区新的行政服务中心、新型工业中心和现代经贸中心,为进一步实施城市跨江发展战略,就必须高起点、高标准建设***,按照加速推进新区的“三化三转变”发展思路,应着力推进“城中村”、“城中厂”和社区改造,进行村庄和土地整理,做大做优街道社区,壮大社区经济。
因此,作为市委市政府2010年的重点项目,***高山片区危旧房改造项目的实施是十分必要的。
3.1是改善该片区居民生活居住条件的需要
项目区除了大片废旧办公楼,厂房外,还有大量的自建房,由于年代久远,