新型农贸市场项目工程建设可行性研究报告Word格式.docx
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1.6编制的依据及范围
1.6.1编制依据
（1）国家发展改革委、建设部（发改投资[2006]1325号）《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（第三版）；
（2）国家现行财税制度和价格体系；
（3）《辰溪县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（4）《辰溪县商业网点规划（2010-2020）》；
（5）湖南省《加快小城镇建设统筹城乡协调发展的意见》；
（6）《湖南省城乡集贸市场管理条例》；
（7）《辰溪县农村环境综合整治工作方案》；
（8）国家计委、国家经贸等六部、委、局联合下发的《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》；
；
（9）国家、省、市现行的相关规范、规程、标准、定额等；
（10）国家的其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的相关基础资料。
1.6.2编制范围
本次研究对项目建设的必要性，项目建设规模、总体方案、环保分析、实施进度、投资估算及经济效益等方面进行研究。
1.7研究结论
（1）辰溪县位于湖南省西部，怀化市北部，沅水中游，地处东径109°
54′～110°
32′，北纬27°
53′～28°
13′之间。
东界溆浦县，西接麻阳、泸溪县，南连中方县，北邻沅陵县，土地总面积1989.81平方公里。
辰溪县通过撤区并乡后共辖8个镇22个乡。
全县人口51.2万人，其中非农业人口9.49万人。
各少数民族占总人口的8.23%。
从全国经济地理来说，湖南省辰溪县属于中西部经济区，从经济实力来看，仍属欠发达的湘西地区，历史悠久，资源丰富。
（2）辰溪县黄溪口镇是是湘西地区重要商贸集镇，是“三县”的边陲重镇，黄溪口片区“六乡一镇”的政治、文化、交通、商贸、物流中心。
因此在农产品物流贸易方面，辰溪县黄溪口镇急需一个具有综合服务能力的，专业化农贸市场来推动辰溪县黄溪口镇农产品加工贸易产业的发展，通过贸易促进经济发展，整合产业资源，完善产业链条。
使辰溪县黄溪口镇丰富的农产品资源通过商贸流动成为一个完善的产业集群。
（3）本项位于项目选址位于辰溪县黄溪口镇镇区中心，场地北临溆浦县、南靠黄溪口镇中学、西至正在建设中的黄溪口镇车站，场地是黄溪口镇发展的核心地带，是未来黄溪口镇的中心区。
交通发达，环境优美，地理位置十分优越。
是黄溪口镇医疗、教育、通讯、餐饮、娱乐配套完善的地区。
（4）项目主要建设内容如下
表1-1主要技术经济指标汇总表
序号
项目
计量单位
数值
备注
1
总用地面积
㎡
42319.9
合63.48亩
其中
净用地面积
41163.3
代征道路面积
1156.6
2
建筑占地面积
18909.0
3
总建筑面积
57100.0
商业
56115.4
市场管理用房
858.6
垃圾站、配电房
126.0
4
建筑密度
%
45.94
5
绿地率
29.0
6
容积率
1.39
7
停车位
个
218
首层停车位
98
地面停车位
120
项目规划用地面积42319.9平方米，折合约63.48亩，规划总建筑面积57100.0平方米，其中商业面积56115.4平方米，市场管理用房858.6平方米，垃圾站、配电房126平方米。
配套建设水、电、路、绿化等设施。
（5）从总的平面布置情况看，该市场的主要建筑，基本上是以条形建筑平行式结构进行布置，均为3层。
场内建筑是按东西朝向布置，各建筑依靠1层走廊进行连接，各区主要依靠中央主街道进行连接，人车分流的设置使进出场的车辆通行能顺畅地流动，拟在该市场的黄龙公路设1个进出口，其中在该农贸市场西侧，拟设一个进出该市场的主要进出大门，为集散广场，并同时也可通行车辆。
场内拟建道路的纵坡均不大于3%。
（6）根据项目与相关标准，总投资为4980.00万元。
其中建筑安装工程费为3790.46万元，占总投资的76.11%；
其他工程费用952.40万元，占总投资的19.12%；
基本预备费237.14万元，占总投资的4.76%。
（7）本项开发建设资金全部由怀化市富泉房地产开发有限公司自筹解决。
项目建设期为2年。
（8）本项目收入扣除成本后为利润，经计算本项目全投资投资利润率为35.5%（税前）、26.63%（税后）；
全投资财务内部收益率为38.4%（税前）、28.6%（税后）；
全投资财务净现值（Ic=12%）为1354万元（税前）、856万元（税后）；
全投资静态投资回收期为2.56年（税前）、2.7年（税后），全投资动态投资回收期为2.72年（税前）、2.88年（税后）。
资本金投资利润率为75.61%（税前）、56.71%（税后）；
资本金财务内部收益率为38.4%（税前）、28.6%（税后）；
资本金财务净现值（Ic=12%）为1354万元（税前）、856万元（税后）；
资本金静态投资回收期为2.56年（税前）、2.7年（税后），资本金动态投资回收期为2.72年（税前）、2.88年（税后）。
说明本项目具有良好的盈利能力。
同时经过不确定性分析，本项目具有良好的靠风险能力，因此，该项目在财务上可行。
（9）该项目建设，将为黄溪口镇及周边地区的产品流通创造更为有利的条件，使该区域的产品能按照现代流通方式的要求，在更大范围内进行大批量、大吞吐的大流通，为在农产品主产区中培育和发展现代流通市场，提供了必要的硬件设施条件，进而也促进了当地农业及农村经济结构调整和农业产业化经营的发展进程，加速了高科技现代农业的发展，使农民在进行优质农副产品生产的同时，其经济收入也可明显地增加，同时也满足了广大消费者对优质农副产品的消费需求。
因此，项目建设是很有必要的。
该项目在技术上是先进、可靠的，在经济上是合理可行的。
项目不仅在财务上可取得一定的经济效益，而且在宏观上也有较显著的社会效益。
项目的效益主要体现在社会综合效益上。
第二章项目建设的背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1地方经济建设背景
1、辰溪县经济发展状况
2011年，面对国际经济形势复杂多变、国内经济结构性矛盾突出、通胀压力增大等不利因素，县委、县政府团结带领全县人民，奋力拼搏，攻坚克难，全县经济社会保持平稳较快发展，实现了“十二五”开门红。
县域经济平稳较快增长。
初步核算，2011年全县实现生产总值65.4亿元，居全市第4位，按可比价计算比上年增长15.3%，排全市第3位。
图2.1辰溪县GDP增长示意图
2、产业结构
2011年其中第一产业增加值10.5亿元，增长4.2%；
第二产业增加值29.1亿元，增长22.0%；
第三产业增加值25.8亿元，增长12.5%，三次产业结构比为16.1：
44.5：
39.4。
从2007年起，连续五年保持13%以上增速，年均增长14.4%。
2011年，全县完成农林牧渔服务业总产值19.9亿元，完成增加值10.5亿元，比上年增长4.2%。
其中，农业产值10.9亿元，增长7.9%；
林业产值0.6亿元，增长3.0%；
牧业产值8.0亿元，下降1.6%；
渔业产值0.2亿元，增长5.3%；
农林牧渔服务业产值0.2亿元，增长1.7%。
2011年，全县规模工业累计完成总产值82.8亿元，比上年增长52.4%，其中国有企业完成产值12亿元，比上年增长37.8%，集体企业完成产值6.5亿元，比上年增长51.4%，股份制企业完成产值52.7亿元，比上年增长54.7%，其他经济类型企业完成产值11.6亿元，比上年增长59.8%。
图2.2辰溪县产业增长示意图
2011年，全县固定资产投资完成44.7亿元，比上年增长37.8%。
全年城镇以上投资施工项目177个，其中本年新开工139个，分别比上年增长6.6%、12.1%。
投产项目135个，新增固定资产42.3亿元，比上年增长110.6%。
全年城镇以上投资完成40.6亿元，比上年增长15.1%。
其中第一产业完成投资6.4亿元，增长52.4%，第二产业完成投资11.7亿元，下降36.0%，第三产业完成投资28.6亿元，增长81.1%
从上图可看出，数据显示第二、三产业所占比重逐年增加，工业化进程明显加快，城市化进程正在加速，城市逐渐转变为以服务和工业双头并进的发展趋势，产业结构进一步优化，促进整体经济发展迅速，为经济持续发展提供了有力的保障，有利于促进辰溪县的城市化的发展。
3、人均GDP
图2.3辰溪县产业增长示意图
辰溪县2011年人均GDP为12409.87人民币。
4、金融状况
图2.4辰溪县存、贷款示意图（亿元）
2001年-2011年，辰溪县各金融机构存款余额由8.72亿元增加到了56.90亿元。
贷款余额由8.06亿元增加到了30.50亿元。
存款余额的大幅度增加，说明辰溪县社会经济正在高速发展。
5、收入和消费水平
辰溪县2011年城镇的人均可支配收入为12849元，农村人均可支配收入为3840元，说明辰溪县处于加速发展时期。
由表可以看出目前辰溪城镇居民生活水平处在富裕水平。
图2.5全县居民收入情况示意图
6、人口
图2.6辰溪县人口增长图
辰溪县人口已经达到了52.7万以上。
近年来，辰溪县居民收入稳步增长，有力的促进了消费需求增长，稳定的经济增长使得人们对经济前景。
2.1.2产业政策规划背景
《集贸市场建设与管理指南（试行）》：
集贸市场建设坚持基础设施公益性、经营性管理企业化的方向；
坚持产地与销地结合，硬件与软件结合，国家扶持与多渠道投资结合；
统筹规划，合理布局，均衡发展，促进形成统一的全国性的农业品批发市场网络。
2004年中央一号文件即《中共中央国务院关于促进农民增加收入的若干意见》发布，其内容分为九大部分，其中第五部分为“发挥市场机制作用，搞活农产品流通”。
文件提出：
“进一步加强产地和销地批发市场建设，创造条件发展现代物流业。
”“加快发展农产品连锁超市、配送经营。
”
2005年中央一号文件即《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》提出：
“改造现有集贸市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。
加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统，对农产品仓储设施建设用地按工业用地对待。
”“在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。
2006年中央一号文件即《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》提出：
“加强农村现代流通体系建设。
积极推进集贸市场升级改造，促进入市农产品质量等级化、包装规格化。
鼓励商贸企业、邮政系统和其他各类投资主体通过新建、兼并、联合、加盟等方式，在农村发展现代流通业。
积极发展农产品、农业生产资料和消费品连锁经营，建立以集中采购、统一配送为核心的新型营销体系，改善农村市场环境。
2007年中央一号文件即《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》提出：
“建设农产品流通设施和发展新型流通业态。
要合理布局，加快建设一批设施先进、功能完善、交易规范的鲜活集贸市场。
大力发展农村连锁经营、电子商务等现代流通方式。
……支持龙头企业、农民专业合作组织等直接向城市超市、社
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