房地产定价方案20140508PPT格式课件下载.ppt

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南关靠近虎山脚下，地处交通要道，交通便利，距离老城区较近，但周边配套还不完善。

新城区老城区西城区板块格局萧县房地产市场格局逐渐显现，区域特征明显竞争格局910本案本案231456781112123456789101112本本案案龙城国际龙城国际丽景广场丽景广场碧水星城碧水星城公园世家公园世家香格里拉香格里拉中央花园中央花园学府花园学府花园龙城壹号龙城壹号欧陆风情园欧陆风情园莱茵美镇莱茵美镇大观天下大观天下闵泰闵泰第一城第一城竞品楼盘分布主要竞品楼盘分布在萧县东关新城区住宅竞品格局分析小结1.1.本项目所处城南片区，处于萧县虎山新区发展新方向，紧邻老城区，地块进入性良好，势必形成项目利好局面；

2.2.周边教育资源丰富，萧县中学、梅村初中等优质教育资源成为吸引客户置业的重要因素；

3.3.在售项目较多，且不乏品质楼盘，已经形成楼市热点的片区效应；

4.4.萧县经历了不同的发展阶段，房地产格局已经形成，主要以城东政务新区为主，本案所处区域，认知度不高，形势比较严峻；

5.5.项目刚刚入市，认知度不高，周边配套欠缺，加上市场供应量不断地增加，所以本案的形势将更加严峻。

市场数据分析项目项目类别类别首开时间首开时间供应套数供应套数已售套数已售套数去化率去化率成交均价成交均价优惠措施优惠措施丽景广场丽景广场2014.4.251404028.6%3600认筹5000抵10000；

按揭98折，一次性97折碧水星城碧水星城2010.7.71647123074.7%3500一次性97折，按揭99折，总房款再优惠5888元。

香格里拉香格里拉2010.6.132000140070.0%多层3685小高层3400认筹2万抵3万，准时签约优惠5000元中央花园中央花园2010.7.74500390086.7%多层3500小高层3300两万抵四万；

首付30%再优惠99折，首付60%再优惠96折；

全额再优惠94折学府花园学府花园2013.10.3139322557.3%3500总房款减6000，一次性97折，按揭98折龙城壹号龙城壹号2013.11.2029819063.8%多层3600小高层3400总房款优惠10000，按揭99折，贷款98折欧陆风情园欧陆风情园2014.4.151418056.7%3090一万抵三万；

全额付款99折，按时签约再优惠2000元大观天下大观天下2013.9.942636986.6%3700一次性97折；

贷款98折；

7天内按时签约98折后再减3000元闵泰闵泰第一城第一城2014.4.181668249.4%3000一万抵三万团购再减3000；

全额付款：

打96折；

贷款99折公园世家公园世家2012.4.2471464189.8%4100一次性99折，其他无优惠合计：

合计：

/10425815766.4%市场多层均价：

市场多层均价：

3519各面积段去化分析项目项目类别类别90m去化率去化率90-100m去化率去化率100-120m去化率去化率1120m去化率去化率供应供应已售已售供应供应可售可售供应供应已售已售供应供应已售已售丽景广场丽景广场000281450.0%482041.7%48612.5%碧水星城碧水星城39826065.3%32024375.9%76761680.3%16211168.5%香格里拉香格里拉1115650.5%58950385.4%99868668.7%30215551.3%中央花园中央花园54637869.2%60054090.0%2554232090.8%83066279.8%学府花园学府花园00000039322557.3%000龙城壹号龙城壹号301550.0%352365.7%19114374.9%42921.4%欧陆风情园欧陆风情园000261557.7%855767.1%30826.7%大观天下大观天下1039592.2%12412096.8%14112487.9%583051.7%闵泰闵泰第一第一城城000582351.7%1085954.6%000公园世家公园世家14314198.6%19017290.5%21117683.4%17015289.4%合计：

133194571.0%1970165383.9%5496442674.41642113369.0%市场小结1.1.萧县住宅供应量大于购买力，总体供求关系约为10:

710:

7；

2.以90-120m三房为主力户型，约占萧县住宅总供应量的70%；

3.各项目折后均价多层在3000元/m-3700元/m左右，小高层3300-3400元/m左右，折后市场多层均价3519元/m；

小高层成交均价普遍比多层底200300元/m优惠折扣2-3万不等；

4.萧县客户购房比较实际，各项目均从价格和优惠刺激入手；

5.从各主要竞品成交数据来看，户型成交面积段主要集中在120平米以内；

6.2014年有新增土地供应项目，供应量将持续正价，供求关系将会更加失调，竞争也将更加激烈。

策略。

价格制定策略2定价策略定价策略宏观市场态势从市场分析看出萧县各项目折后均价多层在3000元/m-3700元/m左右，小高层3300-3400元/m左右，这些项目大多位于萧县东关政务新区，机关单位，学校教育，商业配套，交通等都比较便利，而本案处于萧县西关，刚刚入市，认知度不高，周边配套欠缺，加上市场供应量不断地增加，所以本案的形势比较严峻。

宏观政策分析国家调控政策层出不穷，政策高压逐步形成，政策间的叠加效应开始显现。

银行贷款额度降低，首付款增加，利率增高，审批速度较慢，导致回款速度变慢。

这些政策让房地产市场更加严峻。

定价原则微观市场比较法运用相类似的项目作为样本，通过对影响价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。

【比较因子选择原则】【比较因子选择原则】在具体的数量计算中，需全面考察比较各类比楼盘的诸多价值要素。

决定一个成熟市场（合理的买方市场）的成熟商品住宅项目的价值要素包括以下三类：

1、类比土地价值：

交通、环境、位置2、价值实现的宏观因素：

成熟度、居住氛围3、项目可提升价值判断：

户型、配套等价格制定策略小结1.1.项目在依据市场，观望政策的基础上，并遵循低开高走，小量推货的原则，利用价格杠杆，挤压去化的推售策略，引导客户意向，使客户各入其位，尽快促成销售。

加上本案打造的高端形象，建议一期中低价入市，塑造“高性价比”的口碑，这样更有利于后期的续销。

权重。

竞品选择及权重分配3市场权重比较竞品项目选择说明第一原则为选择同区同质项目，但因同区的同质项目有限，处于正常销售期、或释放价格的项目更是寥寥无几，应在更大范围内寻找价格标杆进行补充比对才能使结果更趋于客观，下述标准选择了几个代表项目作为参照对象。

q所处区域：

附近区域、萧县县城区域q规划性质：

多层、小高层q户型配比及面积：

整体以大户型的二居、三居为主q市场状态：

处于正常销售期q销售均价：

3000以上竞品项目选择说明市场价格比对过程确定竞品项目区域和项目因素与权重与项目权重汇总比较打分体系得出比较价格选取市场比对项目并确定项目的参照权重对竞品项目进行打分和权重累加同区同质项目不同区同质项目不同区不同质项目竞品选择及权重分配项目权重分配表项目项目权重权重备注备注丽景广场17%同区不同质，区位关联（虎山片区）碧水星城22%同区同质，分流项目客群闵泰第一城14%不同区同质，地段较偏，总价稍低中央花园16%不同区同质，产品类似，分流置业客群大观天下15%不同区同质，产品类似，分流置业客群公园世家16%不同区同质，分流项目部分客群合计100%/比价体系六大影响因素权重构成地段价值37楼体素质34环境设计6开发品牌8物业品牌8工程风险工程风险77合计：

100市场比较打分说明打分取值区间：

-55打分方式：

打本项目得分分值还原：

最终得分需要进行还原，即以汇总分值除以取值区间10【市场比较打分法说明】以竞争项目为参考，为本项目的各个权重打分。

在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。

打分取值区间：

-55，在价值类比中，以“0”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“0”则表明本项目差于类比对象、小于“0”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。

地段价值影响因素权重项目项目丽景广场丽景广场碧水星城碧水星城闵泰闵泰第一第一城城中央花园中央花园大观天下大观天下公园世家公园世家大项细项比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分环境21升值前瞻6%160016-3-18-3-18-3-18居住成熟度5%-2-10-2-1015-2-10-2-10-3-15景观价值5%00-2-1000-2-1000-3-15噪音影响3%131313000000楼盘昭示性2%120012-2-400-2-4交通路网交通6%-1-6-1-6-1-6000000车站附近3%-3-9-3-9-1-3000000配套小区自有配套4%14-3-1200-2-800-2-8社区外配套4%-3-12-3-1228-2-8-1-4-2-8合计37%-22-5615-58-32-68地段价值打分参考依据碧水星城靠近西站，配套、交通便利。

社区景观园林一般及靠近交通西路较为吵闹外，其他因素都较本项目有优势；

丽景广场位于交通路西侧，环境比较嘈杂，周边配套依托于碧水星城，相对完善；

闵泰第一城位置较项目偏远，周围生活配套较少但离萧县汽车总站较近；

大观天下地段较偏，不靠近交通干道，噪声小，但其位于萧县政务新区，周边教育，政府机关较完善；

中央花园位于政务新区，交通、商业配套相对完善，政务新区的发展逐渐趋于成熟；

公园世家位于萧县政务新区，周边教育、政府机关、交通配套都较为成熟，小区风格比较新颖，加上其花巨资开发的公园，在萧县备受欢迎；

楼体素质影响因素权重项目丽景广场丽景广场碧水星城碧水星城闵泰闵泰第一第一城城中央花园中央花园大观天下大观天下公园世家公园世家大项细项打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分规模8占地及总面积3%13-2-6-2-6-2-60013容积率3%130000000000车位比4%14001400-1-414设计9%主力户型5%15-1-5-1-5-1-5-1-5-1-5层高4%00-1-4-1-400-1-4-1-4几梯几户2%000000000000实用率4%1400000000-1-4形象6外观形象4%1400000000-2-8公共装修2%00-1-200-1-200-3-6会所3%面积及功能设施3%13-1-300130000合计34%26-20-11-10-13-20碧水星城、中央花园、大观天下及公园世家多层居多，打分较高，公园世家外立面较新颖，景观配套比较完善，景观、形象也比本项目高端。

环境设计影响因素权重项目丽景广场丽景广场碧水星城碧水星城闵泰闵泰第一第一城城中央花园中央花园大观天下大观天下公园世家公园世家比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分绿化率3%1313-1-3-1-313-1-3设计方案2%131313131313设计公司1%131313131313合计6%993393备注：

因为环境设计公司以及设计方案对项目的影响不大，并且目前对环境设计这项还无法去精确调研，包括本项目的也是未知，故以0分为标准。

开发品牌、物业管理影响因素权重项目丽景广场丽景广场碧水星城碧水星城闵泰闵泰第一第一城城中央花园中央花园大观天下大观天下公园世家公园世家比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分开发商5%-1-5-1-500-2-10-1-500承建商3%0000000000