精编版都市花园商住楼开发项目可行性研究报告代项目建议书Word文档下载推荐.docx

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第八章社会经济效益评价

第九章结论

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称：

都市花园小区商住楼建设开发项目

1.1.2项目承办单位名称：

xx开发有限公司

1.1.3承办单位负责人：

xx

1.1.4项目联系人：

1.1.5联系电话:

1.1.6项目建设地点：

xx社区

1.1.7项目建设性质：

新建

1.1.8承办单位概况

1.1.8.1随州市xx开发有限公司成立于2002年3月，公司注册资本1000万元，主要从事房地产开发和物业管理工作。

该公司现有人员78名，其中高级工程师8名，会计师3名，工程师35名，助理工程师22名，一般员工10名。

该公司具备开发10万平方米以内的房地产项目，有完善的管理机制，通过了ISO9000质量认证和ISO14000环保认证，能满足物业管理的要求。

1.1.8.2公司法定代表人xx，大学学历，多年从事金融、建筑工程和房地产开发，具有三级项目经理资质，有丰富的管理工作经验。

1.1.8.3该公司2001-2004年在随州开发了宏兴小区14000平方米、东园小区12000平方米、银河小区17000平方米、电信小区100000平方米，先后被随州市政府授予信得过企业和纳税大户称号。

2007年被招商引进到广水市，拟投资7000万元兴建都市花园小区。

1.1.9项目建设内容

1.1.9.1建筑面积5640平方米的商业铺面；

1.1.9.272360平方米的住宅楼。

1.2报告编制依据

1.2.1广水市“十一五”国民经济和社会发展规划纲要；

1.2.2国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》；

1.2.3国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）；

1.2.4《广水市鼓励外来客商投资的若干规定》;

1.2.5广水市人民政府关于都市花园建设问题的会议纪要；

1.2.6随州市xx开发有限公司与广水市工程咨询公司就本项目签订的委托书；

1.2.7随州市xx开发有限公司提供的其它资料。

1.3研究范围

本报告着重研究都市花园小区商住楼建设开发项目项目的建设背景、有利条件、建设内容、建设规模，并对建设项目的投资进行估算和效益分析，为项目业主和相关单位提供较准确的投资依据。

1.4编制的原则

1.4.1项目建设是提升城市品位、增强服务功能的需要；

1.4.2是繁荣地方经济、增强发展后劲、扩大社会就业的需要；

1.4.3项目建设符合广水市“十一五”国民经济和社会发展规划纲要。

1.5研究结论

该项目以科学发展观为指导，立足于广水市现有住宅现状，根据广水产业发展需要提出，项目实施可有效改善、提升城市基础设施条件，项目建设意义重大。

2.1项目建设的缘由

2.1.12004年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台了《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。

2.1.2自从广水市政府取消福利分房制度以来，个人购房数量骤增。

随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。

2.1.3广水自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来广水投资经商。

另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加，这些都为广水市的商品房消费市场增添了新的主力军。

2.1.4随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。

2005年广水市城镇居民人均可支配收入6677元，比上年增长9%;

年全市农民人均纯收入3002元，增长7%;

国内生产总值63.14亿元,比上年增长13.5%。

2006年城镇居民人均可支配收入7245元，比上年增长8.5％；

农民人均纯收入3330元，比上年增加328元，增长10.9％；

国内生产总值72.3亿元,比上年增长14.5%，增长速度创历史最好水平。

近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。

电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。

2.1.5旧城改造造成了需求量的增加。

鉴于广水中心老城区内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，2004年政府出台了新文件，禁止任何单位和个人在城区内建房，这给房地产开发提供了良好的市场环境。

2.2项目建设的必要性

2.2.1广水街道办事处位于武胜关南麓，春秋时期这里就形成集镇，称为城口。

1899年建广水火车站，民国初年设广水镇，1988年撤县建市，广水镇更名为广水办事处，2003年更名广水街道办事处。

全处国土面积70平方公里，总人口8.8万人，现辖11个社区居委会，10个行政村，有回、满、土家、朝鲜等5个少数民族。

　　2.2.2广水街道办事处先后被评为“全国乡镇企业东西部合作示范区”、“湖北省综合经济实力50强乡镇”、“湖北省基层组织建设六好乡镇党委”、“省级文明乡镇”、“省级星火技术密集区”和“省级乡镇企业示范工业园区”，连续四年蝉联“随州市社会经济综合实力第一名”。

2.2.3广水街道办事处历来是商贾云集之地，商贸发达，个体私营经济繁荣，初步形成了以中山十里长街为轴心的亿元民营经济带，有民营工商企业2000余家，已开发建成小商品、农特产品、工业品、养殖交易批发五大市场。

农业产业化格局基本形成，建成了蔬菜、果茶、水产养殖、畜禽养殖、花卉五大多种经营基地。

2.2.4近年来，广水街道办事处按照“小城镇、大战略，小城镇、大手笔，小城镇、大环境”的城镇建设理念，致力改善软硬环境，先后投资近2.5亿元完成了中山大道、桐柏大道、芦兴大道、东河大道、八一大道、公铁立交桥等十大公共设施建设工程，形成了以中山广场为标志，以中山绿岛为景点，以中山十里长街为轴心，“四纵五横”九条大（街）道为骨架的总体格局，为经济建设更快更好地发展奠定了坚实的基础。

2.2.5广水街道办事处的经济虽然步入了快车道，但是基础设施条件相对滞后，特别是房地产明显滞后，跟不上经济快速发展的需要。

随着生活水平的提高，人们对中高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类中高档住宅，加上该公司的宣传、销售也逐步成熟，深入人心，该项目的建成将会大大提升广水市对外形象。

3.1市场分析

3.1.1我市现有人口90万人，而政治、经济文化的中心——广水城区现有人口就高达9万人，而我市广水城区现有住宅面积仅只有90万平方米左右，人均居住面仅10平方米，这远远满足不了社会发展和日益提高的广大人民群众的物质及文化生活的需要。

另一方面，在广水城区现有住宅面积90万平方米中，有近60万平方米是八十年代或九十年代建造的，一是房屋陈旧、矮小，土地利用率极低；

二是设备、设施老化，使用功能不完善，无抗震消防能力，三是有少部分住房是其它用房改建的住宅用房，设计不合理，功能无法配套，以上状况与广水市城市发展规划要求极不协调。

为了改善我市城市建设的整体面貌，充分满足广大人民群众日益提高的物质及文化生活水平的需要，有效利用极其有限的城镇土地资源，根据广水市城市总体规划的要求，随州市xx开发有限公司拟在广水街道办事处西河社区桐柏大道以南处兴建集商业与居住于一体的综合性都市花园小区。

3.1.2都市花园小区商住楼建设开发项目是广水市政府招商引资的重点工程项目，得到了广水市直有各有关部门的大力支持。

3.1.3该项目是按照广水市城市发展规划需要而建设的项目，根据市政府有关规定，今后，广水街道办事处将不准新征地建设住宅楼，杜绝近郊村、居委会在规划区内道路旁的零星分散住宅建设，统一纳入全市进行综合开发。

3.1.4近两年随着广水市招商引资力度的加大,投资环境的优化,外来投资企业迅速增多,外出的人员大量回乡经商,广水城区人员迅猛增加，有力地带动了我市第三产业的发展，同时也给广水城区本来就紧张的住宅市场带来了更大的压力，再加上土地资源的日益紧张，给工作和生活带来诸多不便。

据初步统计，广水市广水城区现有常住人口8.8万人，按人均居住面25平方米计算，需住宅面积220万平方米，而广水城区现有住宅面积仅90万余平方米，不考虑城市人口增容，目前住宅缺口就达130万平方米，给住宅楼和商业楼的建设带来了巨大的商机。

3.1.5都市花园小区商住楼建设开发项目位于广水市广水街道办事处桐柏大道的南端，是广水城区的黄金地段，紧靠老城区,周围没有一处像样的住宅区。

可以预见，本类产品的推广、销售将会迅速占领市场。

3.2建设规模

3.2.1该项目占地面积31886平方米，总建筑面积78000平方米，其中住宅楼72360平方米，商业铺面5640平方米。

3.2.2绿化面积8220平方米，区间道2055平方米。

4.1自然条件

4.1.1项目区地理位置

广水街道办事处位于广水市腹地，素有“关内首镇”和“鄂北门户”之称，处界地理优越，东倚大别山，南眺江汉平原，中华山原始森林屏障西北，鸡公山文胜美景极目可见。

境内交通便捷，京广铁路线和107国道纵贯南北，京珠高速公路广水连接线横贯东西。

全处国土面积70平方公里，总人口8.8万人，辖11个社区。

历史悠久，交通便利、商贸活跃、经济发达。

4.1.2地质、地形

广水市地处桐柏山脉南麓、大别山脉西端,属低山丘陵地带。

地势北高南低，自北而南，山地、丘陵、岗地、沿河小块平原，依次分布。

山地占总面积的30.1%，丘陵占67.4%，平原占2.5%。

山地主要分布在西北和东北部，一般坡度为30°

至45°

，最高处大贵山海拨907.8米，相对高差在300至500米之间。

岗地主要分布在中部、南部及东南部，海拔一般在100米上下，坡度一般在15°

左右。

小块河谷平原主要分布在中部、西南及东南部，海拔一般在50米左右，最低处平林市水河床海拔37米，地势以鄂豫边界为脊干，以低山为屏障，丘陵岗地主体，由北向南逐渐倾斜，经横坡河的切割，形成岭谷平行并列的地貌景观。

4.1.3气候条件

4.1.3.1广水市为中纬度地区，属亚热带季风气候，具有四季分明，日照时间长，热量丰富，无霜期长，雨量充沛，雨热同期的气候特征。

4.1.3.2年平均气温13-16℃左右

4.1.3.3历年极端最高气温39.7℃

4.1.3.4历年极端最低气温-15℃

4.1.3.5全年无霜期平均为210-240天

4.1.3.6年日照小时1800-2300小时

4.1.3.7年平均降雨量948毫米

4.1.3.8主导风向以西北风为主,东北风次之

4.1.3.9平均风速为3.4m／s

4.1.3.10最大风速为26m／s

4.1.4水文

城区东西各有一条河流东河和西河，生活的主要水源是霞家河水库。

4.1.5地震

广水震属浅震，震源深度一般在8千米左右，震级亦不大，地震烈度为6度。

4.2社会经济条件

4.2.1社会经济条件

4.2.1.1社会环境条件广水位于湖北省北部偏东，因有全国八大名关之一的武胜关而名扬四海，素有“鄂北门户”之称。

全市国土面积2647平方公里，人口90万，辖17个乡镇办事