U+集市分析20170420PPT课件下载推荐.pptx

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U+集市以从未见过的生活美学集市，区别于普通的社区商业，它更像是一个生活和体验的嘉年华，没有菜市场的拥挤、凌乱、嘈杂，也没有超市的冰冷、单调、无趣。

它是整洁的、舒适的，是生气勃勃的、充满烟火气的，不只贩卖生活所需的蔬果鱼肉和服务，也贩卖独一无二的生活态度。

它的定位及规模？

定位于满足家庭生鲜、果蔬、干货、杂货零售、生活配套、小食等服务，以亲民、便捷、卫生、规范和时尚来吸引不同年龄层消费者；

作为城市先行者，U+集市想探寻一种更先进的生活方式，使得物品和物品、人和物品、人和人形成更和谐的关系，让审美深入每个家庭，让繁琐的事情变成享受，让城市爱上生活。

根据周边社区人口规模不一，可大小调整，一般大致在20003000为宜。

p功能及业态定位休闲：

美食：

社区U+集市商业功能生鲜果蔬干货面点生活配套精品零售休闲餐饮l各类生鲜水产、蔬菜、豆制品、水果、干货、面点、熟食及各类农副产品l便利报刊店、彩票店、五金店、家电维修、修锁疏通、跌打针灸；

干洗缝补、理发等l进口食品专卖店、日本进口食品专卖店等精品零食、鲜花水族、佛具花烛；

l特色餐饮、甜品西点早餐、快餐便当One：

可以借鉴的地方目录O2O时代Comingsoon.社区U+集市的商机和挑战最后公里社区O2O:

得大妈者得天下渠道下沉快渗透成本低服务落地易活体广告温情营销最后一公里配送服务盈利模式直营服务1、生鲜进销差价2、自营厨房加工收入3、配送中心代工服务平台服务1、合作电商返利2、会员费用3、代销产品返利4、品牌农产品入店费用平台服务1、合作电商返利2、会员费用3、代销产品返利4、品牌农产品入店费用社区服务1、社区配送服务2、社区广告服务3、社区活动促销、推广服务社区社区U+集市集市O2O核心要素核心要素技术性优势人性化服务消减传统商业不必要的流程损耗优化利润二次分配最大程度提升消费体验，满足客户需求社区集市社区集市电电商商社区社区集市实体集市实体劣势无限扩展交易便捷品类丰富营销灵活配送成本高时间成本高所见非所得自提为主时间成本低所见所得有限范围交易麻烦品类有限营销单一劣势优势线上线下打通供应链条互补融合打通信息链条优势社区U+电商O2O方案架构社区U+集市线上营销农场联盟线下服务电商平台微店+APP微信+微博网上预售产品展示社区推广上门服务源头控制品质保证生鲜直采流量导入会员共享品类补充One：

可以借鉴的地方目录p社区U+集市与传统菜市场的比较：

项目社区U+集市VS菜市场购物环境优VS差主要差异地面干净、卫生无异味，商品陈列美观、噪音可控，商家诚信度高且亲和力强、售后服务好、购物可积分VS环境较差、有异味和污水，货品凌乱、商家素质不高、售后困难可选择的多样性食品安全管理食品安全管理强；

消费者对整体集市管理信任度高商品价格灵活VS食品安全管理一般消费者投诉仅限于档铺本身，信任度低商品价格灵活规范经营与会员服务经营管理规范，有会员服务VS散养式管理，无会员概念电子支付自动贩卖等新科技运用集市统一引进、设置，紧跟科技发展，合理运用VS基本无此概念p社区U+集市与超市的比较：

项目社区U+集市VS超市生鲜区/生鲜超市购物环境环境优；

个体街坊式经营更亲民VS环境优员工责任心不如个体经营者主要差异传统市集与现代管理结合的模式，在保证商品品质与购物环境的基础上，提供丰富的商品、良好的售后及会员服务，并通过情景式环境的营造及商家一对一的服务，给消费者带来极佳的体验感VS商品丰富、售后较好，环境干净整洁但缺乏设计感、缺少街市的体验感开发商可接受度房产项目配套性强，面积小，工程条件要求低，付出成本低，可产生接近超市配套的销售溢价VS房产项目配套性强，面积大，工程条件要求高，付出成本大，可产生较大的销售溢价可选择的多样性食品安全管理多样性更丰富，业态更多，细分业态内商家多，有合理竞争，消费者选择性强；

食品安全管理强，商品价格灵活VS具有多样性，业态较多，细分业态内商家几乎垄断经营，消费者选择性低；

食品安全管理强规范经营与会员服务经营管理规范，有会员服务VS经营管理规范，有会员服务电子支付自动贩卖等新科技运用集市统一引进、设置，紧跟科技发展，合理运用VS大型超市依赖连锁系统的集团整体决策，缺乏灵活性，新增项目审批复杂，并缺少引进的必要性。

p社区U+集市与传统商铺的比较：

项目社区U+集市VS传统商铺商铺价格面积小、总价低、投资成本小，一个车位的钱买商铺，转手变现轻松。

VS面积大、总价高、投资成本大、转手变现难。

商铺业态前期统一规划业态，以民生消费的生鲜市场为主力业态，以其他生活及特色零售业态为辅，主力生鲜市场带来滚滚人流，生意做不停，现场九大主题超五星体验式购物环境，科技化购物系统，线上APP配送平台，社区实体店与互联网相结合，无惧电商冲击。

VS业态以社区生活配套以及传统零售为主，对地段及消费人口要求较高。

业态内部竞争激烈，传统零售业容易受到电商的冲击。

投资回报投资回报高（7.5%），回报周期短（13年），商业天天是旺季，前期租金稳定，后期租金高。

VS投资回报低，回报周期长，商家淡旺季明显，租金回报不稳定。

经营管理管销售、管装修、管招商、管运营、品牌主力店长期进驻，无招商空档期，即买即收租。

VS主要以销售未目的，前期招商较少，招商空窗期较长，后期运营管理较弱，商业自生自灭的可能性较大，经营风险大。

p社区新集市发展空间市场发展空间巨大社区新集市优点1、投资者：

项目新颖、面积小、投入少、经营灵活、招商难度低、坪效高、经营风险小、生存能力强；

2、消费者：

便民、生活业态覆盖全面、管理规范、卫生、购物环境优良，居民接受度高；

3、商家：

投资小、门槛低、月租低、风险小、收益快且稳定、解决就近就业问题；

4、开发商：

面积小，工程要求低，对于楼盘销售溢价有巨大帮助，开发商接受度高；

5、政府：

菜篮子工程，解决就业即消化剩余劳动力、便民工程，政绩工程，政府无投入无管理风险；

1、选址区域面广：

1公里范围内23万常住人口，即可支撑15002000；

5公里范围内58万常住人口，可容纳并满足2-3家社区新集市的生存与发展；

2、物业要求简单：

单层面积15003000，各项物业技术要求不高，远远低于超市要求，无油烟；

3、无供应链及物流限制：

所有城市无论大小，均可快速复制；

仅长沙近700万人口，其核心城区，保守估计亦可容纳发展至3050家，而其他行政区、各地级市、县及其他省市，发展空间巨大必受市场青睐One：

可以借鉴的地方目录p案例参考五江天街五江天街整个U+集市共分为九大主题空间，每块空间都承担不同的功能。

分为有机农场、塔莎果园、水产码头、第九区、约克小镇、稀区仓库、啤酒花园、巴士小站、长沙记忆九大功能区。

九大功能区几乎囊括了家庭生活所需的种种，除了食品和食材，药店、牙医、盲人推拿、理发店、零售饰品、母婴用品、家居杂品、五金维修等需求都被考虑在内，特设城市服务中心还可以为居民提供水电生活缴费等服务，堪称细致全面。

p案例参考五江天街有机农场有机农场靠近树木岭入口，是U+集市最大的业态区域，市场必经之地。

片区内共有摊位97个，铺位57个，面积集中在6-20，主营各类蔬菜、面点、豆制品、热卤和熟食。

设置有短促区进行特卖。

p案例参考五江天街水产码头水产码头紧临树木岭主入口，是U+集市最大的门户，昭示性极好。

片区内共有摊位20个，铺位26个，面积集中在10-40，主营各类河鲜、海鲜和水产品、海产品。

p案例参考五江天街巴士小站巴士小站靠近曲塘路主入口，位置优越。

片区内共有摊位44个，铺位36个，面积集中在7-20，主营母婴用品、儿童乐园、儿童用品、进口零食、零售饰品。

p案例参考五江天街塔莎果园塔莎果园位于市场中心区域，通达性高。

共有摊位41个，铺位17个，面积集中在7-20，主营各类时鲜水果、有机水果、进口水果。

p案例参考五江天街第九区第九区位于市场中心区域，出入方便。

共有摊位27个，铺位24个，面积集中在9-20，主营各类新鲜、猪肉、牛肉、羊肉、禽肉、狗肉及品牌冷鲜肉、速冻肉类。

p案例参考五江天街稀区仓库稀区仓库位于市场中心区域，靠近1楼百货区主电梯。

共有摊位33个，铺位63个，面积集中在8-20，主营炒货、副食、粮油和干货、茶叶、土特产等。

p案例参考五江天街烘焙公社烘焙公社紧邻曲塘路主入口，消费客群集中。

共有摊位10个，铺位19个，面积集中在10-30，主营面包、甜品和便利店等。

p案例参考五江天街长沙记忆长沙记忆长沙记忆位于市场东南角，紧邻两个主入口，是U+集市门户，昭示性极好。

共有摊位30个，铺位38个，面积集中在9-20，主营长沙特色小吃等。

p案例参考五江天街约克小镇约克小镇靠近1楼百货区电梯，人流量大。

共有铺位24个，面积集中在9-20，主营工艺品、干洗和特色服装等。

p长沙首家新街市王公塘新街市p案例参考香港小西湾“本湾市场”沙田“隆亨市集”传统市场风格传统档口的形式；

街坊邻居间式的亲切交流；

个体经营者认真负责；

时尚设计与怀旧经典的融合时尚感瞬间打破传统印象；

规划与管理规范、合理；

营造生活情怀极具代入感；

现代化服务体验电子支付系统；

i-Chicken视频购禽；

24小时水果自动贩卖机；

会员积分制；

p案例参考香港沙田“隆亨市场”p经营形象要素经营形象体验式、互动式、氛围营造；

生活方式与商品的链接；

经营服务者的规范化；

店铺形象统一规范设计时尚；

店铺内具有画面感；

设备设施齐全；

可以借鉴的地方目录p社区U+集市定位社区生鲜大厨房生鲜超市便民消费社区厨房电商对接点p社区U+集市品类线下生鲜为主，线上互补为辅果蔬水产品肉类自制零食面包鲜榨果汁熟食酒水冷饮p社区U+集市价值点新鲜l生鲜直采/直供l全程冷链l食在当季l食在当地l预售模式安全l流通环节少l生产透明化l全程可追溯l消费者保障便利l15分钟生活圈l品类丰富l线下下单l便捷支付l送货上门l代收/代加工实惠l天天特价l优质优价l支持团购l会员优惠p社区U+集市区域市场空间核算：

测算市场：

1、辐射总人口X人；

预估实际消费覆盖人口N人，按家庭人员4.5人/户，即覆盖N/4.5家庭；

2、N/4.5户家庭中，日均有30%的家庭日常来我项目消费，即（N/4.5）*0.3个家庭消费；

3、1个家庭日均消费80元（含节假日），即：

（N/4.5）*0.3户*80元/日*30日Y（市场月总销售额）4、租金占销售总额的5-10%，是商家可承受的比例区间，前期取5%核算，即Y/月*5%=Z（市场月租总额）A、Z万/1500（建面）“月租”元/月（建面坪效，含物业、空调能耗30元/月）B、单铺面价格：

Z/总铺数“平均单铺收益”元/月/个铺项目需求面积1500-3000层高运营区层高：

5米左右停车场：

可用层高2.4