湖北宜昌凯利合益路项目四方案分析世联PPT文档格式.ppt

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高层约22.6万，联排约1.2万，沿街底商约8000，幼儿园约2000，会所约2000本项目前提条件分析本项目前提条件分析项目在规划设计中必须重点思考（不限于此）的几个问题项目在规划设计中必须重点思考（不限于此）的几个问题n规划结构：

规划结构/空间布局是否有逻辑？

主轴、人/车行动线是否清晰等等？

n资源的利用：

建筑排布中是否充分利用外部山景、布局是否考虑价值的均衡？

n节奏的安排：

产品的排布及组团划分是否考虑各期开发的组合性、多样性？

n营销展示的安排：

能否营造良好的启动区展示？

向消费者充分传递本项目价值？

【定位回顾定位回顾】项目产品各阶段组合策略项目产品各阶段组合策略高开高走，首期不同产品组合高开高走，首期不同产品组合启动引爆市场，收官期以联排别墅最大化利润启动引爆市场，收官期以联排别墅最大化利润阶段产品目标阶段产品目标一期：

起势期一期：

起势期二期：

发展期二期：

发展期推出联排别墅、高层产品，启动立势高层产品，持续回现项目条件项目条件合益区域居住氛围一般，市场在售供应项目众多项目建立良好形象及口碑，规模已现，拥有强势竞争力三期：

收官期三期：

收官期推出市场稀缺的联排别墅依靠区域大盘形象及品牌，实现溢价、利润最大化，完美收官开发量开发量商业商业商业商业产品节奏产品节奏会所会所会所会所联排别墅联排别墅联排别墅联排别墅高层高层高层高层阶段配套投入阶段配套投入会所、沿街底商幼儿园、沿街底商联排别墅联排别墅联排别墅联排别墅本报告是严格保密的。

【定位回顾定位回顾】项目产品开发节奏项目产品开发节奏第一阶段第一阶段（约约1.51.5年年）第二阶段第二阶段（约约1.51.5年年）第三阶段第三阶段（约约1.51.5年年）第四阶段（约第四阶段（约0.50.5年）年）面积配比面积配比面积估算面积估算面积面积占比面积面积占比面积面积占比面积面积占比用地面积3.6万32%3.4万30%3.0万27%1.2万11%11.2万高层67,66827.3%76,17230.7%82,47933.2%91.1%226,319联排4,8001.9%7,2002.9%4.8%12,000商业3,5001.4%4,5001.8%3.2%8,000幼儿园2,0000.8%0.8%2,000地下车库5,00020%12,50050%7,50030%25,000计容建面75,96882,67282,4797,200248,319总建面80,96895,17289,9797,200273,319单位：

u一期规模：

住宅约72468（其中高层6.77万，联排4800），商业3500平米，地下车库5000平米；

【定位回顾定位回顾】一期户型配比：

参考市场畅销户型，以基本舒适为原则，实一期户型配比：

参考市场畅销户型，以基本舒适为原则，实用赠送为亮点，吸引主力改善型客户用赠送为亮点，吸引主力改善型客户项目一期户型配比项目一期户型配比产品形式产品形式面积面积（）赠送赠送赠送后户赠送后户型型赠送后面积赠送后面积（）套数比套数比客户客户作用作用二房二房85凸窗入户花园空中院馆经济三房10526%首次置业、改善需求细分需求，控总价，吸引一步到位大二房大二房105凸窗入户花园空中院馆舒适三房12532%改善需求主力客群的主流选择舒适三房舒适三房125凸窗入户花园空中院馆舒适3+1房15052%联排别墅联排别墅210-250（半）地下室、入户花园、大露台、前庭、后院、下沉式内庭院320-36020套高端客户提升项目形象阶段产品目标阶段产品目标一期：

起势期推出联排别墅、高层产品，启动立势项目条件项目条件合益区域居住氛围一般，市场在售供应项目众多客户演变客户演变前期立足中高端改善型客户及部分高端客户关键词：

实用性赠送本报告是严格保密的。

【定位回顾定位回顾】整体户型区间及配比原则：

以基本舒适为原则，整体户型区间及配比原则：

以基本舒适为原则，实用赠送为亮点，细分产品价值区间实用赠送为亮点，细分产品价值区间项目户型整体配比项目户型整体配比产品形式产品形式面积面积（）赠送赠送赠送后户赠送后户型型赠送后面积赠送后面积（）套数比套数比客户客户作用作用两房两房80凸窗两房10%首次置业、首次置业、改善需求改善需求控成本二房二房85凸窗入户花园空中院馆经济三房10515%细分需求，控总价，吸引一步到位大二房大二房105凸窗入户花园空中院馆舒适三房12540%改善需求改善需求主力客群的主流选择舒适三房舒适三房125凸窗入户花园空中院馆舒适3+1房15030%居住升级、居住升级、占有资源占有资源投资、投资、舒适四房舒适四房160凸窗入户花园空中院馆舒适4+1房180-1905%高价值产品，吸引高端客户联排别墅联排别墅（四房四房）210-250（半）地下室、入户花园、大露台、前庭、后院、下沉式内庭院320-36050套本报告是严格保密的。

针对首轮设计三套方案，世联将根据以下针对首轮设计三套方案，世联将根据以下KPIKPI体系进行评价分析体系进行评价分析11、规划结构的逻辑及其合理性、规划结构的逻辑及其合理性22、组团划分的合理性、组团划分的合理性33、单体排布的合理性、单体排布的合理性44、配套规划的合理性、配套规划的合理性55、地块资源的最优化使用、地块资源的最优化使用66、分期开发的合理性、分期开发的合理性77、启动区的合理性、启动区的合理性88、产品组合及配比、产品组合及配比99、产品布局价值均衡、产品布局价值均衡1010、营销展示和思维的体现、营销展示和思维的体现开发价值层面开发价值层面营销意识层面营销意识层面本报告是严格保密的。

方案方案11规划结构的逻辑及合理性规划结构的逻辑及合理性u景观体系完整，轴线清晰，利于项目展示；

u主轴上体现出“意大利台地园林”的布局特点；

u具备合理的车行、人行体系，出入口设置合理。

优势u容积率为2.28，总建面25.76万平米，超标近1万平米（规模相当于1栋高层）；

u减少1栋高层，将可能缓解单体排布的问题（将于后面给出调整建议）；

不足本报告是严格保密的。

方案方案11组团划分的合理性组团划分的合理性高层组团高层组团高层组团高层组团联排组团联排组团高层组团高层组团联排组团联排组团u建筑排布上，划分为五大组团；

u组团划分较为完整、纯粹，利于组合、分割进行销售。

优势1、北侧联排别墅组团私密性差，排布过于庄重，风情感较弱；

不足1本报告是严格保密的。

方案方案11单体排布的合理性单体排布的合理性1、北侧高层产品间距较窄，景观空间较为压抑；

2、南侧高层产品排布较密，阻挡楼王（尤其是西栋）的景观视觉通廊，降低楼王价值因方案因方案11超标，可减少超标，可减少11栋楼，栋楼，建议此处减少一栋楼，同时调整排布位置，建议此处减少一栋楼，同时调整排布位置，改善各高层景观面；

改善各高层景观面；

1233、北侧高层连点排布类似“一堵墙”，但因项目地块及指标限制，调整空间小；

不足减少减少11栋楼，改善栋楼，改善各高层景观面各高层景观面本报告是严格保密的。

方案方案11配套规划的合理性配套规划的合理性1、充分利用北侧临街价值排布沿街底商，符合前期定位思想；

2、幼儿园位置排布符合前期提出的建议，但其是否符合日照要求，须进一步确认；

3、会所位于内部，启动区难以展示，后期对外经营存在较大难度；

建议排布于主入口处。

优势213商业规模达商业规模达1.11.1万平米，超过前期定位的万平米，超过前期定位的80008000不足本报告是严格保密的。

方案方案11地块资源的最优化利用地块资源的最优化利用u建筑排布上，基本兼顾了对山体景观的占有；

u内部利用高差营造出意大利台地景观；

优势1、北侧第二排高层建筑排布山墙间距较小，使得北侧第一排建筑对山景占有度低；

2、南侧别墅组团内部水系过大，降低土地使用率；

因此组团山景价值较高，故无须营造过大规模的水系；

不足321本报告是严格保密的。

方案方案11分期开发合理性分期开发合理性一期一期四期四期三期三期二期二期一阶段一阶段二阶段二阶段三阶段三阶段四阶段四阶段住宅住宅高层、联排高层高层联排配套配套商业、会所商业、幼儿园u各组团的分布及划分，满足本项目高开高走的开发节奏：

首期以联排、高层住宅，组合部分商业配套、会所启动；

二期高层、商业、幼儿园，三期为高层，四期联排别墅收官；

优势此分期节奏为初步构思此分期节奏为初步构思本报告是严格保密的。

方案方案11启动区合理性、营销展示和思维的体现启动区合理性、营销展示和思维的体现启动区启动区u其组团的分布及划分，便于项目从左图中色框部分启动；

u核心展示区：

风情商业街、入口广场、会所、别墅等，有利于整个展示区的打造；

u产品组合：

包含高层、别墅、商业、会所等等，满足启动期多种产品组合入市的要求优势1、建议主入口适当往东偏移，为别墅组团营造适当的私密感；

2、该别墅组团的排布须予以调整，增强风情感、私密性；

3、会所位置调整至主入口处；

不足123本报告是严格保密的。

方案方案11产品产品/户型组合及配比、产品布局价值均衡户型组合及配比、产品布局价值均衡1、户型种类过于单一，完全未满足前期定位所提供方案的要求；

2、户型设计未体现“实用性赠送”的思想原则，部分户型的空中庭院主要为舒适型用途，无法作改成房间之用，无满足客户的实用型敏感需求；

3、方案中所提供的参考户型与左图图例中户型区间对应不上；

不足4、根据户型价值均衡的原则，景观较优位置应排布较大户型，以提升其市场实现；

方案一中，户型的分布，未对应于景观资源的分布；

方案一方案一KPIKPI体系体系优势优势不足不足开发开发价值价值层面层面规划结构的逻规划结构的逻辑及合理性辑及合理性p景观体系完整，轴线清晰，利于项目展示p主轴上体现出“意大利台地园林”布局特点p容积率为2.28，总建面25.76万平米，超标近1万平米p减少1栋高层，将可能缓解单体排布的问题组团划分的合组团划分的合理性理性p建筑排布上，划分为五大组团；

组团划分较为完整、纯粹，利于组合、分割进行销售p北侧别墅组团私密性差，排布过于庄重，风情感较差单体排布的合单体排布的合理性理性p北侧高层产品间距较窄，景观空间较为压抑；

p南侧高层产品排布较密，阻挡楼王（尤其是西栋）的景观视觉通廊，降低楼王价值配套规划的合配套规划的合理性理性p充分利用北侧临街价值排布沿街底商，符合前期定位思想p幼儿园位置排布符合前期提出的建议，但其是否符合日照要求，须进一步确认p会所位于内部，启动区难以展示，后期对外经营存在较大难度地块资源的最地块资源的最优化使用优化使用p建筑排布上，基本兼顾了对山体景观的占有；

p内部利用高差营造出意大利台地景观p北侧第二排高层建筑排布山墙间距较小，使得北侧第一排建筑对山景占有度低；

p南侧别墅组团内部水系过大，降低土地使用率；

分期开发合理分期开发合理性性p排布基本满足前期所定位的产品开发节奏启动区合理性启动区合理性p其组团的分布及划分，便于项目从左图中色框部分启动；

p核心展示区：

p产品组合：

包含高层、别墅、商业、会所等等，满足启动期多种产品组合入市的要求p建议主入口适当往东偏移，为别墅组团营造适当的私密感；

p该别墅组团的排布须予以调整，增