房地产公司成本控制要点经验总结PPT格式课件下载.ppt

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项目部负责1.1.合作开发合作开发合作方式符合集团要求，有利于北京公司；

项目部负责分成比例双赢原则；

项目部负责交房时间尽可能地延后交房，工程部负责交房标准不低于合同中交房标准项目部负责付款总额付款时间选择有利于公司利益的方式项目部负责项目部负责11/11/202242、规划环节成本控制要点、规划环节成本控制要点11/11/20225规划环节的成本控制规划环节的成本控制规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：

在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。

可以最大限度的减少事后变动带来的成本。

所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科基本原则是，周密规划，科基本原则是，周密规划，科基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。

学讨论，严格审批。

设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。

11/11/20226控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制1.1.规划方规划方案案

（1）可行性规划设计市场信息搜集和分析、市政状况信息分析、规划要点确立、可行性研究设计任务书、可行性设计变更设计部负责，项目、审算、销售部配合

（2）方案评审组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。

未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。

由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责（3）设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定设计部负责，工程部配合根据提交的设计成果进行投资估算审算部负责，设计部配合22、报批设、报批设计计

（1）设计方案根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书设计部负责，项目部、销售部协作方案设计招投标设计部方案设计评审招投标评审委员会

（2）报批注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整项目部负责，设计部配合33、扩初设、扩初设计计

（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整、设计要求、内部审核设计部负责，知会各部门

（2）成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算设计部与工程部负责制订经营指导书审算部负责（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标、专家评审、内部评审招投标评审委员会设计调整设计部负责11/11/2022744、桩基设计、桩基设计

（1）地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察设计部负责，工程部协助

（2）设计方案评审桩基设计2种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审（3）桩基施工图设计调整55、施工图设计、施工图设计1.施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。

设计部和工程部负责，其他部门协助1.报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。

项目部1.报施图1.审图2.施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商设计部负责，工程协助，知会销售部1.面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责，工程部协助控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制11/11/20228控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制66、销售包装设计、销售包装设计结合营销费用控制施工招投标77、装修方案设计、装修方案设计1.方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部负责，销售部协助1.材料设备选型成本方案市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备设计部负责制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析1.招投标制订设计任务书设计部负责，销售部协助评审招投标评审委员会11/11/20229控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制88、功能设计、功能设计

（1）小区建筑物功能的经济评估市场调研销售部负责有针对性扩充建筑物功能设计部负责，销售、工程部协助

（2）市政配套方案市政状况调研、争取政府有利条件项目部负责（3）环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额设计部负责，项目部协助招投标招投标评审委员会（4）智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制销售部负责招投标，寻找外部合作，争取双赢招投标小组组织，总经理负责（5）销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性设计部负责，工程部协助99、设计变更、设计变更

（1）设计调整费用

（2）设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行设计部负责，工程、销售部协助1010、材料设备、材料设备

（1）选型

（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装设计部负责，工程部协助（3）采购招投标招投标评审委员会其他费用其他费用物业管理完善费限额设计审算部11/11/2022103、招投标环节成本控制要点、招投标环节成本控制要点11/11/202211招投标环节的成本控制招投标环节的成本控制招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。

这个环这个环这个环这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。

节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。

11/11/202212控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制11、投标单位的、投标单位的选择选择

（1）资质

（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。

从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。

主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。

工程部负责工程监理招投标合同；

设计部负责设计、环境、装修招投标合同。

审算部负责材料设备招投标合同。

销售部负责营销、包装招投标合同。

招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导招投标评审委员会审核主管领导批准。

22、招投标文件、招投标文件各类合同的招投标书内容应包含：

（1）工期；

（2）工程造价或取费标准；

（3）质量要求；

（4）付款方式；

（5）招标范围；

（6）结算方式；

（7）验收标准；

（8）投标注意事项；

（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；

（10）接标时间；

（11）开标时间；

（12）定标方法；

（13）投标单位补充意见；

（14）标准合同条文；

（15）图纸、其他要求等。

主办部门起草、制定招投标标准文本1、工程部负责工程监理招投标合同；

2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。

3、审算部负责材料设备招投标合同。

4、销售部负责营销、包装招投标合同。

招投标工作组审核招投标评审委员会审核；

主管领导批准；

11/11/20221333、评标和定标、评标和定标

（1）技术性评标和定标

（2）经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责技术评标2、审算部负责经济标书的评标3、财务部负责审核广告包装费综合审核投标单位；

评定中标单位招投标评审委员会审核、评定。

主管领导批准控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制11/11/2022144、施工环节成本控制要点、施工环节成本控制要点11/11/202215施工环节的成本控制施工环节的成本控制施工环节的成本控制主要应注意两大方面施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变一个是因各种变一个是因各种变一个是因各种变更带来的费用更带来的费用更带来的费用更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。

另一个是材料、工程款的支付。

由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。

这一阶段进行成本控制时要注意各部这一阶段进行成本控制时要注意各部这一阶段进行成本控制时要注意各部这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。

门的及时沟通和良好合作。

11/11/202216控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制11、设计变更环节、设计变更环节

（1）变更评估项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。

加强施工前的审核工作。

全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。

各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。

审算部负责计算变更费用（含可能引起的索赔）。

甲方项目代表执行修改的工期评估。

审算部成本管理员负责计算变更后的成本现状。

（2）变更的审核签认根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。

经办部门？

设计变更通知单。

发生变更项目的负责人变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。

经办部门（3）变更的审批主管总经理审批后方可进行变更。

主管总经理22、施工现场签证、施工现场签证

（1）签证的必要性现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。

经办部门（设计部或工程部）

（2）签证的时限现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。

11/11/202217控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制（续）（续）22、施工现、施工现场签证场签证

（1）签证的工程量认真核对签证的工程量准确。

签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。

经办部门（设计部或工程部）

（2）签证的审批施工洽商通知单发生变更项目的负责人必须遵循“先洽后干”的原则。

在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。

主管总经理（3）签证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。

资料工程师33、审图、审图

（1）扩初图会审

（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审图纸多层次会审会签及审批制度。

各专业互审互签制度。

力争在开工前把图纸中的问题修改完。

甲方技术负责人11/11/20221844、总分包配合费、总分包配合费

（1）分包方式

（2）分包内容（3）分包的责任界定通过投标确定配合费。

应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。

甲方代表55