房地产估价理论与实务单元3PPT课件下载推荐.ppt
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（3）周围环境。
周围环境。
（4）居住人口数量。
居住人口数量。
2.我国土地的分类我国土地的分类土地利用现状分类国家标准采用一级、土地利用现状分类国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分二级两个层次的分类体系，共分12个一级个一级类、类、57个二级类。
个二级类。
根据土地利用现状分类，土地利用一级根据土地利用现状分类，土地利用一级类包括耕地、园地、林地、草地、商服用类包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。
地、水域及水利设施用地、其他土地。
3.1.2土地的特征1.商服用地的特征商服用地的特征
（1）最高出让使用年限最短。
最高出让使用年限最短。
（2）受节约集约用地原则限制。
受节约集约用地原则限制。
（3）土地利用价值高。
土地利用价值高。
（4）对区域的选择性强。
对区域的选择性强。
（5）比较适宜用收益法进行价格评估。
比较适宜用收益法进行价格评估。
（6）使用可逆性差。
使用可逆性差。
2.居住用地的特征居住用地的特征
（1）最高出让使用年限最长。
最高出让使用年限最长。
（3）是生活场所的必须载体。
是生活场所的必须载体。
（4）开发量大，需求量大。
开发量大，需求量大。
（5）区域选择要求高。
区域选择要求高。
3.工业用地的特征工业用地的特征
（1）节约集约利用性。
节约集约利用性。
（2）用地数量大，区域用地标准控制难。
用地数量大，区域用地标准控制难。
（3）用地布局不尽合理，区域间竞争激烈。
用地布局不尽合理，区域间竞争激烈。
（4）用地效益较低，但政绩、就业、税收等外部性收用地效益较低，但政绩、就业、税收等外部性收益高。
益高。
（5）不同区域、不同行业用地效益及集约程度差异性不同区域、不同行业用地效益及集约程度差异性大。
大。
（6）受土地宏观调控、产业政策调控影响大，工业地受土地宏观调控、产业政策调控影响大，工业地产市场管制难。
产市场管制难。
（7）工业用地上收益地价与市场地价呈剪刀差关系。
工业用地上收益地价与市场地价呈剪刀差关系。
4.交通运输用地的特征交通运输用地的特征
（1）用地性质单一。
用地性质单一。
（2）数量多，分布广。
数量多，分布广。
5.农用地的特征农用地的特征
（1）利用的永续性。
利用的永续性。
（2）生态利用性。
生态利用性。
（3）利用的相对粗放性。
利用的相对粗放性。
（4）利用逆转性。
利用逆转性。
课题课题22土地价格的内涵与分类土地价格的内涵与分类3.2.1土地价格的内涵v按照马克思的地租理论，土地价格是土地按照马克思的地租理论，土地价格是土地经济价值的反映，即地租的资本化。
在土经济价值的反映，即地租的资本化。
在土地市场中，土地价格也是土地权利和土地地市场中，土地价格也是土地权利和土地收益的购买价格，是土地所有者权益的体收益的购买价格，是土地所有者权益的体现。
现。
3.2.2土地价格的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同类型课题课题33土地价格评估土地价格评估3.3.1土地价格评估的主体与客体1.土地价格评估的主体土地价格评估的主体土地价格评估的主体包括供给主体、需求主体和协调主体。
土地价格评估的主体包括供给主体、需求主体和协调主体。
1）供给主体供给主体土地价格评估的供给主体是指由专业的土地估价人员组成的土地价格评估的供给主体是指由专业的土地估价人员组成的合法的土地估价机构。
合法的土地估价机构。
2）需求主体需求主体土地价格评估的需求主体一般以委托人的身份出现，概括起土地价格评估的需求主体一般以委托人的身份出现，概括起来主要有土地投资者、银行等金融机构和政府土地管理与来主要有土地投资者、银行等金融机构和政府土地管理与相关部门。
相关部门。
3）协调主体协调主体协调主体主要指政府相应的管理部门和估价师协会协调主体主要指政府相应的管理部门和估价师协会。
2.土地价格评估的客体土地价格评估的客体土地价格评估的客体是指待估宗地（估价对土地价格评估的客体是指待估宗地（估价对象）。
为合理确定待估宗地的市场价格，象）。
为合理确定待估宗地的市场价格，待估宗地的科学合理描述很重要。
一般来待估宗地的科学合理描述很重要。
一般来说，为了估价的需要，应对待估宗地的土说，为了估价的需要，应对待估宗地的土地登记状况、土地权利状况、土地利用状地登记状况、土地权利状况、土地利用状况进行表述况进行表述3.3.2土地价格评估的依据与效力1.土地价格评估的依据土地价格评估的依据
（1）土地价格土地价格评估必须以马克思关于评估必须以马克思关于土地价值土地价值和和价格价格理论理论的基本的基本思想思想作为指导。
作为指导。
（2）土地价格评估必须土地价格评估必须符合国家符合国家和和政府政府现行现行法律法律、法、法规的有关规定。
规的有关规定。
（3）土地价格评估必须自觉按社会主义土地价格评估必须自觉按社会主义市场经济规律市场经济规律办事。
办事。
（4）土地价格评估必须以保障国家和土地价格评估必须以保障国家和社会整体利益社会整体利益，保护保护土地使用权土地使用权交易交易双方的合法权益为基本出发双方的合法权益为基本出发点，切实保证土地价格评估的公正合理性，并使点，切实保证土地价格评估的公正合理性，并使其和国家的社会其和国家的社会经济发展目标经济发展目标相一致。
相一致。
2.土地价格评估的效力土地价格评估的效力
（1）估价报告是估价意见的专业凭证。
估价报告是估价意见的专业凭证。
（2）估价报告可作为经济活动过程中土地价值估价报告可作为经济活动过程中土地价值的法律证明。
的法律证明。
单元小结本本单元介元介绍了土地价格了土地价格评估的基本原理。
估的基本原理。
具体包括土地的分具体包括土地的分类和特征；
土地价格的内和特征；
土地价格的内涵与分涵与分类；
土地价格；
土地价格评估。
我国土地采用一估。
我国土地采用一级、二、二级两个两个层次的分次的分类体系，共分体系，共分12个一个一级类、57个二个二级类，不同用途的土地具有不，不同用途的土地具有不同的特征。
按照不同的划分同的特征。
按照不同的划分标准，土地价格准，土地价格可分可分为七大七大类。
土地价格。
土地价格评估的主体包括需估的主体包括需求主体、供求主体、供给主体和主体和协调主体，客体主要指主体，客体主要指待估宗地。
土地价格待估宗地。
土地价格评估估应依据充分，且具依据充分，且具有有专业凭凭证和法律和法律证明的效力。
明的效力。
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