城市升级与城市综合体开发PPT文件格式下载.ppt

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城市化是居民收入水平不断提高的过程。

城市化使得大批低收入居民群体转变为高收入居民群体，因此城市化过程又是一个市场不断扩张、对投资者吸引力不断增强的过程城市化是一个城市文明不断发展并向农村渗透和传播的过程。

城市化过程是人的整体素质不断提高的过程。

中国城市化进入加速期中国城市化进入加速期城乡一体化进程加速鼓励农民入城土地政策调整：

农村集体建设用地流转户籍政策改革社会保障体制改革：

城乡社保一体化1990-2010年年20年，中国城市新增近年，中国城市新增近1半人口，由半人口，由3亿增加到亿增加到6.2亿亿未来未来20年还将新增年还将新增3亿城市人口亿城市人口世界主要国家总人口美美国：

国：

3.0亿亿日日本：

本：

1.3亿亿俄俄罗罗斯：

斯：

1.4亿亿欧盟欧盟27国：

5.0亿亿法法国：

0.6亿亿英英国：

0.6亿亿德德国：

0.8亿亿意意大大利：

利：

0.6亿亿澳大利亚：

澳大利亚：

0.2亿亿房地产业拉动中国经济成长城市人口城市人口3亿亿4.6亿亿6亿亿8.4亿亿城市化率城市化率28%36%46%58%中国城市化是人类历史上最大的城市化中国城市化是人类历史上最大的城市化城市化率美美国：

85欧欧洲：

洲：

90日日本：

90澳大利亚澳大利亚：

75中国城市在升级中国城市在升级城市化进程不仅仅只是人口进入城市,更是城市升级的进程从工业城镇向城市升级从工业城镇向城市升级从中小城市向大城市升级从中小城市向大城市升级从单中心向城市多中心升级从单中心向城市多中心升级从行政城市向经济城市升级从行政城市向经济城市升级从中心城市向城市群升级从中心城市向城市群升级城市升级城市升级城市是区域经济的增长极大都市区并非地域行政管理单元，只是一种地理现象的客观存在城市单中心城市单中心城市多中心城市多中心城市群、城市带城市群、城市带工业城镇工业城镇都市圈：

市场化发展的结果都市圈：

市场化发展的结果中国的城市绝不仅仅只是北京、上海、广州、深圳一线城市。

中国城市化的主战场在二三线城市。

城市化也不仅表现在住宅楼和城市规模的扩张，更多是迎来了城市的功能升级。

这种城市功能的升级，建筑综合体在城市功能升级当中起到了核心的作用，拥有巨大的增长能量，将决定城市区域之间竞争城市升级与城市综合体开发城市升级与城市综合体开发1中国城市升级2城市建筑综合体城市建筑综合体3为城市创造价值综合体功能：

以下三种以上功能的复合。

Hotel酒店Office写字楼Parking停车场Shoppingmall购物中心Convention会议中心Apartment公寓城市综合体城市综合体HOPSCA是城市发展到一定阶段的产物是城市增长的发动机聚集、高效、复合、活力、地标带动城市功能的升级通胀背景下通胀背景下传统住宅开发模式难以为继传统住宅开发模式难以为继买地买地开发开发销售销售1.坐地生财，大盘开发靠土地增值获益受政策严控2.销售回款购地规模越来越小，位置越来越偏远3.快速开发，快速回款模式难以分享物业增值收益4.技术门槛低，竞争激烈的红海5.融资难度大，利润越来越低土地价格土地价格住宅项目住宅项目城市综合体城市综合体靠专业能力创造价值靠专业能力创造价值1.通过打造城市功能提升物业价值2.通过持有物业分享未来增值收益3.靠酒店打造形象,住宅平衡现金流4.通过商业持有与销售获取超额收益5.考验规划开发招商运营综合能力6.城市综合体融资与资本的高超运作持有物业持有物业土地价格土地价格综合体项目综合体项目持有物业的增值持有物业的增值项目本身的价值增值项目本身的价值增值1.降低综合商务成本城市规模扩大导致商务或消费活动的中间成本增加，如交通成本、选择成本等，综合体的功能集中本质上降低了社会的综合成本，具有额外价值。

2.系统有机化（1+12）不同于多功能建筑，不仅是数量与种类上的简单积累，是多个子系统的有机融合，各功能共生，局部好坏与整体大局息息相关。

城市综合体的价值城市综合体的价值3.核心区优势带来消费范围扩大尤其是市级商业区或商务区，商业地产项目的辐射半径超出普通项目，辐射区域的扩大带来高收益。

4.全天候运营每种功能有其特定的运行时间范围，综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。

尤其在市中心地区，综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善综合体的价值综合体的价值选址：

节点倾向城市资源的节点：

广场、地铁、商圈交通：

高可达性交通网络化，方式多样化：

私车、公交、地铁、出租建筑：

高密度聚集，高地价，高容积率客户群：

多样化需求多样，功能多样定位：

高端化区域内的相对高端，不一定最高综合体成功运营的共性综合体成功运营的共性1.大盘开发模式难度加大土地市场逐步规范，大宗土地的获取意味着大量的资金占用。

地产企业纷纷降低项目规模，以提高资产周转率。

政府多将土地化整为零，以避风险、加快城市建设速度。

2.开发种类、模式多元化可降低投资风险综合体开发，无论从位置、产品、客户群等方面，都体现了一定程度的多元化。

不像单一功能的建筑，如果该项功能市场不景气的话，就会面临危机。

大盘项目多为城乡结合部用地，各城市消费群体趋同，风险过于集中。

3.土地获取上可争取最大的优惠一个成功的综合体项目，可以带动整个区域的土地升值。

地方政府尤其是二三线城市，对城市综合体项目有较大的热情，所以在土地供应的条件与政策等方面，能够给予较大的优惠。

4.品牌建设的需要核心地段、标志性建筑更容易形成眼球经济，扩大品牌影响力。

品牌地产向城市综合体转型地产调控之下品牌地产向城市综合体转型地产调控之下地产开发商面临生存和转型，纷纷转向商业地产，开始走向二三线城市一线城市日趋成熟，二三线城市的综合体开发迎来快速发展的机遇相对于一线城市来讲，二三线城市升级的需求，为综合体的开发带来机遇。

处于综合体开发的起步期，升值潜力大。

土地取得成本相对低，价值提升空间大地方政府发展城市的强烈需求城市综合体城市综合体在二三线城市更具潜力在二三线城市更具潜力1.地段的选取城市核心区或其边缘：

最大限度的利用城市资源成熟的商业中心，但谨慎对待新商务中心（一般需较长的成熟期）2.物业的选择基本组合：

商业+公寓根据市场需求补充写字楼、酒店等功能3.持有物业规模公寓类产品全部出售商业部分自持，通常自持物业控制在项目总资产的20%综合体的开发策略综合体的开发策略从定位、设计、施工、营销、运营，全过程的多团队协作团队协作中外部资源比例高，要求开发企业有很强的资源整合能力决策变动的影响高于住宅项目，典型的牵一发而动全身，前期计划的周全更重要综合体开发管理规划综合体开发管理的特殊性综合体开发管理规划综合体开发管理的特殊性1.商业管理公司开发与运营环节同一化，避免前后理念差异建立长期合作关系，优先选择有商业品牌、拥有商业物业的公司2.酒店管理公司：

国际知名连锁酒店品牌3.规划设计团队：

具备商业、酒店设计经验4.写字楼及高端公寓物业管理5.其它专业化公司机电设备：

其优化对后期运营成本的影响巨大综合体开发综合体开发专业化团队的选择专业化团队的选择城市升级与城市综合体开发城市升级与城市综合体开发1中国城市升级2城市升级中的综合体开发3城市综合体城市综合体为城市创造价值为城市创造价值城市综合体城市综合体为城市创造价值为城市创造价值综合体地标性建筑，代表着城市时代精神的“城市名片”其公共空间的创新和商业功能的复合，决定着城市的未来发展和竞争实力。

城市综合体提升城市功能享受高效率的生活和工作，专业的开发和运营为城市创造价值阳光阳光100为城市创造价值为城市创造价值柳州阳光100城市广场（2007）70万m2柳州阳光100城市广场烟台阳光烟台阳光100城市广场城市广场55万万m2南宁阳光南宁阳光100上东国际（上东国际（2006）20万万m2潍坊阳光潍坊阳光100城市广场（城市广场（2010）100万万m2潍坊阳光潍坊阳光100城市广场城市广场潍坊阳光潍坊阳光100城市广场城市广场TheEnd！