北京南极星商业综合体规划建议PPT文档格式.ppt

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社区型商业项目、组团型大型商业明显分区大中型餐饮、娱乐等业态发展将逐步增多商务办公、商业配套服务也将成为南城区域发展重点之一南部商业环境南部商业环境北京整体商业环境针对北京市商业市场的市场容量以及市场现有供应量可以发现，北京市中心商业市场已经渐趋饱和状态各大开发商的2006年扩张计划所形成的巨大新增供应量，除了带来更为激烈的市场竞争外，还将促使北京市的商业市场格局产生新一轮的剧变北京经济开发区的商业体量还明显不足，不能满足当地消费需求结论结论北京整体商业环境新一轮市场淘汰过程开始大体量商业投放规模化联合开发，拓展盈利空间发展趋势发展趋势北京丰台经济开发区市场环境北京丰台经济开发区商业支撑欧尚集团1961年创立于法国北部著名的工业城市-里尔，是以经营大型超级市场为主的国际商业集团，世界500强中排名第199位，全球市大零售商之一北京丰台经济开发区商业支撑丰台区工商联大厦是北京市重点工程之一，经过了两年多的建设，投资2亿元，建筑面积5万多平米，属丰台区地标性建筑。

被全国工商联副主席孙晓华称赞为“全国首屈一指的工商联大厦”。

工商联大厦集交流、研讨、培训、商务于一体的综合写字楼，大厦占地6240，总建筑面积达到52439，地处西南四环交汇而成的金角之地。

北京丰台经济开发区商业支撑总占地面积：

65公顷总建筑面积：

120万平方米；

每栋面积1200至6000平米的总部楼500余座；

独体独栋、独立产权、独立冠名总面积约40000平方米五星级酒店面积约40000平方米商业配套设施；

共千余套每套面积约30平方米的总部小公寓总部基地总部基地北京丰台经济开发区商业支撑丰台独楼丰台独楼项目地址丰台科技园区航丰路4号项目位置四环到五环项目均价4000万元/套物业类型写字楼装修状况精装占地面积5338平方米建筑面积7144平方米开发商莆田武夷房地产开发有限公司北京丰台经济开发区商业支撑区域总户数区域总户数案名总户数宝丰小区500华林家园162看丹园248彩虹街区447鸿业兴园3565怡海花园2100亿城天筑518富锦嘉园3000北京国际花园200大溪地256未来城1054加来小镇（棉花城）265宝隆公寓600怡锦园1100南极星720总户数为14735户，按每户三至四人常规计算，长驻人口约4.4-5.9万人据不完全统计，该区域流动人口约为4-5万人区域总人口约为10万人北京丰台经济开发区商业发展趋势投资45亿元的总部基地给这个区域带来了巨大的商业机会投资40亿元的国际汽车博览城看中了区域潜力正在大兴土木招商地产投资20亿准备开发的项目，已规划完毕，近两年入市由国美投资40亿元的国美商都和全球高科技体验中心，充分证明了这个区域的发展潜力北京丰台经济开发区商业发展趋势国际汽车博览城国际汽车博览城总建筑面积65万平方米地上52万平方米地下13万平方米汽车博物馆建筑面积4.7万平方米商业项目建筑面积60.3万平方米主要经营业态：

品牌展示馆、销售馆、商务区、汽车主题公园等预计于2007年年底建成开馆北京丰台经济开发区商业发展趋势国美商都国美商都（全球高科技体验中心）（全球高科技体验中心）国美置业有限公司投资40亿元，在丰台区科技总部新区核心商务区兴建“全球高科技体验中心”，其中设立10万平方米的“世界电子电器高科技体验中心”，并建造3万平方米的国美电器音像商场，它将成为国美电器连锁中最大的旗舰店北京丰台经济开发区商业发展结论目前西部提出以发展大规模购物中心的发展模式先发制人，形成影响范围较大的商业圈。

而南部地区随土地资源的优势突击，以及城市交通和市政设施的进一步改善，也正稳步发展。

北京未来的商业地产发展方向重点在集众多功能于一体的社区商业服务中心，侧重于大众的消费型商业。

本区域商业、商务发展潜力巨大，目前国美商都和汽车博览城还在建设期，而本案已具备招商条件，所以，目前这个时间段正符合我项目的发展，应抓紧目前有利时机，快速完成招商任务。

第二部分对前期招商情况的思考宠物用品市场引进宠物用品市场所需要具备的条件区域条件交通条件商务氛围条件居住人口层次条件宠物用品市场引进宠物用品市场需要具备的条件分析区域条件交通条件商业氛围条件居住人口层次条件区域尚未发展到成熟阶段，属于初级阶段交通条件通畅，到达便捷周边商业氛围还不够居住人群未达到一定层次标准宠物用品市场引进宠物用品市场需要具备的条件分析比重区域条件占比交通条件占比商业氛围条件占比居住人口层次条件占比宠物用品市场占比最重的是居住人口条件此项需要较长时间才能发展完善，所以得出如下结论宠物用品市场目前引进宠物用品市场不符合本区域目前的实际情况目前引进宠物用品市场不符合本区域目前的实际情况电脑城引进电脑城所需要具备的条件区域条件交通条件商业氛围条件办公物业条件电脑城引进电脑城需要具备的条件分析区域条件交通条件商业氛围条件办公物业条件区域尚未发展到成熟阶段，属于初级阶段交通条件通畅，到达便捷商业氛围还不够办公物业条件尚可,紧邻总部基地,需求人群有一定基础引进电脑城需要具备的条件分析比重区域条件占比交通条件占比商业氛围条件占比办公物业条件电脑城占比最重的是区域条件和办公物业条件此两项中区域条件较差，而办公物业条件有一定基础，所以得出如下结论电脑城在本区域有一定基础，但还需要一段时间的发展在本区域有一定基础，但还需要一段时间的发展电脑城大型购物中心引进大型购物中心所需要具备的条件区域条件交通条件商业氛围条件居住人口条件引进大型购物中心需要具备的条件分析区域条件交通条件商业氛围条件居住人口条件区域尚未发展到成熟阶段，属于初级阶段交通条件通畅，到达便捷商业氛围还不够居住人口数量不足，目前不能达到大型购物中心的要求大型购物中心引进大型购物中心需要具备的条件分析比重区域条件占比交通条件占比商业氛围条件占比大型购物中心居住人口条件占比占比最重的是区域人口条件区域人口数量的增加还需要一到两年时间，所以得出如下结论大型购物中心目前居住人口数量不足以支撑大型购物中心的消费目前居住人口数量不足以支撑大型购物中心的消费大型购物中心本区域暂时不支持引进较大型专业市场及大、本区域暂时不支持引进较大型专业市场及大、中型购物中心。

中型购物中心。

对前期招商情况思考后的结论所以，对本案的业态规划如下第三部分商业业态规划一层超市、餐厅、零售店二层歌厅、康体中心三、四层经济型酒店商商业业业业态态规规划划第三部分业态规划（一层）超市餐饮零售店第三部分业态规划（一层）超市选取原则超市选取原则超市选取原则超市选取原则由于本区域不支持大型购物卖场,所以建议选择中小型超市,目的为满足周边人群生活基础用品的需求比较适合的超市有物美、福客隆、好邻居、顺天府等小型超市第三部分业态规划（一层）餐饮选取原则餐饮选取原则餐饮选取原则餐饮选取原则本区域建议引进一些价美物廉的餐饮公司，例如大鸭梨、太熟悉、金佰万、永和豆浆、马兰拉面等第三部分业态规划（一层）零售店选取原则零售店选取原则零售店选取原则零售店选取原则零售店在选取中主要弥补区域不足，分为两种方式，一种是整体出租，例如开眼镜店、药店和电讯器材店；

第二种是打散了出租，例如美容美发、干洗店、花店、影楼和口腔诊所等物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接商场要求有一定面积的广场超市商户选址条件超市商户选址条件对产品的要求对产品的要求至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米对停车场的要求对停车场的要求市政电源为双回呼或环网供电提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱配备完善的给排水系统安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期其它要求其它要求沃尔玛沃尔玛乐购超市乐购超市旺市百利旺市百利华润万佳华润万佳欧培德欧培德北京华联北京华联华泰超市华泰超市国美电器国美电器佳联超市佳联超市家和超市家和超市利客隆连锁总店利客隆连锁总店华润万家华润万家苏宁电器苏宁电器家乐福家乐福麦德龙麦德龙普尔斯马特普尔斯马特家世界家世界欧尚欧尚好又多好又多新一佳新一佳大润发大润发上海联华上海联华易初莲花易初莲花万客隆万客隆人人乐人人乐农工商农工商华业行超市商户资源华业行超市商户资源商业中心或次中心区域，餐饮集中地区或大型居住区内及周边商业中心或次中心区域，餐饮集中地区或大型居住区内及周边良好的可见性和到达性，良好的可见性和到达性，地址方便寻找，交通便利地址方便寻找，交通便利有独立停车场有独立停车场（车位车位50个个）或周围具备便利的停车条件或周围具备便利的停车条件有足够的营业面积和空间，使用面积不小于有足够的营业面积和空间，使用面积不小于150平方米平方米比较规整的店面外形比较规整的店面外形最好为底层，具备独立的门位及门厅，商业大厦内的餐饮楼层亦可最好为底层，具备独立的门位及门厅，商业大厦内的餐饮楼层亦可有配套的广告位有配套的广告位,有足够空间可放置各类宣传灯箱广告有足够空间可放置各类宣传灯箱广告水电气三通，并具备布置排污、油烟处理、空调等设备的空间，水电气三通，并具备布置排污、油烟处理、空调等设备的空间，具备上具备上水（有用水指标水（有用水指标300吨吨500吨）、下水（符合当地环境保护部门排放吨）、下水（符合当地环境保护部门排放标准或能够提供市政部门同意的排污管道接口）标准或能够提供市政部门同意的排污管道接口）及相应的用电指标及相应的用电指标有充足库房及商用中央空调核定制冷量有充足库房及商用中央空调核定制冷量具备符合消防部门规定的防火设施具备符合消防部门规定的防火设施为规避投资风险，没有房屋产权证书、临建房屋、在拆迁范围之内的为规避投资风险，没有房屋产权证书、临建房屋、在拆迁范围之内的房屋，均不合适开设特房屋，均不合适开设特许经营店。

许经营店。

餐饮商户选址条件餐饮商户选址条件中式餐饮中式餐饮金山城中畅海洋宫餐饮有限公司中侨潮州酒楼北京潮香味美食服务中心申煜华景苑食府华龙不夜天潮州海鲜金佰万佰金瀚中餐厅金岛潮州餐厅叙福楼酒家翅都饮食有限责任公司海阳宫