世联如何当好房地产新军的参谋官PPT资料.ppt
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关系关系目目标：
需求：
问题；
缺乏先；
缺乏先进房地房地产思思维企企业背景；
背景；
目目标；
需求；
企企业背景；
4本报告是严格保密的。
世联服务的地产新军企业扫描世联服务的地产新军企业扫描开开发商商重庆旭庆房地产开发有重庆旭庆房地产开发有限公司限公司七匹狼七匹狼实业晋江万祥置晋江万祥置业有限公司有限公司烟台大地房地烟台大地房地产开开发有有限公司限公司广西中广西中强强置置业投投资有限有限公司公司所在城市所在城市重重庆晋江晋江烟台烟台贵港港项目名称目名称江湾国际花都项目江湾国际花都项目万祥万祥滨海新城海新城项目目贵族城族城项目目中中强强贵港港项目目项目占地目占地5555万万23.3223.32万万10801080亩亩570570亩亩项目目类型型住宅、酒店住宅、酒店住宅住宅住宅住宅住宅住宅服服务阶段段规划方案市划方案市场论证及及调整建整建议、营销策略策略规划方案市划方案市场论证及及调整建整建议旧旧项目改造目改造、物、物业发展建展建议、营销定位及定位及发展展战略略、物、物业发展建展建议、营销开开发商特征描商特征描述述企企业背景；
关系土地获取；
关系目目标；
利；
利润需求；
快速回款需求；
快速回款问题；
管理不；
管理不规范，范，老板一人老板一人说了算，了算，过于关注于关注项目目细节企企业背景；
服装是支背景；
服装是支柱柱产业土地获取；
利润、区域复、区域复兴需求；
资金金压力大、力大、陌生区域大陌生区域大盘开开发企企业背景；
转手项目土地获取；
转手项目目目标；
旧；
旧项目改造，目改造，需求；
保姆式全方位需求；
保姆式全方位服服务问题；
烂尾尾项目改造，目改造，项目重新定位入市；
目重新定位入市；
管理不管理不规范范企企业背景；
纺织品品产业为主主土地获取土地获取:
市场渠道市场渠道目目标；
风险规避，利避，利润最大化最大化需求；
全方位服需求；
全方位服务问题；
缺乏；
缺乏经验、没、没有成熟有成熟团队、小市、小市场大大项目、价格突破困目、价格突破困难5本报告是严格保密的。
世联服务的地产新军企业扫描世联服务的地产新军企业扫描开开发商商香港香港风水隆水隆新新华地地产徽商地徽商地产合肥金大地合肥金大地所在城市所在城市无无锡合肥合肥合肥合肥重重庆项目名称目名称圣芭芭拉圣芭芭拉新新华学府学府城市庭院城市庭院金地国金地国际城城项目占地目占地4040万平米万平米13.813.8万平米万平米99万万项目目类型型住宅住宅住宅、公寓住宅、公寓住宅住宅住宅、公寓、商住宅、公寓、商业服服务阶段段营销顾问营销顾问营销顾问营销顾问开开发商特征描商特征描述述企企业背景：
以背景：
以ItIt产品品生生产销售售为主主业土地土地获取：
拍取：
拍卖目目标：
利：
利润需求：
指需求：
指导性服性服务，方向把握方向把握问题：
有：
有营销情情结，管理混乱、没有管理混乱、没有专业团队、主、主观企企业背景：
以教育背景：
以教育产品品为主主业土地获取：
关系土地获取：
关系目目标：
打造第二支柱：
打造第二支柱产业需求：
建立新需求：
建立新华地地产品牌品牌问题：
执行力弱、行力弱、经营模式固化、模式固化、计划性划性弱弱企企业背景：
无支柱背景：
无支柱产业土地获取：
合作开发土地获取：
合作开发目目标；
保姆式服需求；
保姆式服务、帮助帮助执行行问题：
内部架构混乱、：
内部架构混乱、资金运作不成熟、忽金运作不成熟、忽视销售、售、资金运作能金运作能力弱力弱企企业背景背景:
无支柱无支柱产业土地获取；
利润、项目品目品牌建立牌建立需求；
代理式需求；
代理式顾问服服务、协助决策助决策问题；
快速膨；
快速膨胀，没，没有企有企业的的战略考略考虑、架构混乱、无架构混乱、无资金金积累累6本报告是严格保密的。
新军房地产企业特点速描新军房地产企业特点速描u关键词关键词经验不足关系取地第二产业发展利润最大化架构混乱流程混乱p基于房地产市场高额利润的驱使和一定的地方关系基础而进入本行业，对房地产项目没有足够的开发经验p大部分企业已经拥有自己的支柱产业，拥有一定的资金来源，期望开拓房地产市场，构建本企业的另一产业p关注项目开发风险，对现金流和利润有很高的要求p获取的土地多处于二三线城市，专业人才的缺失成为企业的最大瓶颈，没有团队意识p习惯沿用原有企业的经营架构和模式，不能适应房地产开发企业的矛盾突出，经常会出现大老板说了算的非正规管理模式p管理层决策能力不足，执行层推进能力弱p决策层容易落入执行细节，对项目开发流程没有统筹意识7本报告是严格保密的。
地产新军的成长之路发展与困惑的遭遇战8本报告是严格保密的。
开发商容易进入的误区开发商容易进入的误区误区一：
误区一：
我有关系，我怕谁？
“关系地产”时代已经结束，中国房地产的规范化进程正在加快误区二：
误区二：
受销售情结影响，过于关注营销环节而忽视了产品本身误区三：
误区三：
企业盲目多元化，没有稳定现金流产业的多元化会导致资金链的随时断裂误区四：
误区四：
忽视企业研发能力的提升，对于行业长远发展来说，产品研发的价值丝毫不亚于“土地”和“资金”误区五：
误区五：
盲目扩张，无视风险的全国扩张必将带来资金的严重压力，顺驰地产就真实的说明了盲目追求速度就等于追逐死亡。
误区六：
产品单一，随着国家对90平米和70%的限制，足以说明了以住宅开发为主的黄金时代已经过去，房地产企业需要向商业地产、旅游地产、休闲地产、教育地产、体育地产、工业地产等发展9本报告是严格保密的。
误区七：
融资开发，随着国际政策的更加规范，企业自有资金从30%调至35%，导致很多资金不足的企业不得不出让土地误区八：
误区八：
漠视未来，开发商往往只关注一个项目的拿地、立项、设计、施工、销售周期。
售楼处撤销之日，就是企业死亡之时。
往往未来对企业的发展会起到至关重要的作用误区九：
误区九：
财大气粗，忽略利润和成本管理的重要性误区十：
误区十：
积重难返，对待现代企业管理制度态度暖昧误区十一：
误区十一：
天马行空，漠视计划和目标管理误区十二：
误区十二：
息事宁人，对客户的过度维权行为一味退让误区十三：
误区十三：
华而不实，人力资源管理与房地产实际业务脱节开发商容易进入的误区开发商容易进入的误区10本报告是严格保密的。
老牌开发企业尚且危机四伏，新军力量何去何从？
面对高利润，是按兵不动还是勇者无畏向利润进军，抵御风险，如履薄冰向利润进军，抵御风险，如履薄冰六大关键战役，一决输赢六大关键战役，一决输赢11本报告是严格保密的。
发展的遭遇战之发展的遭遇战之流程问题流程问题土地获取定位规划营销工程施工u低成本、高利润驱使下获取土地，缺少前期研判u对于项目后期开发风险预估不足u地块通常存在硬伤，且不具备位置优势u对市场有简单认识，但是缺少系统思考u缺乏对专业公司的整合能力，容易被引导u缺失对专业公司的评价能力u专业能力不足导致决策力较弱u施工成本高u工程质量把控不足u工程进度控制力弱u规划的不断调整导致的反复施工增加施工成本u有营销情结，为了营销而营销往往无法达到预期的目标u忽视销售部门u计划性差，喜欢创意营销u对地产营销认知度低u一切以回款为第一目标u开发流程的规范管理是开发商有效把控项目的关键u从土地获取到产品设计，最后进入市场销售，每个环节都不可忽视，而且环环相扣u首次开发企业在这四个阶段会被众多问题困扰，往往知道关键步骤，但是对各个步骤的关键点缺乏认知。
不能统筹监管关键节点并解决关键问题，项目往往会遇到障碍，无法顺利推进流程认知有限流程认知有限l知道关键步骤l但对各步骤衔接缺乏认知l对具体细节欠缺敏感度12本报告是严格保密的。
发展的遭遇战之发展的遭遇战之架构问题架构问题u非科学的组织架构必然导致较弱的管理能力u企业在发展的初期阶段一般都是边做边摸索，内部管理极不完善u层级和职责的混乱管理导致内部意见不统一，决策只能依赖于关键人物老板执行层执行层执行层问题模式一：
问题模式一：
老板啥都管，一人说了算问题模式二：
问题模式二：
老板关注大方向职业经理人对老板负责，集权式管理老板职业经理人执行层执行层执行层u沿用原有产业的管理模式u对项目期望值高，但缺乏足够的信心u老板的学习欲望极强u企业资金能力有限u企业有较现代的管理理念u有过开发经历，对项目有一定的把控能力u有具备较高专业素质的人员承担项目管理工作XX13本报告是严格保密的。
发展的遭遇战之发展的遭遇战之人的问题人的问题u专业人才缺失始终成为企业发展的瓶颈，人才的问题也始终伴随存在于项目开发的整个过程当中u企业在项目开发初期也通常不会关注对专业团队的组建和培养u专业能力的薄弱最终导致了决策能力的薄弱企业内部管理不够成熟非一线城市开发无储备土地后续开发专专业业人人才才缺缺失失招人，用人，留人是三大关键招人，用人，留人是三大关键人的问题制约了项目和企业的快速发展人的问题制约了项目和企业的快速发展14本报告是严格保密的。
发展的遭遇战之发展的遭遇战之资金问题资金问题u企业用于开发的自有资金有限，因此对项目启动有时间要求，对销售回款也有现金流要求u项目启动初期开发商往往只关注回款，现金流和高利润一度成为项目后期开发的命脉。
保证稳定的现金流成为项目开发初期的核心问题，开发商生死一线，如何安全度过这个危险期？
u企业容易被较低的地价冲昏头脑，对后续的资金风险缺乏预期u成本意识过强导致项目营销价值发挥有限，无法做到利润最大化15本报告是严格保密的。
发展的遭遇战之发展的遭遇战之开发理念问题开发理念问题缺乏市场分析能力，没有市场概缺乏市场分析能力，没有市场概念，抓不准开发的关键问题念，抓不准开发的关键问题聘请当地有开发经验的员工以顾问形式聘请外部人员开发商领导的自身想法迷信世联，认为世迷信世联，认为世联方案解决一切联方案解决一切对外部建议疑心对外部建议疑心很重，犹豫不决很重，犹豫不决有什么问题？
有什么问题？
使世联承担过多难以承担的责任使世联方案迟迟得不到完善落实16本报告是严格保密的。
发展的遭遇战之发展
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