第十二章物业资产管理优质PPT.ppt

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房地产价值最大化特点：

物业管理和设施管理以运行管理为主资产管理和投资组合管理以策略性管理为主一、物业管理：

是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合来确保建筑环境的正常运行确保建筑环境的正常运行。

物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。

对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。

二、设施管理：

是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。

设施管理是融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程学的交叉学科。

设施管理的传统服务主要集中在设施的运行管理与维护，目前已扩展到业主所需要的空间环境上。

设施管理的具体工作内容：

制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理和设施报告等。

三、资产管理制定物业管理、设施管理的策略计划，以满足组合投资管理者对资产价值最大化的要求。

主要工作包括：

制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司的工作，协助物业管理公司与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

四、房地产组合投资管理涉及的范围：

确定物业投资者或业主的计划目标、评估资产管理公司的绩效、审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，管理资产以实现组合投资收益的最大化，就新购物业或处置物业作出决策。

与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制订并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理。

第二节第二节物业管理的内容物业管理的内容复杂的收益性物业管理工作内容：

制定管理计划加强市场宣传以提升物业租金制定租金收取办法物业的维修养护安全保卫协调业主与租户的关系组织与控制一、制定管理计划的内容确立目标检查物业质量状况形成租金方案和出租策略提出包括管理费在内的物业管理预算签订物业管理委托合同物业管理记录和控制。

第三节写字楼物业管理一、写字楼的分类分类标准：

位置、自然或质量状况、收益能力甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼二、写字楼分类过程中要考虑的因素位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布局、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、租户类型二、写字楼分类过程中需要考虑的因素位置交通方便性声望或形象建筑形式大堂电梯走廊写字楼室内空间布置为租户提供的服务建筑设备系统物业管理水平租户类型三、写字楼租户的选择租户的商业信誉和财务状况所需面积的大小需要提供的物业管理服务四、写字楼租金的确定建筑面积可出租面积：

出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积出租单元内建筑面积：

包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数（RU系数），实际划归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，但在计算租金时要将该单元内建筑面积再乘以RU系数例：

物业出租过程中的租金一般是指（）的租金.A建筑面积B作用面积C可出租面可出租面积D居住面积

（一）计算可出租或可使用面积

（二）基础租金与市场租金租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额基础租金和市场租金物业管理人员在确定各写字楼出租单元的租金时，常用位置较好的出租单元之超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收人，使整栋写字楼建筑的平均租金保持在稍高于基础租金水平上（三）出租单元的面积规划和室内装修出租单元的面积规划：

考虑租户规模、组织架构、偏好与品位、需要安装的设备和财务支付能力五、写字楼物业的租约与租约谈判净租：

当所有的经营费用均由租户直接分担时毛租：

业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括进这些费用代收代缴的费用越多，基础租金就越低写字楼物业“毛租”时的租金很高，因为业主要从所收租金中支付所有的经营费用；

采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用第四节零售商业物业管理一、零售商业物业分析

（一）零售商业物业分类零售商业物业的分类依据：

建筑规模、经营商品的特点、商业辐射区域的范围三个方面。

六种常分的类型：

1.区域购物中心:

10万平方米以上2.市级购物中心：

3万平方米以上3.地区购物商场：

1-3万平方米4.居住区商场：

3000-10000平方米5.邻里商店：

小于3000，一般500-1000平方米6.特色商店二、零售商业物业租户的选择声誉、财务能力、组合与位置分配、需要的服务三、零售商业物业的租金

（一）基础租金：

又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。

基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。

（二）百分比租金：

以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。

由于该类租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动，所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分（三）代收代缴费用和净租约四、零售商业物业的租约

（一）关于每一承租单元的用途

（二）限制经营内容相似的用户（三）限制组户在一定的地域范围内重复设店（四）营业时间（五）公用面积的维护（六）公告、标志和图形（七）折让优惠（八）其他条款例如，某承租人的基础租金为10万元月，如果营业额的作为百分比租金，则只有当月营业额超过200万元（10万元5200万元）时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。

当然，如果零售商的月营业额低于200万元，则仍按10万元月的基本租金收租。

每月200万元的营业额为自然平衡点如果零售商在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为10万元加上超出自然平衡点的营业额乘以5（在本案例中，50万元的5为25万元），故该月应缴纳的租金总额为125万元。

人为平衡点和自然平衡点下表列举了50年代美国一些重要的承租户类型和租金的关系承租户抵押保证金（$ft2）百分比租金百货商店1.523小型百货商店0.751.5255超级市场1.25212风味食品、面包店、熟食店、肉店、色店5657糖果店干果店56610综合商店1236服装店24一5小服装店25610全国连钮级装店4童装6五交化商店17545家具和家庭装饰店175246餐饮店175347服务设施比较低10第五节物业管理费用的测算与财务报告

（一）现金流1、潜在毛租金收入：

物业可以获取的最大租金收入等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积2、空置和收租损失3、其他收入4、有效毛收入：

潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入5、经营费用：

除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用6、净经营收人：

净经营收入有效毛收人一经营费用7、抵押贷款还本付息一、收益性物业经营状况的评估税前现金流净经营收入一抵押贷款还本付息税后现金流税前现金流一准备金一所得税综上所述，收益性物业管理中的现金流为：

潜在毛租金收入减去：

空置和收租损失加上：

其他收入等于：

有效毛收入减去：

经营费用等于：

净经营收入减去：

抵押贷款还本付息等于：

税前现金流减去：

准备金减去：

所得税等于：

税后现金流二、收益性物业管理中的经营费用定义：

是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税和法律费用等也属于经营费用的范畴。

分析目的：

踪经营费用的目的主要是为了制定成本支出预算，控制经营费用支出的数量。

经营费用具体项目人工费：

物业管理的人工费包括工资、补贴、福利和国家或地方政府要求缴纳的社会保险费（如医疗、养老、失业保险）、统筹费、公积金（如住房公积金）等。

公共设施设备日常运行、维修及保养费：

该项费用在物业经营费用中占较大比例，且分项较多。

主要包括：

维修与保养费。

室内装修费；

生活用水和污水排放；

能源费；

康乐设施费；

杂项费用。

绿地管理清洁卫生保安费用办公费固定资产折旧费不可预见费法定税费企业管理费及利润保险费房产税