农村房屋权属的法律问题优质PPT.ppt

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nn一、双方责任：

一、双方责任：

nn11、乙方进入施工工地现场，甲方必须负责乙方进入施工工地现场，甲方必须负责三通一平工作，建筑用电距离不超过三通一平工作，建筑用电距离不超过300300米，电水米，电水路由甲方负责，所需的水电费由乙方支付。

路由甲方负责，所需的水电费由乙方支付。

nn22、甲方负责解决施工人员临时住处，所产甲方负责解决施工人员临时住处，所产生的费用由乙房负责。

生的费用由乙房负责。

nn33、甲方负责提供相应不底于甲方负责提供相应不底于9090平方有效图平方有效图纸，图纸上有双方签字，不能随便更改，如需要纸，图纸上有双方签字，不能随便更改，如需要更改双方商量后同意甲方要负责所造成的损失。

更改双方商量后同意甲方要负责所造成的损失。

增加的合同外的工程部分，甲乙双方谈好价格后增加的合同外的工程部分，甲乙双方谈好价格后再订合同方能进行施工。

再订合同方能进行施工。

nn二、施工要求二、施工要求二、施工要求二、施工要求地工基础：

深度地工基础：

深度7070公分公分宽度宽度6060公分公分里面宽度里面宽度4040公分公分墙体外墙墙体外墙3.73.7内墙内墙2.42.4砌筑时内外错缝一般采用水泥沙砌筑时内外错缝一般采用水泥沙浆浆强度要达到强度要达到（150（150号号）.）.四角有构造柱四角有构造柱四角和内样交换处一四角和内样交换处一般要求般要求8080公分公分配两根配两根66毫米拉接筋毫米拉接筋沙浆的饱满度必须要达到沙浆的饱满度必须要达到三一砌筑法三一砌筑法（一快砖一快砖一铲灰一铲灰一挤揉一挤揉）并使用前必须把砖潜水湿并使用前必须把砖潜水湿润润圈圈过梁：

过梁高度不低于过梁：

过梁高度不低于1212公分，钢筋直径不宜小于公分，钢筋直径不宜小于1010毫米，刚箍直径不低于毫米，刚箍直径不低于66毫米，最大距不宜超过毫米，最大距不宜超过250250毫米，毫米，圈梁高度不低于圈梁高度不低于200200毫米上下圈梁毫米上下圈梁屋顶先脚板，钢筋不宜屋顶先脚板，钢筋不宜1212毫米，距离毫米，距离1616公分，混淋土公分，混淋土150150级交标号屋面炉灰前面高度级交标号屋面炉灰前面高度2525公分，后面公分，后面1515公分，炉灰上公分，炉灰上面面55公分混淋土，公分混淋土，22公分沙浆抹广公分沙浆抹广抹墙里外水泥沙浆抹广抹墙里外水泥沙浆抹广1/31/3地板砖地板砖60606060黑白由甲方自选定价黑白由甲方自选定价1010元一块，如造过元一块，如造过1010元由甲方自付，砖黑白由甲方自选卫生间墙砖，不低于元由甲方自付，砖黑白由甲方自选卫生间墙砖，不低于1.81.8元，墙内刷房池涂料，电线用元，墙内刷房池涂料，电线用44平米铜芯线，每件房一只热平米铜芯线，每件房一只热光灯光灯插座一只插座一只开关一只。

开关一只。

门窗：

内门用实木门，窗户。

塑钢海螺牌外门，防盗内门用实木门，窗户。

塑钢海螺牌外门，防盗门，乙方施工时要保证质量。

在施工过程中甲已双方互相协门，乙方施工时要保证质量。

在施工过程中甲已双方互相协商商室内自来水，下水管由乙方负责室内自来水，下水管由乙方负责交工日期交工日期开工起开工起4040天完工天完工（不包括刷涂料不包括刷涂料）一一.付款方式付款方式开工付开工付40%40%，土墙砌好付，土墙砌好付40%40%，刷涂料前付，刷涂料前付40%40%，70%70%交交工一次付清。

还声誉工一次付清。

还声誉%一年维修给清。

一年维修给清。

经双方协议如下：

甲方甲方乙方乙方二、施工损害案件所涉及的法律法规一、农村建房是承揽关系还是雇佣关系的认定在农村建房过程中一旦发生事故，对于建房属于承揽关系还是雇佣关系成为认定责任的前提和关键。

因为在法律上，承揽关系和雇佣关系的法律后果具有原则性的差别。

如果属于雇佣关系，个体工匠在雇佣活动中受伤，雇主应该承担赔偿责任。

如果属于承揽关系，个体工匠在承揽活动中受伤，定作人不承担赔偿责任，除非定作人存在选任或指示的过失。

因此发生人身伤害事故，个体工匠方往往主张按雇佣关系承担责任，而建房户则往往以承揽关系进行抗辩。

而在实务中，由于承揽人在完成工作中也必须付出一定的劳动，这一点与雇佣关系中雇员付出劳动义务如出一辙，并且在农村建房中，即使是承揽活动，建房户往往在建房中也有指示和管理活动，有的甚至自己参与建房，并提供相应的工具等。

因此如何区分承揽关系和雇佣关系是审理农村建房纠纷的难点。

承揽关系是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的法律关系，承揽人应当以自己的设备、技术和劳力，独立完成主要工作，其标的是工作成果。

雇佣关系是指受雇人提供劳务，雇佣人给付报酬的法律关系，以提供劳务为标的，受雇人只要按照雇佣人的指示提供了劳务，而无须再问劳务是否产生了雇佣人可期望的结果，受雇人就有权要求雇佣人给付报酬。

1.承揽关系与雇佣关系的区别，在于：

当事人之间是否存在控制、支配和从属关系；

是否由一方指定工作场所、提供劳动工具或设备、限定工作时间；

是定期给付劳动报酬还是一次性结算劳动报酬；

是继续性提供劳务还是一次性提供劳动成果；

当事人一方提供的劳动是其独立的业务或者经营活动还是构成相对方的业务和经营活动的组成部分。

2.在目前农村建房中，雇佣关系和承揽关系均存在，并且常存在两者并存情况。

在雇佣关系中，往往由建房户雇佣个体工匠和个别帮工进行施工，施工材料、施工工具等由建房户提供，个体工匠只负责提供劳务，而且雇佣关系中，在农村雇员往往在建房户家吃饭，建房户按日支付固定的劳务费。

在目前农村建房中，雇佣关系和承揽关系均存在，并且常存在两者并存情况。

而对于承揽关系，农村建房主要存在两种形式：

一种是“大包工”，一种是“小包工”。

“大包工”一般是建房户自己备好原材料后，一切施工过程建房户不再参与。

“小包工”是建房户自己备好原材料交给施工方施工，施工过程中建房户根据不同情况也有不同程度的参与，对施工方往往还进行指挥、安排、监督、管理，如提供劳动工具，在包工队人力不够时，有的建房户还要请人帮忙。

在实务中大包工的法律关系较好认定，而对于小包工与雇佣关系的区别较难认定。

遇到这种情况，应该综合分析多种因素，并结合案件的具体情况予以认定。

如果当事人之间存在控制、支配和从属关系，由一方指定工作场所，提供劳动工具或设备，限定工作时间，所提供的仅仅是劳务，所支付的报酬也仅仅是劳动力的价格，可以认定为雇佣，反之则是承揽。

二、农村建房时发生人身伤亡事故的责任承担在农村建房过程中发生人身伤亡事故，如果仅存在单一的法律关系，只要确定属于承揽关系还是雇佣关系，责任问题就不难确定。

但在现实建房过程中，往往承揽关系和雇佣关系并存，此时如何确定责任人成为难点。

如甲将农村建房整个工程包给乙施工，乙又雇佣丙干活，在干活过程中，丙受伤。

在此种情况下，应弄清所有当事人之间的法律关系，再确定各方当事人有无责任。

在本案中，甲与乙之间系承揽关系，乙与丙之间系雇佣关系。

丙在施工过程中受伤，乙作为其雇主应该承担责任。

那么甲作为建房户是否应该承担相应的责任？

根据最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第十一条第二款的规定，雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。

可见如果雇主应该具备而没有具备相应的资质或者安全条件，建房户则存在选任过失，应该承担连带责任，反之，建房户则不需承担责任。

但是“相应的安全生产条件”缺乏一个直观的标准，现有法律并没有规定从事农村私人住宅的承建方应当具有何种安全生产条件，国务院建设工程安全生产管理条例也明确规定农村自建低层住宅不适用该条例，作为建房户根本无法确定该承建方是否具有相应的安全生产条件，因此该条件在司法实务中不具有可操作性。

那么农村建房是否需要相应的资质？

我国建筑法第二十六条第一款规定，“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。

”第八十三条第三款规定，“抢险救灾及其其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。

”而根据原村镇建筑工匠从业资格管理办法第12条规定，和现行有效的建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见第三条第三项规定，农民自建低层住宅范围仅限于二层及二层以下房屋及设施的建设。

另外村庄和集镇规划建设管理条例第二十三条规定，在村庄、集镇规划区内从事建筑施工的个体工匠除承担房屋修缮外，须按有关规定办理施工资质审批手续。

但依据该条例制定的规范村镇建筑工匠资质、对村镇房屋建筑活动进行管理的村镇建筑工匠从业资格管理办法又被废止，此外再无相关的配套规定。

到现在为止，只有前建设部制定的关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见作为政策指导，而无强制约束力。

因此，目前国家并没有对农村建筑资质作出明确规定，即使有些许规定，在操作上缺少相应的程序性的规定和权利义务责任的约束，从现实意义上讲，也无法达到预期效果。

所以农民自建低层住宅的建筑活动不适用建筑法，不适用建筑法就不能要求施工队具备建筑资质。

另外对于二层以上的农民私人住宅，由于其规模小，工程零星，对于施工单位来说利润小，有资质的施工单位谁都不愿意到乡下去干小活。

而农民为节省建筑成本，往往请无建筑资质的个体包工头建造住房，而且这种现象比较普遍，如果都要求需要规范的施工资质，也不符合农村实际。

因此,对于此种情况，已经领取工匠资格证的农村个体工匠可以承建。

三、农村建房存在质量问题的责任承担三、农村建房存在质量问题的责任承担个体工匠在施工过程中，由于房屋质量问题导致建房户损失的，个体工匠是否应该承担责任，以及承担多大的责任。

对此，亦应区分承揽关系和雇佣关系两种情况。

1.双方为承揽关系时，根据中华人民共和国合同法第二百六十二条的规定，承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。

承揽人的瑕疵担保责任是一种法定责任，也是一种无过错责任，只要工作成果存在瑕疵，不管承揽人有无过错，都要承担责任。

2.双方为雇佣关系时,个体工匠因施工质量问题造成建房户财产损失的，个体工匠是否应该承担相应的责任，如甲雇佣乙为其新房铺设地砖，甲在铺设过程中已发现部分空鼓现象，并向乙提出，乙认为是正常现象未予注意，铺完后几天内发现更多地砖存在空鼓现象，甲委托鉴定机构进行鉴定，结果空鼓率为60%，空鼓现象是因为乙未按规范规定的施工要点进行操作。

为此甲重新雇人进行返工修复，花费修复费用15000元，现甲要求乙赔偿其损失15000元。

对于雇员造成雇主财产损失是否应该承担责任法律没有明文规定。

最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第九条第一款的规定，雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任，雇员因故意或重大过失致人损害的，应当与雇主承担连带赔偿责任。

雇主承担连带赔偿责任的，可以向雇员追偿。

根据该条的规定，雇员在致第三人财产损害的，并且根据该条的规定，雇员在致第三人财产损害的，并且雇员存在故意或重大过失时，雇员