万科地产成本培训系列之设计版144245729PPT文件格式下载.ppt

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大项。

qq开开开开发发发发成成成成本本本本：

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开开开开发发发发成成成成本本本本=土土土土地地地地获获获获得得得得价款价款价款价款+建造成本建造成本建造成本建造成本+开发间接费开发间接费开发间接费开发间接费qq完完完完全全全全成成成成本本本本：

完完完完全全全全成成成成本本本本=开开开开发发发发成成成成本本本本+期期期期间间间间费费费费用用用用。

完完完完全全全全成成成成本中不包含营业税金。

本中不包含营业税金。

qq项项项项目目目目成成成成本本本本：

在在在在未未未未特特特特别别别别说说说说明明明明时时时时，一一一一般般般般指指指指项项项项目目目目的的的的“开开开开发发发发成本成本成本成本”。

关于成本的几个概念关于成本的几个概念二、万科的二、万科的成本构成成本构成关于成本的几个概念关于成本的几个概念序号序号成本科目成本科目一一土地获得价款土地获得价款三三主体建筑工程费主体建筑工程费二二开发前期准备费开发前期准备费四四主体安装工程费主体安装工程费五五社区管网工程费社区管网工程费六六园林环境工程费园林环境工程费七七配套设施费配套设施费八八开发间接费开发间接费1.1.土地获得价款土地获得价款：

交给人民政府的地价、市交给人民政府的地价、市政配套设施的使用费、政配套设施的使用费、红线红线以外道路、水、以外道路、水、电、气、通讯等建造费、地块内各种建筑物电、气、通讯等建造费、地块内各种建筑物的拆迁及苗木补偿费用。

的拆迁及苗木补偿费用。

2.2.开发前期准备费开发前期准备费：

土地勘测勘察费、设计土地勘测勘察费、设计费、政府说要交但可以少交或不交的费用、费、政府说要交但可以少交或不交的费用、水电煤气增容费、临时设施水电煤气增容费、临时设施（道路、围板、办道路、围板、办公室公室）建造费、场地平整建造费、场地平整（土方平衡土方平衡）、临时水临时水电费用。

电费用。

关于成本的几个概念关于成本的几个概念3.3.主体建安工程费主体建安工程费：

基础、柱梁板、墙、门基础、柱梁板、墙、门窗、装修、给排水、消防、暖气、天然窗、装修、给排水、消防、暖气、天然（煤煤）气、开关插座、电灯、电话、电视、宽带、气、开关插座、电灯、电话、电视、宽带、对讲、电梯等的费用。

对讲、电梯等的费用。

4.4.社区管网工程费社区管网工程费：

园区内的给排水、消防、园区内的给排水、消防、暖气、天然暖气、天然（煤煤）气、电气、智能化系统等管气、电气、智能化系统等管线、设备的费用。

线、设备的费用。

关于成本的几个概念关于成本的几个概念5.5.园林环境工程费园林环境工程费：

园区内花花草草、山山园区内花花草草、山山水水、道路、广场、雕塑、围墙、儿童玩具、水水、道路、广场、雕塑、围墙、儿童玩具、灯具、背景音乐、标识牌、垃圾桶、坐椅等灯具、背景音乐、标识牌、垃圾桶、坐椅等的费用。

的费用。

6.6.配套设施费配套设施费：

居委会、派出所、托儿所、居委会、派出所、托儿所、小中学、设备房、会所、游泳池、球场、公小中学、设备房、会所、游泳池、球场、公交站等的费用。

交站等的费用。

关于成本的几个概念关于成本的几个概念7.7.开发间接费开发间接费：

工程管理费、销售设施建造工程管理费、销售设施建造费用费用（样板房、售楼处、广告牌、临时销售环样板房、售楼处、广告牌、临时销售环境）境）、银行利息、物业基金、空房物业管理银行利息、物业基金、空房物业管理费。

费。

关于成本的几个概念关于成本的几个概念以上是万科项目开发成本构成，把以上是万科项目开发成本构成，把公司公司的管理费用、营业的管理费用、营业（销售销售）费用、财务费用费用、财务费用包含在内就构成项目包含在内就构成项目全成本全成本。

关于成本的几个概念关于成本的几个概念三、设计大师的成本意识三、设计大师的成本意识？

1.1.我们是干啥的？

我们是干啥的？

关于成本的几个概念关于成本的几个概念非也！

房地产非也！

房地产商商商商。

政府机关？

慈善机构？

设计院？

2.2.万科的理念万科的理念关于成本的几个概念关于成本的几个概念省钱等于赚钱省钱等于赚钱省钱等于赚钱省钱等于赚钱成本管理不等于省钱成本管理不等于省钱成本管理不等于省钱成本管理不等于省钱成本管理的宗旨：

成本管理的宗旨：

以经济合理性最大的以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势并形成行业成本优势。

关于成本的几个概念关于成本的几个概念产品观产品观？

在一定成本前提下为客户在一定成本前提下为客户提供最大化的价值提供最大化的价值3.3.价值价值VS价格价格关于成本的几个概念关于成本的几个概念性价比性价比SatisfactionValue/CostVCVCVCVCVC如如何何S？

关于成本的几个概念关于成本的几个概念4.4.有效成本有效成本VS无效成本无效成本YC:

能形成有效产品或提升价值、促进营销有能形成有效产品或提升价值、促进营销有积极作用的成本费用。

积极作用的成本费用。

WC:

房地产项目实施过程中产生的对形成产品、房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，属于费用浪费提升价值、促进营销没有作用，属于费用浪费的成本。

的成本。

关于成本的几个概念关于成本的几个概念设计环节涉及的无效成本设计环节涉及的无效成本原因原因现象现象事例事例设计失误设计失误拆除和重建拆除和重建后期加固与补强后期加固与补强花城中央步道种植池花城中央步道种植池500500高拆除高拆除改为改为300300高由拆除改为高由拆除改为200200高。

高。

设计保守设计保守经济性不合理经济性不合理多层建筑假设在砼含量合理前提多层建筑假设在砼含量合理前提下，其合理的钢筋含量为下，其合理的钢筋含量为55kg/m255kg/m2，最终设计量为最终设计量为70kg/m270kg/m2。

则可认为其中则可认为其中15kg/m215kg/m2的钢筋的钢筋用量为无效成本。

用量为无效成本。

设计效果设计效果把握不准把握不准拆除与重建拆除与重建花城一期别墅外墙涂料更改颜色，花城一期别墅外墙涂料更改颜色，费用增加费用增加57.357.3万元。

万元。

城花项目部展示厅第一次装修与城花项目部展示厅第一次装修与设想风格不协调，拆除、重新装设想风格不协调，拆除、重新装修，约修，约1010万元。

事例均由武汉公司提供事例均由武汉公司提供关于成本的几个概念关于成本的几个概念原因原因现象现象事例事例设计变更下达设计变更下达不及时不及时拆除与重拆除与重建建金洋公司在已施工阳台栏杆金洋公司在已施工阳台栏杆190190米米后，接到设计变更要求拆除，金后，接到设计变更要求拆除，金洋公司提出了洋公司提出了18620.0018620.00元的赔偿元的赔偿要求，经协商，赔偿其要求，经协商，赔偿其11万元。

材料、施工工材料、施工工艺选择不当艺选择不当拆除与重拆除与重建建花城一期室外空调百叶、栏杆锈花城一期室外空调百叶、栏杆锈蚀严重，可能发生全部更新费用。

蚀严重，可能发生全部更新费用。

多工序设计图多工序设计图矛盾矛盾拆除与重拆除与重建建一期牡丹苑、百合苑给水井设计一期牡丹苑、百合苑给水井设计在私家花园中，后拆除。

在私家花园中，后拆除。

信息沟通不畅信息沟通不畅资金浪费资金浪费城花营销大厅增加大量费用采用城花营销大厅增加大量费用采用清水砼，但装修设计中，又进行清水砼，但装修设计中，又进行大面积吊顶，使清水砼没有发挥大面积吊顶，使清水砼没有发挥效果，造成浪费。

效果，造成浪费。

事例均由武汉公司提供事例均由武汉公司提供一、一、责任成本责任成本1.1.为何为何成本管理的一些手法成本管理的一些手法将目标成本按照设计、工程、项目发展、将目标成本按照设计、工程、项目发展、营销、成本等不同责任主体进行划分，通过营销、成本等不同责任主体进行划分，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。

保证整体成本的合理性和先进性。

目的：

令全员实施自觉的成本管理行为。

2.2.设计部门责任成本设计部门责任成本成本管理的一些手法成本管理的一些手法目标：

目标：

11、建造内容、建筑形式合理化、建造内容、建筑形式合理化22、结构指标合理化及施工图质量、结构指标合理化及施工图质量构成：

构成：

序号序号项目项目反馈指标反馈指标目标目标1设计费设计费每每M2设计费设计费目标成本目标成本2施工图设计施工图设计每每M2钢筋含量、每钢筋含量、每M2砼含量砼含量3设计变更设计变更变更造价比率变更造价比率3%3%4园林环境费园林环境费每每M2园林环境费、总成本园林环境费、总成本目标成本目标成本二、二、设计中的成本管理设计中的成本管理成本管理的一些手法成本管理的一些手法11、几个原则：

、几个原则：

从公司经营角度考虑新产品新技术应用；

经过一定时间经过一定时间（一、二、一、二、期期）的市场培育的市场培育和客户引导后，获得客户的认同，不降低项目选择和客户引导后，获得客户的认同，不降低项目选择常规产品和技术的利润率。

常规产品和技术的利润率。

新技术和新产品应是成熟的、可靠的，不应给新技术和新产品应是成熟的、可靠的，不应给公司后续经营带来潜在的风险和成本。

如新型防水公司后续经营带来潜在的风险和成本。

如新型防水材料。

材料。

二、二、设计中的成本管理设计中的成本管理成本管理的一些手法成本管理的一些手法功能、效果与经济性平衡；

功能、效果与经济性平衡；

建筑立面造型的美观性与经济性建筑立面造型的美观性与经济性武汉的铝合金窗台板武汉的铝合金窗台板瓷砖铺贴方式瓷砖铺贴方式工作过程的合理性工作过程的合理性合理安排设计周期。

合理安排设计周期。

园建设计时即确定材料样板，避免施工中定样。

二、二、设计中的成本管理设计中的成本管理成本管理的一些手法成本管理的一些手法、几个方面：

、几个方面：

小区规划小区规划配套设施面积配套设施面积住宅的平面布置住宅的平面布置住宅的单元组成、户型和住户面积住宅的单元组成、户型和住户面积住宅建筑结构的选择住宅建筑结构的选择成本管理的一些手法成本管理的一些手法33、几个指标：

、几个指标：

容积率容积率建筑占地面积建筑占地面积单方钢筋含量单方钢筋含量单方砼含量单方砼含量窗地比窗地比建筑周长面积比建筑周长面积比层高层高成本管理的一些手法成本管理的一些手法44、几个阶段、几个阶段概念设计阶段概念设计阶段