集体资产处置协议书(20120928).doc
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深圳市大鹏新区官湖村（一期）城市更新项目
集体物业搬迁补偿安置协议
（公示稿）
搬迁人：
深圳市安元实业发展有限公司（下称甲方）
地址：
深圳市福田区侨香路裕和大厦11层1112
被搬迁人：
深圳市葵涌官湖股份合作公司（下称乙方）
地址：
深圳市大鹏新区葵涌办事处官湖社区
根据《中华人民共和国合同法》、《深圳市城市更新办法》及其实施细则以及相关法律法规的规定，甲、乙双方本着平等、自愿、互惠的原则，经友好协商，就甲方改造开发位于深圳市大鹏新区葵涌办事处官湖村（一期）城市更新项目（下称“本项目”）范围内、所涉乙方房地产的搬迁补偿安置等事宜，达成本协议，以资各方共同遵照执行。
一、被搬迁标的及置换物业面积、类型
序
号
房屋用途
房屋地址
房屋测绘
编号
计入补偿基数房屋
建筑面积（㎡）
楼
层
补偿比例
产权调换补偿物业建筑面积
（㎡）
置换物业
类型
1
官湖老门楼
湖园三巷
b138
15.79
1
1.8
28.42
商务公寓
2
社康中心
湖园路1号
b87
283.8
2
1.2
340.56
商务公寓
3
村治安大楼
官湖中路22
b77
377.3
3
1.2
452.76
商务公寓
4
官湖老学校
官湖中路2
b81
148.08
1
1.8
266.54
商务公寓
111.8
2
1.2
134.16
5
村消防仓库
湖园三巷1
b86
81.87
2
1.2
98.24
商业物业
6
老年活动中心
官湖中路15
b73
52.16
1
1.8
93.89
商业物业
7
原村委办公楼对面商铺
湖滨路1号
b74/b75
246.54
1
1.8
443.77
商业物业
8
空置房
湖园六巷8号
b137
61.25
2
1.2
73.5
商务公寓
合计
1379
1932
注：
①上表中面积单位均为“平方米”；②上表中房屋的阳台部分及老房屋中层高为1.5-2.2米部分的水平投影面积均视同完全建筑面积计入补偿基数，房屋其他部分的建筑面积则以深圳市地籍测绘大队实际测量面积为准。
二、补偿内容
乙方自愿选择在本项目重建房屋竣工后，由甲方按本协议约定对本协议第一条所及被搬迁标的通过产权调换方式补偿回迁新房；甲方补偿给乙方的回迁新房（含本协议第三条第一款约定的乙方分成物业）均属于本项目小区的组成部分，其房屋应纳入整个小区统一物业管理。
具体补偿内容及方式如下：
（一）产权调换补偿
本协议第一条所及房屋的建筑面积（指计入补偿范围内的房屋建筑面积，下同）为1379平方米，甲方同意补偿乙方商务公寓建筑面积1295.94平方米，补偿乙方商业物业建筑面积为635.9平方米（回迁新房建筑面积以政府主管部门出具的竣工验收查丈报告为准）。
（二）过渡期租金补偿
1、过渡期：
从本协议第一条所及房屋及全部权属资料原件交付甲方之日起计，至甲方通知乙方入伙并接收回迁新房或应予接收回迁新房之日止。
2、过渡期安置方式：
甲方不提供临时安置处所，采取向乙方支付临时安置过渡期租金、乙方自行安排解决其临时安置处所的方式进行过渡安置。
3、过渡期租金标准：
按被搬迁标的建筑面积每平方米每月人民币15元的标准计算。
每季度租金金额为人民币（大写）陆万贰仟零伍拾伍元（￥62055）。
（三）搬迁补助
本协议第一条所及房屋，按照每栋房屋5000元标准计付搬迁补助费。
甲方同意一次性给予乙方人民币（大写）肆万元（￥40000）的搬迁补助费。
（四）按时签约额外补偿
1、补偿标准：
甲方同意对本协议第一条所及房屋按其建筑面积每平方米人民币1500元的标准支付额外补偿款，计人民币（大写）贰佰零陆万捌仟伍佰元（￥2068500）。
2、支付方式：
甲方先行按现有被搬迁标的建筑面积每平方米人民币1200元标准计人民币（大写）壹佰陆拾伍万肆仟捌佰元（￥1654800）支付给乙方；余款人民币（大写）肆拾壹万叁仟柒佰元（￥413700）留作代乙方办理回迁新房房地产权证的税费保证金，暂不予支付（待办证条件具备时，由甲方按当时政府法令及政策规定标准从前述税费保证金中直接抵扣、多退少补）。
（五）回迁新房室内装修
双方同意，甲方通过产权调换方式补偿给乙方的回迁新房，应按本协议附件《回迁新房室内装修标准》进行装修，甲方不再另行支付室内装修补偿费。
（六）特别约定
本协议所确定的上述补偿方式、补偿内容和补偿费用业已包括了本协议第一条所及房屋权益的全部补偿，甲方不存在其它任何遗漏未补的项目及任何费用。
三、其他被搬迁标的及补偿内容
（一）官湖学校
1、双方于2006年11月2日签署的《“旧村改造”补充协议
（二）》第三条所约定的“约2万平方米用地”实为原官湖学校占用的2万平方米的非农用地指标（本项目专项规划报批时，已将原官湖学校占用的2万平方米非农用地中的红线外部分调整至本项目红线内，故原官湖学校占用的2万平方米的非农用地指标仍不变）。
即，乙方交付甲方改造开发的标的物为前述非农用地指标；
2、双方合作改造开发后的分成比例仍按上述《“旧村改造”补充协议
（二）》第三条约定执行。
根据该协议及深规土函（2010）1386号《关于龙岗区葵涌街道官湖村片区改造专项规划的批复》规定，本项目1号地块容积率为2.8，据此，应分配给乙方住宅物业的总建筑面积为16800平方米（其计算公式为：
20000平方米×2.8×30%=16800平方米。
除本协议特别指定以外，该部分物业以下统称为“回迁新房”）】
3、为维护双方良好合作关系，甲方自愿在上述《“旧村改造”补充协议
（二）》第三条约定的分成物业以外，对原由乙方投资建设的教学楼按重置成本评估价给予乙方额外补偿；
4、在甲方协助乙方解除其与官湖学校承租方签署的租赁合同后，甲方同意按官湖学校承租方投资建设的教学楼的重置评估价的50%直接补偿给乙方；官湖学校租赁合同的解除补偿事宜，由甲方负责解决；
5、除本条款第2-4项约定以外，双方基于官湖学校合作改造开发的其他权益均归甲方所有。
6、除本协议另有约定以外，有关官湖学校改造开发的其他未尽事宜仍按上述《“旧村改造”补充协议
（二）》约定执行。
（二）其它公建配套设施及林木
1、补偿范围：
乙方所有的其他公建配套设施及林木，包括本项目拆迁范围及工商发展用地范围内，属乙方投资建设或乙方所有的全部公建配套设施及林木（不含官湖学校），具体内容以深圳市地籍测绘大队出具的测绘报告及双方书面确认的地下管网清单为准。
2、补偿价款：
双方确认并同意，如本条款第1项所及公建配套设施及林木的重置评估价超出人民币800万元的，则以实际评估价（具体内容详见深圳市中项评估有限公司出具的评估报告）作为最终补偿价款；如重置评估价低于人民币800万元的，则本条款第1项所及公建配套设施及林木的收购补偿价款为人民币800万元。
3、甲方按本条款第2项约定支付补偿价款后，则视同甲方已向乙方支付双方于2004年4月6日签署的《“旧村改造”合作协议书》第二条第7项约定的款项，甲方无须另行向乙方重复支付该等款项。
（三）其他约定
本项目拆迁范围内，属于乙方所有的其他被搬迁标的的补偿问题及未尽事宜，由双方另行协商解决。
四、款项支付
（一）过渡期租金支付
每季度支付一次，其中：
1、首期租金：
计租期间为本条款第4项约定的支付条件全部成就之日的次日起至该季度（以自然年份的季度计）最后一日止；首期租金金额为1379平方米×15元/平方米·月×首期租金计租期；首期租金支付时间为计租期的首十个工作日内支付。
2、其他期次租金：
支付时间为每季度首月十日以前支付；
3、最后一期租金：
最后剩余期限不足三个月的，按实际剩余期限支付过渡期租金。
4、过渡期租金支付条件：
4.1由第三方提供至搬迁标的范围内的各项有偿服务（包括但不限于供水、供电、通讯、网络、有线电视、煤气、排污、清洁等），乙方应结清该等全部有偿服务费用并办妥终止使用或注销、销户等手续；
4.2乙方已搬离并清空全部被搬迁标的，按签约时被搬迁标的的原状交付甲方；
4.3已向甲方移交全部被搬迁标的的合法权属证明文件及相关钥匙；
4.4与被搬迁标的有关的租赁、抵押等合同已解除并办理完毕相关注销抵押登记等手续（如有）。
（二）其他款项支付
本协议第二条第（三）款、第（四）款以及第三条约定的款项支付方式如下：
1、自本协议第一条所及被搬迁标的及权属文件全部交付甲方且办妥被搬迁标的产权委托注销公证手续（如具备办理条件）之日起十个工作日内，甲方向乙方支付补偿款计人民币贰佰万元（￥2000000）；
2、自官湖学校租赁合同解除且实际交付甲方占有之日起十个工作日内，甲方向乙方支付补偿款计人民币贰佰万元（￥2000000）；
3、官湖城市更新项目一期拆迁范围的全部被搬迁标的产权注销且拆除完毕之日起十个工作日内，除办证税费保证金以外的其余补偿款项，由甲方向乙方一次性付清；
4、办证税费保证金在抵扣按政府规定应由买受人缴交的相应税费后，如有剩余，则在办理房地产权证后，将剩余款项一并支付给被搬迁人。
（三）指定收款账号
乙方确认并同意甲方将本条约定的相关款项支付至乙方指定的如下收款账号，即视同有效付款。
如乙方指定的收款账号确需变更的，应至少提前一个月并以书面方式通知甲方，否则，视为收款账号未予变更：
收款人：
开户行：
账号：
五、回迁新房
（一）回迁新房位置及性质
1、产权调换补偿物业：
按本协议第二条第一款约定，通过产权调换方式应补偿给乙方的回迁新房的具体位置待本项目取得施工许可证以后、项目销售以前，由双方按照平等、自愿、互利的原则，共同协商确定回迁物业的大致位置或确定回迁新房的房号及楼层位置的原则。
2、官湖学校改造分成物业：
本协议第二条第一款应分配给乙方的回迁新房位于本项目西北侧（临规划中的官景路与湖林路交界位置），该分成物业选房时间待本项目竣工验收并具备交付条件以后，以甲方书面通知时间为准。
上述1-2项所涉回迁新房的实际户型、外立面效果、园林布局等规划设计及施工方案以政府主管部门最终审批的文件为准；回迁新房为商品房并可领取独立商品房房地产权证（红本）。
（二）面积补差结算原则
如乙方选定的回迁新房面积与按本协议约定应补偿的面积不一致的，根据下列原则进行处理：
1、乙方应按照最接近本协议约定的、应予补偿给乙方房屋的总建筑面积程度内选择回迁新房；回迁新房的具体房号选定后，双方应另行签署确认文件。
2、在按本条款第1项原则选房后，如仍存在面积差异，则面积差额的绝对值在3%以内（含本数），由双方按拆建成本价予以退补结算；面积差额在3%以外的，按市场价退补结算。
3、乙方应补交面积补差款的，应于回迁新房交付以前向甲方付清，逾期付款的，则自回迁新房具备交付条件并自甲方书面通知入伙的次日起，甲方有权相应迟延交付回迁新房并无须再向乙方支付过渡期租金；甲方应向乙方退还面积补差款的，甲方应于回迁新房交付乙方之日起10日内付清。
（三）回迁新房交付时间
自甲方与政府主管部门签署本项目《国有土地出权出让合同》并取得项目主体施工许可证之日起48个月内竣工并交付回迁新房；具体交付时间以甲方书面通知的入伙时间为准；但甲方交付回迁新房之时，回迁新房应同时具备以下条件：
1、回迁新房所在楼栋已取得政府主管部门核发的竣工验收备案证明；
2、甲方向乙方交付回迁新房《住宅使用说明书
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