资产评估第1章PPT格式课件下载.ppt

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考试方式考试方式：

期末闭卷：

期末闭卷成绩评定成绩评定：

1.平时学习表现平时学习表现20%（包括出勤和课堂表现）（包括出勤和课堂表现）2.作业作业10%3.期终考试期终考试70%课程简介课程简介资产评估课程讲述如何评估资产的价值，资产评估课程讲述如何评估资产的价值，这些资产包括企业、机器设备、房地产、这些资产包括企业、机器设备、房地产、无形资产，以及金融工具。

无形资产，以及金融工具。

掌握对这些资产的评估程序和评估方法，掌握对这些资产的评估程序和评估方法，有助于加深对众多经济活动的了解。

有助于加深对众多经济活动的了解。

这些活动有：

产权交易、资产置换、对这些活动有：

产权交易、资产置换、对价分摊、兼并收购、股权退出、风险投价分摊、兼并收购、股权退出、风险投资、私人股权投资等等。

资、私人股权投资等等。

教学内容以及学时分配教学内容以及学时分配v第一章第一章概述（概述（6学时）学时）v第二章第二章资产评估的基本方法（资产评估的基本方法（12学时）学时）（重难点）（重难点）v第三章第三章机器设备评估（机器设备评估（6学时）学时）v第四章第四章房地产评估房地产评估（14学时）学时）（重难点）（重难点）v第五章第五章无形资产评估无形资产评估（10学时）学时）v第六章第六章流动资产评估（流动资产评估（6学时）学时）v第七章第七章企业价值评估（企业价值评估（4学时）学时）v第八章第八章资产评估报告（资产评估报告（4学时）学时）机器设备的评估案例机器设备的评估案例v某机床厂拟将一锻压设备与国外企业合资，某机床厂拟将一锻压设备与国外企业合资，该设备是该设备是2003年从德国某公司进口，其账年从德国某公司进口，其账面原值面原值300万元，万元，2008年年7月月18日该机床厂日该机床厂委托远大资产评估事务所对该设备价值进委托远大资产评估事务所对该设备价值进行评估，远大资产评估事务所受理此业务。

行评估，远大资产评估事务所受理此业务。

安徽中鼎密封件股份有限公司拟转让安徽中鼎密封件股份有限公司拟转让安徽中鼎泰克安徽中鼎泰克汽车汽车密封件有限公司股权项目密封件有限公司股权项目资产评估报告书资产评估报告书皖国信评报字皖国信评报字（2012）第第182号号安徽国信资产评估有限责任公司安徽国信资产评估有限责任公司中国合肥中国合肥二零一二年八月二十二日二零一二年八月二十二日v一、资产评估报告书声明一、资产评估报告书声明.1v二、资产评估报告书摘要二、资产评估报告书摘要.2v三、资产评估报告书正文三、资产评估报告书正文.4v被评估单位概况被评估单位概况.6v评估目的评估目的.8v评估对象和评估范围评估对象和评估范围.8v价值类型及其定义价值类型及其定义.10v评估依据评估依据.11v评估方法评估方法.13v评估程序评估程序.18v评估假设评估假设.19v评估结论评估结论.20v四、资产评估报告书附件四、资产评估报告书附件.25-36资产评估报告书目录资产评估报告书目录n三、资产评估报告书正文三、资产评估报告书正文.4n首部首部.4n绪言绪言.4n委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者简介委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者简介.4n被评估单位概况被评估单位概况.6n评估目的评估目的.8n评估对象和评估范围评估对象和评估范围.8n价值类型及其定义价值类型及其定义.10n评估基准日评估基准日.10n评估依据评估依据.11n评估方法评估方法.13n评估程序实施过程和情况评估程序实施过程和情况.18n评估假设评估假设.19n评估结论评估结论.20n特别事项说明特别事项说明.21n评估报告使用限制说明评估报告使用限制说明.22n评估报告日评估报告日.23n尾部尾部.24房地产价格的评估案例（房地合一评房地产价格）房地产价格的评估案例（房地合一评房地产价格）v某某房房地地产产公公司司于于20042004年年55月月以以出出让让方方式式取取得得一一块块土土地地5050年年使使用用权权，并并于于20062006年年55月月在在此此地块上建成一座钢混结构的写字楼。

地块上建成一座钢混结构的写字楼。

v当当时时造造价价为为每每平平方方米米3,8003,800元元，经经济济耐耐用用年年限为限为6060年。

年。

v目目前前，该该类类型型建建筑筑的的重重置置价价格格为为每每平平方方米米4,8004,800元元。

该该大大楼楼总总建建筑筑面面积积为为12,00012,000平平方方米，全部用于出租。

米，全部用于出租。

v1.1.空置率在空置率在10%10%左右左右v2.2.每年需支付的管理费用一般为年租金的每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%3.5%v3.3.维修费为建筑物重置价的维修费为建筑物重置价的1.5%1.5%v4.4.房产税为租金收入的房产税为租金收入的12%12%v5.5.其他税为租金收入的其他税为租金收入的6%6%v6.6.保险费为建筑物重置价的保险费为建筑物重置价的0.2%0.2%v7.7.资本化率资本化率确定为确定为6%6%要求：

根据以上资料评估该写字楼在要求：

根据以上资料评估该写字楼在20092009年年55月的价格。

月的价格。

据调查，当地同类写字楼的租金一般为每天每平方米据调查，当地同类写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元元该写字楼其他资料如下：

该写字楼其他资料如下：

计算过程：

11、估算年有效毛收入、估算年有效毛收入年有效毛收入年有效毛收入2.52.536536512,00012,000（1110%10%）9,855,0009,855,000元元22、估算年营运费用、估算年营运费用（11）管理费：

）管理费：

年管理费年管理费9,855,0009,855,0003.5%3.5%344,925344,925元元（22）维修费：

）维修费：

年维修费年维修费4,8004,80012,00012,0001.5%1.5%864,000864,000元元（33）保险费：

）保险费：

年保险费年保险费4,8004,80012,00012,0000.2%0.2%115,200115,200元元（44）税金：

）税金：

年税金年税金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%）1,773,9001,773,900元元（55）年营运费用：

）年营运费用：

年营运费用年营运费用344,925344,925864,000864,000115,200115,2001,773,9001,773,9003,098,0253,098,025元元计算过程：

33、估算净收益、估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用年净收益年有效毛收入年营运费用9,855,0009,855,0003,098,0253,098,0256,756,9756,756,975元元44、计算房地产价格、计算房地产价格房地产的剩余收益期为房地产的剩余收益期为4545年，则：

年，则：

房地产价格房地产价格6,756,9756,756,9756%6%111/1/（116%6%）4545104,434,671104,434,671元元房地产单价房地产单价104,434,671104,434,67112,00012,0008,7038,703元元55、评估结果、评估结果经经评评估估，该该写写字字楼楼房房地地产产在在20092009年年55月月的的价价格格为为104,434,671104,434,671元元，单单价价为为每每平平方米方米8,7038,703元。

元。

第一章第一章资产评估概述资产评估概述第四节第四节资本评估的原则资本评估的原则第三节第三节资产评估的主体和对象资产评估的主体和对象第二节第二节资产评估的含义、特点、基本要素和种类资产评估的含义、特点、基本要素和种类第一节第一节资产评估的发展历程资产评估的发展历程第五节第五节资本评估的目的与价值类型资本评估的目的与价值类型第六节第六节资本评估假设资本评估假设第七节第七节资本评估的依据与程序资本评估的依据与程序CompanyLogol什么是资产评估？

具有哪些特点？

什么是资产评估？

l资产评估的基本要素是什么？

资产评估的基本要素是什么？

l进行资产评估应确立哪些前提假设？

进行资产评估应确立哪些前提假设？

l进行资产评估应遵循哪些原则进行资产评估应遵循哪些原则CompanyLogo关键词和概念关键词和概念l资产评估资产评估资产资产/评定评定/估算估算/资产业务资产业务/l基本要素基本要素主体主体/客体客体/（标准）价值类型（标准）价值类型/收益现值法收益现值法/重置成本法重置成本法/现行市价法现行市价法/清算价格法清算价格法l假设假设继续使用假设继续使用假设/公开市场假设公开市场假设/破产清算破产清算l原则原则工作原则工作原则/经济原则经济原则第一节第一节资产评估的发展历程资产评估的发展历程v资产评估的产生：

资产评估的产生：

v现代市场经济中资产的交易非常活跃，现代市场经济中资产的交易非常活跃，v但只要交易的资产是以非现金的形式存在的但只要交易的资产是以非现金的形式存在的市场经济的核心问题是市场经济的核心问题是交易交易v市场经济的市场经济的深层内核深层内核是资金、资产、产权是资金、资产、产权的商品化。

的商品化。

v在市场经济中，资源配置的主角是市场，在市场经济中，资源配置的主角是市场，要优化资源配置，就要充分发挥市场对生要优化资源配置，就要充分发挥市场对生产条件（资金、资产、产权）的配置。

产条件（资金、资产、产权）的配置。

第二节第二节资产评估的含义、特点、基本要素和种类资产评估的含义、特点、基本要素和种类v一、资产一、资产v资产的定义资产的定义，是指经济主体拥有或控制的，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。

济利益的经济资源。

摘自摘自企业会计准则企业会计准则v资产的基本特征：

资产的基本特征：

v资产必须是资产必须是经济主体拥有或者控制经济主体拥有或者控制的的v资产必须能资产必须能以货币计量以货币计量v资产具有能够带来资产具有能够带来未来利益的潜在能力未来利益的潜在能力资产评估中确认资产的标准：

资产评估中确认资产的标准：

作为资产评估对象的资产，是指能在作为资产评估对象的资产，是指能在未来为其控制主体带来经济利益，能未来为其控制主体带来经济利益，能以货币计量的，排他性占有的经济资以货币计量的，排他性占有的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。

源，包括各种财产、债权和其他权利。

对企业而言，资产的实质是一对企业而言，资产的实质是一组权益组权益,是基于某项资产的各是基于某项资产的各种权利的排列与组合。

种权利的排列与组合。

国际资产评估准则国际资产评估准则资产的分类资产的分类v按资产存在形态按资产存在形态v按是否具有获利按是否具有获利v按能够独立存在按能够独立存在v按与生产经营过程关系按与生产经营过程关系力TEXTTEXTTEXTTEXT有形资产有形资产无形资产无形资产单项资产单项资产整体资产整体资产可确指的资产可确指的资产不可确指的资产不可确指的资产经营性资产经营性资产非经营性资产非经营性资产单项资产与整体资产单项资产与整体资产1.定义定义

（1）单项资产）单项资产单台（件）资产；

评单台（件）资产；

评估的是单个生产要素的价格估的是单个生产要素的价格

（2）整体资产）整体资产一组单项资产组成的一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；

具有获利能力的资产综合体，例如企业；

评估的是资产综合体的获利能力评估的是资产综合体的获利能力单项资产与整体资产单项