第三章评估方法PPT课件下载推荐.ppt

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资产评估方法资产评估方法资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收益途径评估基准日评估基准日（现在）（现在）过去过去未来未来成本法成本法市场法市场法收益法收益法市场法市场法成本法成本法收益法收益法直接法直接法类比法类比法重置成本重置成本成新率成新率重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能重置成本法功能重置成本法统计分析法统计分析法观察法观察法使用年限法使用年限法直接价值法直接价值法收益额收益额折现率折现率收益期收益期资产评估方法体系资产评估方法体系第一节第一节市市场场法法

（一）含义

（一）含义是指通过比较被评估资产与最近售出类是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

产评估方法。

市场法是资产评估中最为直接、最具说市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一服力的评估途径之一。

一、概述一、概述

（二）理论依据

（二）理论依据替代原理替代原理任何一个正常的投资者在购置某项资产时，任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上有相同用他所愿意支付的价格不会高于市场上有相同用途替代品的现行市价。

故可以按照同类资产的途替代品的现行市价。

故可以按照同类资产的市场价格判断被评估资产的价值。

市场价格判断被评估资产的价值。

（三）（三）基本思路基本思路对比对比11、需要有充分发育活跃的资产市场。

、需要有充分发育活跃的资产市场。

22、参照物及其与被评估资产可比较的技术、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。

参数指标等资料是可以收集到的。

33、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

二、应用的前提条件和适用范围二、应用的前提条件和适用范围

（一）前提条件

（一）前提条件（33条）条）市场途径主要适用于单项资产的评估，市场途径主要适用于单项资产的评估，如对机器设备、运输设备、原材料的评估如对机器设备、运输设备、原材料的评估。

（二）适用范围

（二）适用范围决定现行市场价格的基本因素（思考题决定现行市场价格的基本因素（思考题）决定现行市场价格的基本因素（思考题决定现行市场价格的基本因素（思考题）资产的现行价格虽千差万别，但决定其价资产的现行价格虽千差万别，但决定其价格高低的基本因素大体是相同的，是由资产的格高低的基本因素大体是相同的，是由资产的商品属性决定的，具体如下：

商品属性决定的，具体如下：

11、基础价格、基础价格社会必要劳动时间（生产成本社会必要劳动时间（生产成本）22、供求关系、供求关系价格与需求量成正比例关系价格与需求量成正比例关系33、质量因素、质量因素优质优价优质优价44、成新率、成新率表明其可被再利用的程度表明其可被再利用的程度三、操作程序三、操作程序（6）确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1.1.参照物的可比性：

功能、市场条件、参照物的可比性：

功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。

资产实体特征和质量、成交时间等。

2.2.参照物数量：

三个以上。

参照物数量：

1.1.选择差异因素：

根据资产种类，选选择差异因素：

根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。

择对资产价值影响较大的因素。

2.2.指标对比、量化差异。

指标对比、量化差异。

以参照物成交价格为基础，将各项以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。

差异指标进行调整，得出初评结果。

对初评结果进行分析，用统计分析对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。

或其他方法判断结果的合理性。

四、四、常见的评估方法常见的评估方法11、含义、含义直接以参照物的市场交易价格及参照物直接以参照物的市场交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。

特征进行比较而判断评估对象价值的方法。

（一）直接法

（一）直接法22、特点、特点简单、直观、便于操作，但是对可简单、直观、便于操作，但是对可比性要求较高。

比性要求较高。

33、基本公式、基本公式评估价值评估价值=参照物成交价参照物成交价（慎用）（慎用）或：

或：

评估价值评估价值=参照物成交价参照物成交价评估对象评估对象AA特征特征参照物参照物AA特征特征44、具体方法、具体方法（11）现行市价法）现行市价法（22）市价折扣法）市价折扣法（33）功能价值法）功能价值法（44）价格指数调整法）价格指数调整法（55）成新率价格法）成新率价格法（11）现行市价法）现行市价法与参照物基本相同时可直接用基准日与参照物基本相同时可直接用基准日的现行市价作为评估价。

的现行市价作为评估价。

使用范围较小使用范围较小。

如如：

可可上上市市流流通通的的股股票票及及债债券券可可按按评评估估基基准准日日的的收收盘盘价价作作为为评评估估价价；

批批量量生生产产的的设设备、汽车等可按现行市价作为评估价备、汽车等可按现行市价作为评估价。

（22）市价折扣法）市价折扣法该方法有两种不同的处理方法该方法有两种不同的处理方法第一种：

第一种：

I.I.含义含义II.II.以相同资产在全新情况下的以相同资产在全新情况下的市场价格为基础，减去按现行市场市场价格为基础，减去按现行市场价格估算的已使用年限的累计折旧价格估算的已使用年限的累计折旧额，从而得到被评估资产的现行市额，从而得到被评估资产的现行市价。

价。

II.II.公式公式III.III.评估价值评估价值=相同全新资产市价相同全新资产市价应计提折旧应计提折旧=相同全新市价相同全新市价（相同全新资产市价（相同全新资产市价残值）残值）第一种：

已用年限已用年限法定年限法定年限注意问题：

注意问题：

l已使用年限已使用年限=名义使用年限名义使用年限开工率开工率（已使用年限为实际已使用年限）（已使用年限为实际已使用年限）l若评估对象有非正常损耗应酌情扣减若评估对象有非正常损耗应酌情扣减;

l若参照物有多种市价，应结合有关政策若参照物有多种市价，应结合有关政策准确确定其标准价格。

准确确定其标准价格。

III.III.适用范围：

适用范围：

IV.IV.适适用用于于参参照照物物与与被被评评估估资资产产完完全全相相同，仅使用年限不同。

即：

同，仅使用年限不同。

仅仅有有使使用用年年限限造造成成的的差差异异，而而无无其其他他影影响因素。

响因素。

例例：

评评估估对对象象规规定定使使用用年年限限为为1515年年（机机器器设设备备），已已使使用用44年年，开开工工率率为为100%100%。

经经调调查查同同样样设设备备目目前前全全新新市市价价为为120120，000000元元，预预计计残价值为残价值为1212，000000元。

则：

元。

评估价值评估价值=120，000（120，00012，000）4/15=91200（元）（元）I.I.含义（见教材）含义（见教材）以以参参照照物物成成交交价价为为基基础础，考考虑虑到到评评估估对对象象在在销销售售条条件件，销销售售时时限限等等方方面面的的不不同同因因素素，凭凭借借评评估估人人员员的的经经验验或或有有关关部部门门的的规规定定，设设定定一一个个价价格格折折扣扣率率来来估估算算评评估估对对象价值的方法。

象价值的方法。

第二种：

II.II.公式公式评估价值评估价值=参照物成交价格参照物成交价格（11价格折扣率）价格折扣率）第二种：

III.III.适用性：

适用性：

只只适适用用于于评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间仅存在交易条件方面差异的情况。

仅存在交易条件方面差异的情况。

交交易易条条件件包包括括：

交交易易批批量量、交交易易动机、交易时间等。

动机、交易时间等。

例：

某资产需快速变现而评估，在评估时点例：

某资产需快速变现而评估，在评估时点与其完全相同的正常变现价为与其完全相同的正常变现价为1010万元，经估万元，经估算其折扣率为算其折扣率为40%40%。

则则：

评评估估价价值值=10=10（1140%40%）=6=6（万万元）元）两两种种方方法法可可结结合合使使用用：

先先计计算算公公式式22；

然后用公式然后用公式22的结果计算公式的结果计算公式11得出结论。

得出结论。

（33）功能价值法）功能价值法I.I.含义含义以参照物的成交价格为基础，考虑以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来行调整来估算资产价值的方法。

估算资产价值的方法。

注意注意：

资产价值与其功能呈：

资产价值与其功能呈线性关系线性关系时称时称功能价值法。

功能价值法。

（33）功能价值法）功能价值法II.公式：

公式：

评估价值评估价值=参照物成交价参照物成交价评估对象生产能力评估对象生产能力参照物生产能力参照物生产能力注注意意功功能能价价值值不不仅仅仅仅表表现现为为生生产产能能力力，也也可可用用其其他他能能力力（如如：

收收益益能能力力等等）。

上上述述公公式式适适用用于资产价值与其功能呈线性关系的情况。

于资产价值与其功能呈线性关系的情况。

若若资资产产价价值值与与其其功功能能呈呈指指数数关关系系时时，则则称称为为规模经济效益指数法规模经济效益指数法。

其公式为：

。

评估价值评估价值=参照物成交价参照物成交价（评估对象生产能力（评估对象生产能力/参照物参照物生产能力）生产能力）XX注：

注：

XX是一个经验值，不同行业要分别测算。

是一个经验值，不同行业要分别测算。

规模经济效益指数法规模经济效益指数法（44）价格指数调整法）价格指数调整法I.I.含义含义以以参参照照物物成成交交价价为为基基础础，考考虑虑参参照照物物的的成成交交时时间间与与评评估估对对象象的的评评估估基基准准日日之之间间的的时时间间间间隔隔对对资资产产价价值值的的影影响响，利利用用价格指数调整结算对象价值的方法。

价格指数调整结算对象价值的方法。

要求：

一般用定基物价指数，基年最好一般用定基物价指数，基年最好与评估对象购置日期相同。

与评估对象购置日期相同。

II.II.公式：

评估值评估值=参照物成交价参照物成交价（1+1+物价变动指数）物价变动指数）=参照物成交价参照物成交价价格指数价格指数（评估日定基价格指数）（评估日定基价格指数）III.III.适用性：

IV.IV.评估对象与参照物之间仅存