重庆写字楼市场调查报告.doc

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第一章、重庆商务市场现状分析

本章导读：

本章通过对重庆市内主要商务板块的写字楼项目内入驻企业的研究，对目前重庆主城区内，商务市场的发展格局进行分析，明确各个主要商务板块内的产业聚集程度以及产业聚集类型。

从现有市场的特征的层面上，分析各个企业对商务办公空间的要求。

本章结论提取：

q渝中地区作为重庆最大的商业中心,商业繁华，具有较好的区位优势，以甲级写字楼为主。

项目所处区域的商务市场以产品类型以乙级写字楼为主。

q重庆市商务市场的甲级写字楼除北部新区以外，租金在50元/㎡/月以上，入住率在65%以上。

q各写字楼内入驻企业的办公需求面积区间，公寓以100㎡以下为主，北部新区的甲级写字楼以200㎡以上为主，500㎡以上的占了52%；渝中区甲级写字楼200㎡以下与200㎡以上的各占一半。

q各区域的产业聚集情况

写字楼

排行前五名的行业

渝中区

1：

房地产及相关行业类

2：

银行/保险/证券/金融类

3：

餐娱/生活服务类

石桥铺-杨家坪片区

1：

电子信息类

2：

机电/家私产品类

3：

生物/医药/环保/科技类

加州-新牌坊片区

1：

房地产及相关行业类

2：

商贸运输类

3：

旅游/教育/培训类

观音桥商圈

1：

房地产及相关行业类

2：

餐娱/生活服务类

3：

商贸运输类

北部新区

1：

电子信息类

2：

房地产及相关行业类

3：

生物/医药/环保/科技类

一、分区域分析

在写字楼的调研过程中，便于行业的统计把以下行业进行11大类的归类分析

A类：

专业事务所类（会计/审计/测量/评估/公证/律师等）

B类：

旅游/教育/培训类（旅行社、电脑培训、商务培训、出国咨询、报社、杂志社等）

C类：

政府机关

D类：

银行/保险/证券/金融类

E类：

餐娱/生活服务类（票务中心、各式中西餐饮、食品、娱乐业、美容健身、婚纱摄影等）

F类：

电子信息类（电子产品/元件、电脑IT、软件等的开发及经营）

G类：

机电/家私产品类（普通电器、机械/电力设备、家私等的制造及经营）

H类：

房地产及相关行业类（开发/建筑/建材/装饰装修/中介代理/设计等）

I类：

商贸运输类（商业代理、贸易、运输等）

J类：

生物/医药/环保/科技类

K类：

广告/展览/策划/礼仪/庆典类

1.1解放碑

1.1.1区域概述

重庆特殊的地理环境造就了以各个商圈为中心的写字楼分布格局。

目前，重庆市区主要形成了以下商圈：

解放碑、两路口、上清寺、大坪、沙坪坝、杨家坪、石桥铺、陈家坪、南坪、观音桥、红旗河沟、新牌坊。

1.1.2商务市场分布

1.1.3商务市场分析

1.1.3.1渝中区商务市场整体分析

⑴商务市场类型比

渝中地区作为重庆最大的商业中心及市内唯一的甲级写字楼聚集地区，不仅是提升企业形象的代表，周边的配套设施齐备，交通发达，商业繁华，具有较好的区位优势。

⑵商务市场租金与入驻率

渝中区甲级写字楼的主流价格在75元/㎡，出租率达到70%，而乙级写字楼的租金低至38元/㎡，出租率仅为40%。

甲级写字楼的租金在高于乙级写字楼租金2倍的同时，出租率仍然较高说明在同区域的相等条件下，甲级写字楼更具备高科技、高智能化的硬件设施配备，同时建立了优质、高效、规范的管理、运转、服务机制，为入驻企业创造了良好的软环境，从而引起多数高端企业关注和兴趣，从而形成了价格越高出租率越好的态势。

⑶商务市场入驻企业行业排名

写字楼

排行前五名的行业

甲级

1：

房地产及相关行业类

2：

银行/保险/证券/金融类

3：

餐娱/生活服务类

4：

机电/家私产品类

5：

商贸运输类

乙级

1：

房地产及相关行业类

2：

银行/保险/证券/金融类

3：

餐娱/生活服务类

4：

商贸运输类

5：

广告/展览/策划/礼仪/庆典类

渝中区甲级和乙级写字楼入住企业前三位分别是房地产及相关行业类、其次为银行/保险/证券/金融类和餐娱/生活服务类。

由于该区服务长江上游的总部基地，以金融业、商务、商贸为核心的现代服务的聚集地。

所以吸引了大量的金融、保险、证券、商贸、地产、中介咨询等服务业入驻。

1.1.3.2甲级写字楼概述

⑴甲级写字楼行业分布

从入驻企业分析，甲级写字楼以外资企业、金融机构、地产为主集中在解放碑，其中大都会商厦入驻的外资企业最多。

⑵甲级写字楼企业面积区间

渝中甲级写字楼企业办公200-500㎡占总面积的36%，其次100-200㎡占总供应面积的32%，500㎡以上和40-100㎡分别各占总面积的16%。

由于该区位是商业文化中心，交通和配套相对成熟，且大量的甲级写字楼聚集于此，入住公司多以各类服务、咨询、外资、商贸、地产、金融公司为主，以上企业注重公司形象，企业规模较大并且希望能在商业氛围中为公司带来各种商机，所以面积在200-500㎡的办公空间即可满足这部分企业的办公需求，且需求较旺盛。

⑶甲级写字楼购买和租赁情况

渝中租赁写字楼占整个市场的68%，购买占整个市场的32%。

其比例约为2.12：

1。

在购买的企业中，大多以金融、地产、各类服务行业为主，高端企业资金雄厚，发展实力较强，消费能力较高所以选择以购买的形式作为企业长线发展投资。

其他大多数的企业仍然选择以租赁的方式办公，不管是在形式或是资金上租赁市场都较灵活。

⑷甲级写字楼购买企业行业分布

渝中甲级写字楼购买企业的行业排名前三位的分别是银行/保险/证券/金融类、餐娱/生活服务类、房地产及相关行业类，各占购买企业行业的22%、15%和13%。

⑸甲级写字楼租赁企业行业分布

渝中甲级写字楼租赁企业的行业排名前三位的分别是房地产及相关行业类、机电/家私产品类、餐娱/生活服务类各占租赁企业行业的15%、15%和13%。

⑹甲级写字楼租金和入驻率

渝中甲级写字楼租金在70-95元/㎡占整个租金比例的42%，入驻率达到85%，据有代表性的为纽约纽约、世贸、万豪等。

租金55-70元/㎡占总比例的30%，入驻率分别为65%。

代表性为国贸、国商等。

租金40-55元/㎡占整个租金比例15%，入驻率为55%，代表性为地产大厦、希尔顿等。

租金110-125元/㎡只占整个租金比例的12.5%，但是入驻率确达到95%，目前租金最高的出现在大都会商厦，现时重庆市高档的甲级写字楼之一，由现代综合性购物商场、高智能甲级写字楼大都会商厦、国际五星级酒店海逸酒店三部分组成，为重庆市标志性建筑之一，高居甲级写字楼租金的榜首。

1.1.3.3乙级写字楼概述

⑴乙级写字楼行业分布

渝中乙级写字楼企业的行业排名前三位的分别是房地产及相关行业类、银行/保险/证券/金融类、餐娱/生活服务类各占乙级写字楼企业行业的17%、15%和14%。

地产类、金融类和各种服务类仍然是占据着乙级写字楼行业分布的重要企业。

⑵乙级写字楼企业面积区间

渝中乙级写字楼企业办公100-200㎡占总面积的40%，其次40-100㎡占总供应面积的25%，而0-40㎡占总面积的5%。

选择乙级写字楼的企业大多属于成长型企业，规模较小，对写字楼的物业管理和硬件配套设施要求并不高，所以面积在100-200㎡的办公空间也可满足这部分企业的办公需求。

而乙级写字楼远离繁华的商圈，租金低，办公空间增加，舒适度更强所以选择500㎡以上的面积需求多为金融企业和投资服务公司所占据，占整个企业面积比例的20%，需求较旺盛。

⑶乙级写字楼购买和租赁情况

渝中乙级写字楼租赁占整个市场的71%，购买占整个市场的29%。

购买企业中仍然以金融、地产、投资行业为主。

而乙级写字楼的大多企业发展规模较小，更多的资金是投资于公司发展其它有收益的项目，租赁对于小型的成长型企业优势更明显。

⑷乙级写字楼购买企业行业分布

渝中乙级写字楼购买企业的行业排名前三位的分别是政府机关、银行/保险/证券/金融类、广告/展览/策划/礼仪/庆典类，各占购买企业行业的50%、25%和25%。

其他行业均无任何购买。

⑸乙级写字楼租赁企业行业分布

渝中乙级写字楼租赁企业的行业排名前三位的分别是商贸运输类、广告/展览/策划/礼仪/庆典类、房地产及相关行业类。

各占租赁企业行业的24%、23%和18%。

以贸易为主的公司、服务类行业和地产相关企业仍然以租赁的方式，选择办公场所。

⑹乙级写字楼租金和入驻率

渝中乙级写字楼租金在0-40元/㎡占整个租金比例的65%，入驻率达到70%，据有代表楼盘为得意大厦等。

租金40-55元/㎡占总比例的25%，入驻率分别为65%。

代表楼盘为欧鹏大厦等。

租金55-70元/㎡占整个租金比例10%，入驻率为45%，代表楼盘为投资大厦等。

1.1.4小结

解放碑作为重庆市所规划的中央商务区，也是重庆市的金融中心、商贸中心、信息中心和文化中心。

主城区90%以上的甲级写字楼项目均集中在此，是众多企业办公的首选之地，该地段已成为外国领事馆、境外联络机构和外资企业入渝的首选之地。

该地区还集中了许多家国内、国外银行、保险公司、证券公司等金融机构。

甲级写字楼的主流租金大致在70-80元/㎡，出租率达到85%，乙级写字楼的主流租金大致在0-40元/㎡，出租率也达到70%。

1.2．杨家坪--石桥铺

1.2.1区域概述

石桥铺被称为重庆“中关村”，以服务数码、电子产品为核心的大型主题式商业地产。

石桥铺一直在重庆的IT市场中占有绝对重要的位置，逐渐形成了石桥铺这一重庆IT交易的核心地位。

1.2.2商务市场分布

1.2.3商务市场分析

1.2.3.1石桥铺-杨家坪商务市场整体分析

⑴商务市场类型

石桥铺-杨家坪片区乙级写字楼、甲级写字楼和公寓占整个市场的比例分别是42%、29%和29%。

⑵商务市场租金与入驻率

石桥铺-杨家坪片区甲级写字楼的主流租金承受能力50元/㎡，出租率达到65%，而乙级写字楼的租金38元/㎡，出租率70%。

公寓的租金30元/㎡，出租率55%。

⑶商务市场入驻企业行业排名

写字楼

排行前五名的行业

甲级

1：

电子信息类

2：

机电/家私产品类

3：

生物/医药/环保/科技类

4：

房地产及相关行业类

5：

银行/保险/证券/金融类

乙级

1：

电子信息类

2：

生物/医药/环保/科技类

3：

机电/家私产品类

4：

商贸运输类

5：

银行/保险/证券/金融类

公寓

1：

电子信息类

2：

机电/家私产品类

3：

餐娱/生活服务类

4：

生物/医药/环保/科技类

5：

商贸运输类

石桥铺-杨家坪片区甲级、乙级写字楼和公寓入住企业前三位分别是电子信息类、其次机电/家私产品类和生物/医药/环保/科技类。

该区以服务数码、电子产品为核心的大型主题式商业地产。

1.2.3.2甲级写字楼概述

⑴甲级写字楼行业分布

石桥铺-杨家坪片区甲级写字楼以电子信息类、机电/家私产品类为主。

⑵甲级写字楼企业面积区间

石桥铺-杨家坪片区甲级写字楼企业办公100-200㎡占总面积的74%，其次200-500㎡占总供应面积的15%，40-100㎡占总面积的11%。

该区域目前缺少档次较高的写字楼项目，入驻企业多以高新科技产业和电子科技产业的企业为主，所以甲级写字楼的面积以小户型面积为主流。

⑶甲级写字楼购买和租赁情况

石桥铺-杨家坪片区写字楼租赁占整个市场的67%，购买占整个市场的33%。

在购买的企业中，主流客户仍以大型的高新技术产业公司和电子科技产业的企业为主。

租赁企业也以电子科技为主，其他小型的企业为辅，电子科技相关行业聚集较多。

⑷甲级写字楼购买企业行业分布

石桥铺-杨家坪片区甲级写字楼购买企业的行业排名前位的分别是电子信息类、机电/家私产品类。

⑸甲级写字楼租赁企业行