不动产经济学(8)PPT文档格式.ppt

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l购置投资购置投资；

l抵押放款抵押放款；

l购买证券购买证券；

l投资信托（投资信托（REITREIT）基金）基金；

l有限合伙有限合伙（也称辛迪加也称辛迪加）投资投资；

l（前两种投资称为直接投资，后面几种方式（前两种投资称为直接投资，后面几种方式均为间接投资。

）均为间接投资。

）一个例子：

日本三井房地产销售公司“土蓝提”项目第二节第二节不动产投资不动产投资2、不动产投资标的、不动产投资标的l未开发的土地未开发的土地l住宅住宅l写字楼写字楼l购物中心或零售商场购物中心或零售商场（商业物业）（商业物业）l旅馆、酒店、会议中心旅馆、酒店、会议中心（产权式酒店）（产权式酒店）l休闲性房地产休闲性房地产l工业厂房、仓库工业厂房、仓库第二节第二节不动产投资不动产投资3、不动产投资的优势、不动产投资的优势当今世界最富有的200人中，就有20%以上的人是直接靠经营房地产起家的。

在香港股票上市公司中房地产或与房地产有关的公司占2/3。

第二节第二节不动产投资不动产投资l正常情况下，地价具有不断增值的趋势。

正常情况下，地价具有不断增值的趋势。

l不动产投资可以获得多重收益，具有较高的利润率。

不动产投资可以获得多重收益，具有较高的利润率。

（1）租金收益。

）租金收益。

（2）销售收益。

）销售收益。

（3）可以获得纳税扣除收益。

）可以获得纳税扣除收益。

l不动产投资风险小，可以起到保值作用。

一是地价具不动产投资风险小，可以起到保值作用。

一是地价具有增值的趋势；

二是房地产作为实业具有相当的抗通有增值的趋势；

二是房地产作为实业具有相当的抗通货膨胀功能，即材料等价格上升了，其产品价格可以货膨胀功能，即材料等价格上升了，其产品价格可以随之上升；

三是房地产是不动产，一旦租户或公司破随之上升；

三是房地产是不动产，一旦租户或公司破产，通常首先赔偿所租借的不动产投资者的损失，投产，通常首先赔偿所租借的不动产投资者的损失，投资者可以及时收回房屋并重新出租获取租金。

资者可以及时收回房屋并重新出租获取租金。

l不动产投资可以获得非经济性利益，不仅可以获取较不动产投资可以获得非经济性利益，不仅可以获取较高的盈利，往往还可以获得一些非经济性收益高的盈利，往往还可以获得一些非经济性收益名名声、社会地位等。

声、社会地位等。

各种投资工具风险收益比较各种投资工具风险收益比较名名称称获利获利性性风险性性变现性性专业技技术评估估股股票票投投资高高高高高高中中投投资金融无限制，且能金融无限制，且能选择成成绩良好公司良好公司的股的股票，票，长期投期投资风险小，适合各小，适合各类投投资人。

人。

外外汇高高高高高高高高投投资金金额较大，且需高度大，且需高度专业知知识，适合，适合对象有限。

象有限。

黄黄金金中中中中高高高高具保具保险功能，但不具生息功能，若物价功能，但不具生息功能，若物价稳定定较为吃吃亏。

共共同同基基金金中中中中高高低低由由专家代家代为操作操作风险较低，但每年低，但每年须付管付管理理费，投，投资报酬率酬率较受影响。

受影响。

期期货中中高高高高高高以小博大，投机性以小博大，投机性强。

不不动产中中低低低低低低对抗物价上抗物价上涨能力能力强，变现能力差，适合能力差，适合长期期置置产型投型投资。

古董、古董、字画字画中中高高低低高高须具高度具高度专业知知识，管理要求低，不适合，管理要求低，不适合一般小型投一般小型投资人。

银行行存款存款低低低低高高低低安全性高，金融无限制，收益低。

安全性高，金融无限制，收益低。

债券券中中低低高高低低安全性低于安全性低于银行存款，利率高于行存款，利率高于银行存款，行存款，但但期限期限较长，如物价和，如物价和银行利率水准行利率水准变动，其价，其价格会随之格会随之变动第二节第二节不动产投资不动产投资4、不动产投资风险、不动产投资风险l指不动产投资中实际收益低于预期，甚至产生亏损指不动产投资中实际收益低于预期，甚至产生亏损的可能性的可能性。

l风险分为系统风险和非系统风险。

风险分为系统风险和非系统风险。

系统风险系统风险是指那是指那些影响所有投资者即整个不动产投资市场的因素而些影响所有投资者即整个不动产投资市场的因素而引起的风险。

引起的风险。

如如战争、通争、通货膨膨胀、全国性国民、全国性国民经济衰退、国家法律及政策的衰退、国家法律及政策的变动等。

等。

l非系统风险非系统风险是指发生于个别投资项目或某类投资活是指发生于个别投资项目或某类投资活动的特有事件造成的。

例如，由于经营策划失误、动的特有事件造成的。

例如，由于经营策划失误、欠债过多等原因，造成实际投资收益低干预期收益欠债过多等原因，造成实际投资收益低干预期收益或投资失败。

或投资失败。

第二节第二节不动产投资不动产投资不动产投资的系统风险不动产投资的系统风险l经济周期风险。

经济周期风险。

l购买力风险。

购买力风险是指通常膨胀率较高，出购买力风险。

购买力风险是指通常膨胀率较高，出售或出租房地产获得现金不能买到原来能买到的那售或出租房地产获得现金不能买到原来能买到的那么多东西，也就是购买力么多东西，也就是购买力下降了。

下降了。

l利率风险。

不动产投资由于利率的变化会产生风险。

利率风险。

贷款利率每一周期性的涨落，直接影响居民的购屋贷款利率每一周期性的涨落，直接影响居民的购屋能力。

能力。

l社会风险。

社会风险是指由于政治的、经济的大变社会风险。

社会风险是指由于政治的、经济的大变动以及相应的规划、政策等因素变动，引起不动产动以及相应的规划、政策等因素变动，引起不动产需求和价格的跌落所造成的风险。

需求和价格的跌落所造成的风险。

l自然风险。

自然风险。

第二节第二节不动产投资不动产投资不动产投资的非系统性风险不动产投资的非系统性风险l经营性风险。

经营性风险是指由于经营经营性风险。

经营性风险是指由于经营上的失误造成的实际经营结果偏离于期上的失误造成的实际经营结果偏离于期望值的可能性。

望值的可能性。

l财务性风险。

财务风险是债务清偿风险，财务性风险。

财务风险是债务清偿风险，是由负债引起的。

是由负债引起的。

第二节第二节不动产投资不动产投资5、不动产投资风险管理、不动产投资风险管理l风险移动风险移动：

预期收益相同时，选择风险较小的项目进行投资；

加强市场调查研究来实行正确决策。

l风险分散风险分散：

通过投资组合来分散风险l风险控制：

风险控制：

通过良好的管理控制风险l风险转嫁：

风险转嫁：

改变经营形式将一部分或全部风险由另一方来承担；

保险方式。

第二节第二节不动产投资不动产投资6、不动产投资项目经济评价、不动产投资项目经济评价静态分析方法（静态分析方法（不考虑资金的时间价值）不考虑资金的时间价值）

（1）投资回报率或投资收益率）投资回报率或投资收益率

（2）投资回收期）投资回收期动态分析方法动态分析方法

（1）净现值法）净现值法

（2）内部收益率法）内部收益率法第二节第二节不动产投资不动产投资l静态方法简单易行，但不能反映投资项目整静态方法简单易行，但不能反映投资项目整个寿命期内真实的资金流量，不能客观全面个寿命期内真实的资金流量，不能客观全面反映投资活动，常用于短期、小型投资项目反映投资活动，常用于短期、小型投资项目评价。

评价。

l投资利润率投资利润率投资利润率投资利润率=年均利润总额年均利润总额/总投资总投资100%l（自有资金）投资收益率（自有资金）投资收益率权益投资利润率权益投资利润率=1年税前利润总额年税前利润总额/自有资金自有资金100%第二节第二节不动产投资不动产投资投资回收期投资回收期投资回收期是指通过项目的净现金流量来回收初始投资所需要的时间，一般以年为单位。

原始投资一次投出，每年现金流入量相等投资回收期=原始投资总额/每年现金净流入量每年现金流入量不等，或原始投资分次投入，回收期n符合：

投资回收期=累计净现金流量出现正值的年份-1+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量决策标准：

如果投资回收期小于基准回收期（公司自行确定或根据行业标准确定）时，可接受该项目；

反之则应放弃。

在互斥项目比较分析时，应以回收期最短的方案作为中选方案。

投资回收期投资回收期项目012345NCF累计NCF-170000-17000039800-13020050110-8009067117-12973627824980978972128781学生用椅项目现金流量学生用椅项目现金流量单位：

元第二节第二节不动产投资不动产投资l动态方法考虑货币的时间价值，从而对项目动态方法考虑货币的时间价值，从而对项目净效益的判断比较准确，同时能够把各个可净效益的判断比较准确，同时能够把各个可行方案或项目进行排序和比较。

缺点是计算行方案或项目进行排序和比较。

缺点是计算相对复杂。

相对复杂。

第二节第二节不动产投资不动产投资净现值净现值（NetPresentValueNetPresentValue）净现值是指在整个建设和生产服务年限内各年净现金流量按一定的折现率计算的现值之和。

其中,NCFt=第t期净现金流量K=项目资本成本或投资必要收益率，为简化假设各年不变n=项目周期（指项目建设期和生产期）决策标准：

NPV0项目可行NPV大的方案优于NPV小的方案项目012345净现金流量-1700003980050110671176278278972净现值净现值（NetPresentValue）（NetPresentValue）第二节第二节不动产投资不动产投资内部收益率内部收益率（IRR-InternalRateofReturn）（IRR-InternalRateofReturn）IRR是指项目净现值为零时的折现率或现金流入量现值与现金流出量现值相等时的折现率：

决策标准：

备选方案IRR高于项目的投资最低收益率或长期贷款利率，投资项目可行；

备选方案IRR低于项目的投资最低收益率或长期贷款利率，投资项目不可行；

IRR高的方案比IRR低的方案好。

采用财务计算器或EXCEL软件或试测法求出IRR=19.73%第二节第二节不动产投资不动产投资内部收益率内部收益率内部收益率内部收益率IRRIRRIRRIRR第二节第二节不动产投资不动产投资7、提高不动产投资效率的主要途径、提高不动产投资效