重庆省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：房地产价格评估制度试题.docx
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重庆省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：
房地产价格评估制度试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、对以房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响__。
A．应考虑
B．不考虑
C．无所谓
D．不大
2、个人住房抵押贷款的利率，我国目前采用的是可调的利率方式，即在给定利率调整时，于__开始，按新的利率规定计算利息。
A．下年初
B．下午第二季度
C．下年第三季度
D．下年第四季度
3、__资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
A．一级
B．二级
C．三级
D．暂定级
4、对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为__。
A．两个方面：
租金和物业增值
B．三个方面：
租金、物业增值和股权增加
C．四个方面：
租金、物业增值、减少纳税和股权增加
D．五个方面：
租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大
5、会计上所称的“净资产”是指__。
A．所有者权益
B．负债
C．收入减去费用的余额
D．负债与所有者权益之和
6、下列关于写字楼租金的表述中正确的是。
A：
基础租金是租户能接受的最低租金
B：
基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C：
写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金
D：
写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异
E：
借款合同
7、某地区商品住宅价格自1997~2002年分别为3100元／㎡、3260元／㎡、3440元／㎡、3620元／㎡、3800元／㎡、3980元／㎡，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为．【2003年考题】
A：
4120元／㎡
B：
4149元／㎡
C：
4184元／㎡
D：
4216元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
8、概算定额是在__的基础上综合扩大而成的，每一概算定额中综合分项都包含数个该定额细目。
A．预算定额
B．施工定额
C．企业定额
D．投资估算
9、下列关于路线价法的表述中，不正确的是．【2005年考题】
A：
路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B：
路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C：
运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D：
路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格
E：
工业用地的监测点评估价格
10、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6％，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5％，则购房者的首次还款额是元。
A：
2040.82
B：
3451.83
C：
5089.01
D：
6666.37
E：
借款合同
11、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期__。
A．小于5年
B．在4～5年之间
C．在5～6年之间
D．在3～4年之间
12、临时使用土地的期限，最多不得超过年。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
4
E：
房地产估价机构必须加盖公章
13、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是。
A：
建筑高度
B：
建筑间距
C：
建筑密度
D：
建筑后退红线距离
E：
执行层的组织协调
14、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是__。
A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管
B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管
C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用
D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还
15、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。
A：
获利能力分析
B：
盈亏平衡分析
C：
市场状况分析
D：
定性风险分析
E：
借款合同
16、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为的方法。
A：
质量控制
B：
进度控制
C：
合同管理
D：
成本控制
E：
借款合同
17、经济适用住房价格__。
A．由市（县）人民政府制定
B．实行市场调节价
C．由房地产开发商定价格
D．由政府限定销售价格
18、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）
A．0.5%
B．6%
C．6.16%
D．6.19%
19、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。
A：
价值
B：
价格
C：
效益
D：
利润
E：
工业用地的监测点评估价格
20、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A．43.2%
B．50%
C．56.8%
D．70%
21、按照目前我国土地登记制度的规定，属于国有土地的核发。
A：
《国有土地所有证》
B：
《国有土地使用证》
C：
《集体土地所有证》
D：
《集体土地使用证》
E：
房地产估价机构必须加盖公章
22、房地产开发建设中，满两年未动工开发的可以。
A：
无偿收回土地使用权
B：
有偿收回土地使用权
C：
无偿出租土地使用权
D：
无偿出让土地使用权
E：
房地产估价机构必须加盖公章
23、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。
A．房地产的历史价格资料
B．房地产的未来价格资料
C．房地产的现实价格资料
D．估价师选取的现时和未来的价格资料
24、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的交存住宅专项维修资金。
A：
使用面积
B：
套内建筑面积
C：
共有面积
D：
建筑面积
E：
执行层的组织协调
25、影响房地产价格的环境因素不包括。
A：
大气环境
B：
声觉环境
C：
卫生环境
D：
治安环境
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、产权不明确的房屋是指的房屋。
A：
有权属证明
B：
产权人下落不明
C：
产权人出国留学
D：
因产权关系正在诉讼
E：
暂时无法确定产权的合法所有人
2、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为__万元。
A．3.41
B．4.05
C．4.59
D．12.59
3、《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__以上人民政府依法批准__。
A．县级，划拨
B．省级，划拨
C．省级，出让
D．县级，出让
4、根据合同的成立是否以交付标的物为要件可将合同分为。
A：
典型合同
B：
实践合同
C：
诺成合同
D：
主合同
E：
从合同
5、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有__。
A．自然特征，如山地和河流等
B．细分市场
C．人口密度的大小
D．该区域发展的类型和范围
E．竞争性项目的区域
6、房地产投资者对系统风险__控制。
A．容易
B．不易
C．面对
D．逃避
7、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的__作为标准深度。
A．中位数
B．众数
C．平均数
D．分位数
8、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见下表。
则该数据的中位数和众数分别是。
A：
2460和1980
B：
2460和5880
C：
274667和1980
D：
274667和5880
E：
执行层的组织协调
9、对收益性物业来说，空置率提高将会导致（）等后果。
A．租金收入减少
B．附加支出增加
C．物业资本价值下降
D．运营成本下降
E．租客要求更大的租金折扣
10、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。
法定优先受偿款包括。
A：
划拨土地应补交的出让金
B：
已抵押担保的债权数额
C：
发包人拖欠承包人的建设工程价款
D：
强制执行费用
E：
估价费用
11、实行物业服务收费酬金制的物业服务费用的构成包括。
A：
物业管理企业的酬金
B：
物业服务支出
C：
物业管理企业的利润
D：
法定税费
E：
物业服务成本
12、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。
但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用__。
A．房地剩余技术
B．市场剩余技术
C．土地剩余技术
D．建筑物剩余技术
E．自有资金剩余技术
13、下列由国务院审批城市总体规划的有。
A：
上海市的城市总体规划
B：
太原市的总体规划
C：
国务院指定的城市总体规划
D：
设市城市的总体规划
E：
深圳市的总体规划
14、下列属于损益表内容的有。
A：
负债
B：
投资收益、营业外收入
C：
销售收入、销售成本、销售税金、销售利润
D：
营业外支出、所得税
E：
净利润
15、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。
A：
该建筑工程用地批准手续
B：
取得的建设工程规划许可证
C：
施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求
D：
尚未确定施工企业
E：
有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查
16、房屋转租期间，原租赁合同发生变更、解除或终止，转租合同__变更、解除或终止。
A．也随之相应
B．无需
C．由原出租人决定是否
D．由原出租人与转租人共同协商议定是否
17、”三通一平”等土地开发费用，主要包括。
A：
地上原有建筑物、构筑物拆除费用
B：
原有建筑物、构筑物补偿费用
C：
场地平整费用
D：
通水、通电、通路的费用
E：
公共配套设施建设费
18、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是__。
A．专业性
B．各异性
C．不可移动性
D．适应性
19、下列关于施工图中的轴线，说法正确的是。
A：
施工图中的轴线是施工中定位的重要依据
B：
施工图中的轴线是施工中放线的重要依据
C：
凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号
D：
轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号
E：
轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号
20、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。
根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有。
A：
若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元
B：
若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元
C：
若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元
D：
若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元
E：
若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元
21、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0.8y，则该国此时的引致
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